投資REITs，讓你輕鬆當全世界的房東 -

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《 投資REITs，讓你輕鬆當全世界的房東 》

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近兩年來，擁有4%年化報酬率的REITs，以遠勝過定存與債券的投資報酬率成為台灣投資市場的新標的，幾乎國內只要一有新REITs上市就會被搶購一空，到底它有什麼魅力？與投資不動產又什麼區別呢？投資門檻低小錢就能當房東荷銀證券投資顧問公司董事長兼總經理王可華表示，REITs其實是Real Estate Investment Trusts的簡稱，中文名稱為「不動產證券投資信託」，顧名思義是「不動產」與「證券化」的結合，是以建築物或土地的現有價值與未來收益作為投資標的，交付給銀行或信託公司把所有權，切割成較小的單位，透過發行流動性有價證券的方式，讓一般社會大眾能以每單位數千元或數萬元的金額，坐享「買樓收租金」的好處，參與不動產的經營。舉例來說，如果以前你想當世界第一高樓「台北一○一」的房東，有可能只能間接地去買營建公司的股票，但透過不動產證券化的過程，你卻能用購買台北101 REITs的方式成為其股東，而台北一○一每年則會依比例將盈餘配發給股東，隨著市場行情的變化，股東還能賺取因價值波動所產生的資本利得，也就是價差。對台北一○一而言，數以萬計股東所挹住的資金，則可用來投資新的不動產、聘請優秀人才，讓台北一○一能有更好的營運績效。這種投資模式就是「證券化」的基本概念。與直接投資不動產相比，買房子算是投資門檻較高的「實體」交易，不但買賣手續繁複，且變現性不佳。投資REITs則是直接在集中市場或次級市場交易，就像買賣股票一樣，以持有受益憑證這種虛擬方式獲得投資收益，進入門檻低且流動性高，投資人只要幾萬元就可進場，雖然不像股票具有強勁的爆發力，但以國內的富邦一號來看，其年化收益率四‧六三%、配息率一○○%、信用評等twA+、價格波動小、收益所得可享六%分離課稅、預估未來五年現金股利收益應可平穩成長等情況看來，有不少投資人都將REITs可視為高配息、高流動性的不動產股票，或債券的替代品，成為除傳統的股票、債券、現金等資產外的第四類資產，引起投資市場的高度注意。「預估」獲利≠「固定」獲利不過，「穩健不代表沒有風險」王可華指出，發行機構與開發業者都會有盲點，真正具有投資價值的商業大樓，其實不需要藉由證券化頭生價值，往往需要證券化的標的，多半屬於流動性差或需要再投資的標的；加上目前國內REITs的資產組合已漸趨多元，從單純以辦公室為主的投資組合，漸漸加入了旅館、賣場、商務型住宅、百貨公司等，各類型有不同的租金收益特性，當你翻劓磥漸~REITs產品的資料時，通常都只會看到「預估」獲利，而非「固定」收益。一旦REITs價格下滑的幅度大於股息，就算股息配給你六%，也無利可圖。因此投資前，最好能先睜大眼睛做一下末牷C 至於要判斷哪支REITs可以投資？王可華指出，通常可就期定期公布的資訊，如信評機構所給的信評等級、不動產標的條件、不動產的專業管理能力、淨值、獲利能力，以及房地產供需景氣循環等加以分析。常用於評估REITs表現的指標有FFO（Fund From Operation）及FAD（Funds available for distribution），就如同分析股票常用的參考指標「每股盈餘（EPS）」的觀念十分類似，如果該REITs每年獲利率為四%，則代表本益比為二十五倍。一般來說，辦公大樓與零售商場型REITs，因與主要經濟活動及民生需求直接相關，收益較為穩定，風險較低，所獲得的信用評等也會較高；相對於飯店、物流中心類型的REITs，涉及經營管理門檻及招商能力，營運風險相對較高，信用評等就比較低，但該類REITs也會用較高的收益率來吸引投資人，股性也較為活潑。投資海外匯兌要注意隨著REITs標的涵賒惜橧穻h元，今年台灣投資人也有更多的優質標的可供選擇。據調查，預計今年至少有二百億元以上的REITs商品會陸續登場，即將於今年第一季陸續登場的REITs商品，就包括：原預計去年十月上市的富邦二號、厚生物流、以及外資第一檔搶灘台灣市場的「三鼎」REITs等。而基泰建設、大華建設也正在積極佈局當中。此外，台北市政府也將對外發行受益憑證，把公有土地的設定地上權權利金收益，採金融資產證券化模式對外發行。除國內REITs商品熱鬧滾滾外，美國、日本、新加坡、韓國、澳洲等地也有不少的REITs，投資報酬率在五%以上，甚至日本有些REITs配息竟高達十%，吸引不少民眾青睞，有興趣者可以向券商或銀行打聽購買。不過投資前，還是必須審慎評估，尤其投資國外的REITs還需將匯兌的風險納入，以美元1：32為例，買進美國REITs，若贖回時獲利高達8%，台幣對美元又貶值為33元時，等於額外賺進一元的匯差；若台幣升值，反倒可能侵蝕REITs的獲利，因此不能僅從表面的獲利數字選擇投資標的。但無論要投資哪種金融商品，最後都必須與自己的理財目標、承受風險的程度與收入相結合，才能真正享受「報酬率」！　

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