四、條件要判斷 任何投資的購買價格，都是影響獲利的最主要因素之一，對土地投資而言，依據投資方式的不同，會有兩種機會：一是「買斷」；一是「合作」（包括合建 ）。前者總獲利額較高，後者的投資報酬率較高。這是土地投資的另一種獨特性。 至於條件的判斷，基本上會有三種方法：一是市場比較法；二是成本推算法；三是收益還原化法。不論是採用那一種方法，其實都只是價格的參考罷了，類似的資訊只要請一位合格的房地產經紀人或是土地估價師，即可快速提供價格的參考資料。 可是這些專家評估出來的價格，通常還是買不到土地。因此，對一個土地投資人而言，他的最大價值即在此處！他必經依據所有專家提供的資訊，下定一個「購買條件」決心，因為「購買條件」才是土地投資成敗的真正關鍵。在土地投資市場中，我們常看到，愈是自認為專業的人，或是計算得愈精的人，往往賺不到錢，反而是某些較外行的人，憑著膽子大，快速下決心，結果往往能跌破釵h人的眼鏡，賺了大錢。 五、合約要安全 投資人不論進行那一類投資，總希望有份合約做為保障，就土地投資合約而言，大約可分為二種：一種是買賣合約；一種是合作（包括合建）合約。但不論是那種合約，都與其他投資商品的合約有很大的不同。 最大的差別有二點： 第一點是「實質大於形式」：根據我國的「土地登記規則」規定，所有的房地產（包括土地及建築物），是採取絕對登記主義，也就是說，登記是誰的，就是誰的。可是房地產交易又是將所有權，由一方移轉到另一方的「一段過程」，目前台灣又無類似美國的保障機制（Escrow），故風險性會比較高。因此，在交易過程中取得實質性的保障，才是可以真正減少這種風險的有效方法。 一份好的合約不是用來打官司的，而是在於避免訴訟的發生，因此在簽訂合約時，有些能夠協助避免訴訟的工具（如：開立本票、設定抵押權、信託登記……等）都是必須加以注意的實質性方法，這些工具的取得遠比形式性的條文要重要得多。 第二點是「全面大於片面」：由於我國的房地產是採取絕對登記主義，所有權人的產權是被絕對保障的。因此，對於所要購買的標的或是合作的對象，只要有一點不完整，就可能被套牢，故對其全面性的權利範圍，就必須有非常清楚的了解。 例如，所有權人是否有全部的代表性？代表權數是否足夠？所欲購買的土地產權是否完整？是否有其他權利設定在產權之上？是否有地上物？地上物的處理權利與方式是否清楚（例如：是否有三七五租約）？各項稅賦的分擔是否清楚？甚至所購買土地的面積與實際土地大小是否相符？（通常需要鑑界），這些會影響土地利用價值的全面性問題，遠比片面性的條文規範要重要的多。 這些問題看起來複雜，其實沒有那麼困難，如果覺得麻煩，可以找一位合格律師檢查一遍，即可充分了解。 六、實戰要經驗 土地買賣聽起來容易，其實土地的種類卻是極為複雜的，例如：依其所有權的區分，除了私有土地外，還有國有土地、省有土地、祭祀公業土地、神明會土地、財團法人（如學校）土地、水利會土地……；如依其使用性質分類，則可以有住宅用地、商業用地、工業用地、市場用地、機關用地、公共設施用地、農地、墓地……等。 如依其位置分類，又可以有都市更新區土地、特定區土地、山坡地、非都市土地……等，對於這麼多種土地，其個別所受到的規範與使用方式都不相同，導致發展潛力也不相同。因此，在開發方法上，自然會產生釵h差異。 例如，地上權的解除方法、土地法三十四條之一的運用方法、都市更新方法、畸零土地的開發方法、公有地申購辦法……，這些方法每一項都可以發展成一本以上的專書，也都是可以順利取得土地，以及獲得較高報酬的重要方法。 關於這一部分的複雜問題，當然就很少有合格的人可以請教了，較好的方法是找一家專業的上市建設公司協助諮詢，應可減少很多麻煩。 土地投資有六大要訣，分別可以用到合格的代書、建築師、會計師、土地估價師、房地產經紀人、律師，以及上市的建設公司，可見其複雜性顯然是存在的，但這也是一般人（包括外資）不容易快速進入，加入競爭的重要原因。 土地投資的獲利性高以及風險性低，是最吸引人的地方，如果想進行房地產投資，土地市場是無法不列入考慮的範圍。因此，如何透過專業知識，順利進入此一市場，顯然是每一位優秀投資者的重要末牷C （本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士） Plurk FaceBook Twitter MyShare