討論區目錄：
| 《 九五房市開春走勢<下> 》 |
| 來源：新聞來源：住展雜誌 |
無論是討論推案量、房價變化，還是區域發展潛力，用意和依歸，都仍是消費者的需求。市場的供與需，其實是一體的兩面，缺一不可；以下，就從最實務面，也就是消費者需求的角度，來探討今年開春後房市的可能趨勢。
貳、需求面
我們先從大環境的購屋條件開始看起。影響消費者購屋的最大因素，無非就是房價，而這又可分為單價及總價。單價部分之變化，一方面是來自供需槓桿的變化，另方面則是成本與利潤之間的角力；實際的房價變動，則是上述兩大面向互相制衡的結果。
至於總價部分，假設是大樓產品，是單價乘上購買戶的大小，也就是坪數；透天產品，則頂多再把地坪考慮進來，乍看似乎很單純。然而現在的房子動輒數百萬，甚至上千萬，沒有幾個人能夠一次拿出等值現金來購屋。正由於必須貸款購屋，故總價還牽涉房貸利率的變動。
利率趨於平穩 價格小幅變動
那麼，今年的利率及單價走勢，又會呈現怎樣的趨勢與發展？首先談到利率。一般預期，今年上半年，本地央行為消除不利經濟發展的實質負利率，以及與美國利差擴大的問題，預估還將提高基本利率一到兩次，總調升幅度則預計約為半碼至一碼，也就是○．二五至○．五個百分點間。
其實去年度，本地央行算是跟隨美國聯準會升息的腳步；不過，這對本地房貸利率的影響，算是有限。以固定利率來說，去年整年利率水平，都還在百分之三．五左右；這和前兩年不到百分之三相比，當然是較高，但與過往最高甚至到百分之八、九的高利率相比，則仍是相對低水平。
同樣的思考，市場預估美國聯準會今年下半年，將停止升息腳步，本地央行將很可能循相同途徑；因此，今年整年的房貸利率水準，應該仍可望維持百分之四以下。這代表今年消費者購屋能得到的房貸利率水準，仍在相對合理範圍內。
至於房價，影響面向之一的供需，目前來看，顯然多數地區將是持平走勢，部分精華區或有利多話題者，則有機會出現些微漲幅；至於另一面向之成本考量，目前建商購地成本，少再出現大幅追高的現象。因此我們大膽推估，今年度整體房價水平，應該趨於平穩，大漲或大跌的情事，都不容易出現。
自住購好時機 投資趨於保守
雖說利率仍算維持一定水準，衝高的機率有限，不過對投資目的之消費者來說，要採賺取價差的方式，則應特別留意；畢竟多數地區住宅供給量偏高，不利進行價差型投資；店面部分，則要注意區域發展的未來性。
至於近期流行之以租金付房貸的投資方式，畢竟台灣地區房價與房租的連動性非常低，故還是要秉持慎選標的的原則，避免逢高買進，租金水準卻無明顯提昇的狀況。整體而言，投資性質的購屋者，今年度更應審慎選擇。
而對於佔多數的自住型購屋者來說，利率部分仍算可接受範圍，因此只要多方比較，探尋行情，避免追高房價，基本上在選擇多元、議價空間可望加大的狀況下，至少今年第一季，算是不錯的出手時機。
那麼，又該如何避免追高房價？其實這很簡單，如果您偏好都會區，則大多數區域房價，短期內都不會有太大變化；只要避開地段環境較差者，通常房價都還算合宜。如果是單價較低的郊區，則需注意區域發展現狀和聯外交通便捷度；尤其供給量較大區域，建議仍要多加比較。最重要的，則還是符合需求。
自住目的的購屋者，其實又可細分為首購型，也就是第一次購屋，或是需求坪數在三房以下者；以及想換居住環境、尋求更大空間的換屋型消費者兩大類。今年買房子，首購族及換屋客，又有哪些需要注意的？
首購選擇多元 換屋首重地段
約從九三年開始，感覺市場上之產品供給，似乎換屋大坪數產品比例甚高；然仔細觀察，這樣的現象，其實僅限於台北市。
不可諱言地，平均房價早已突破四字頭的台北市，大約也只剩內湖、南港及文山或是萬華、大同區，較有可能推出總價七百至八百萬間、二十至三十坪左右的標準首購型產品。像信義、大安、中山這類都會精華區，首購族幾乎只有套房可以考慮。全台最高水平的房價，對預算有限的首購型消費者來說，確實並不友善。
然而離開北市範疇，其實首購型消費者仍有相當多的選擇。舉例來說，北縣仍是以各類格局產品皆備的推案為大宗；也就是說，消費者前往每個個案看屋，大致上都有符合個別需求的產品，而桃竹也是類似的情況。
因此，以總價為依歸的首購客層，只要把自己的購屋選擇範圍稍稍擴大，不拘泥在北市內，買到可符合自身需求的標的，其實並不難；只要謹記，除空間需夠用外，地段及交通等條件，仍為最優先條件。
至於因空間或環境等因素，而有換屋需求的消費者，通常預算會比較寬裕，因此較有選擇空間，根據自己主觀上的偏好，來選擇購置標的。比如希望至少有多少坪，或一定要有休閒設施、學校或公園等要求。
住展雜誌也觀察到，多數地區房價上揚，大多是由換屋或大坪數產品率先發難，出現區域相對高價。畢竟除了產品本身所在位置，也就是地段、交通等條件外，換屋產品也強調所謂附加價值；因此在休閒公設、建材、格局等各項規劃上，都會比較講究。
當然，如果您能認同這些附加價值，付出相對高價或陪�得；但基地本身的各項條件及相對位置，還是非常重要；畢竟地狹人稠如台灣，地段價值仍無其他條件可取代；其中道理，就如同大直水岸第一排，能開八字頭的價格，信義計畫區及天母成為豪宅集中區一般。
狗年開春─多空格局 回歸基本
整體來說，今年房市走勢，預料在短期利空出盡之下，應是屬於基本面主導之走勢。有部分業界人士倡言，未來兩、三年，房價還會再向上翻兩翻；然而從三合一選戰大敗後，阿扁總統仍舊強硬的態度來看，這些人士最寄望的兩岸三通利多議題，至少到二○○八年前，都還是空談。
循此脈絡，至少到今年上半年為止，本地房市的榮衰，就變成由基本的供需狀況來決定。因此就市場本身來看，目前市場供給處大量，買方居優勢的態勢大致底定，議價空間將有機會突破一成；而且推案量愈大、且區域內消費者支撐度愈低之地區，價格向下修正的機率愈高。
至於需求面，也就是從消費者的立場來看，正由於選擇增加，且轉為買方市場，加上銀行短期內為搶食房貸大餅，大幅調升房貸利率的機率微乎其微。因此這段時間內，對購屋人來說確實相對有利。同時間政府優惠房貸餘額所剩無幾，大概是唯一的利空消息。
談到購屋，則無論您是投資目的，還是自住目的；是準備買一般首購型產品，還是想換更大的房子；只要回歸到最基本的考量，也就是慎選地段，其實大致上都不會有太大的問題。只是，短期內房地產投資條件稍差，具投資潛力之區域不多；但對於自住目的者而言，所謂的買方市場，也就是消費者居主動、選擇增加的時代，則已然成形！
Plurk
FaceBook
Twitter
MyShare
Plurk
FaceBook
Twitter
MyShare