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| 《 九五房市開春走勢<上> 》 |
| 來源：新聞來源：住展雜誌 |
有個字眼，說來容易，背後的涵義卻相當深奧；那，就是『未來』。是的，其實對於未來，每個人都有憧憬、有期望。但事實上，卻也沒有任何人能夠準確預測，或掌握未來。偏偏，盡可能推估未來的趨勢與發展，又是成左漱ㄓG法門之一。因此弔詭如『未來』，甚至晚近還成為一門科學，吸引眾人目光，爭相研究探索。
所謂『鑑往知來』；時間是連續的序列，在這當中，所有事務都是不可逆，也不可斷的。因此，從過去的趨勢、走向，我們通常能大致預測未來；房地產市場，也是相同的道理。如今雞年已逝，狗年報到；來到狗年，狗叫聲『汪』，恰好跟『旺』諧音；那麼，今年的房市，是否就如同狗汪汪叫一樣，也一路旺旺呢？
於是，住展雜誌根據近期所觀察到的諸多現象，加以評估，針對狗年開春，乃至於九五年上半年房地產市場，進行趨勢探索及預測。本次探討，我們特別從最貼近現實的市場面，以及消費者實際需求兩大角度切入。
壹、市場面
在進行房市分析或探討時，我們會談到推案、媒體、來人、成交、房價，以及區域遠景等等面向。理論上，各地房市就是根據供需狀態，以及區域條件，開始各自演化，發展到最後，往往各有特殊生態。
因此，以下我們將北台灣大致分為大台北，及桃園、新竹兩大分區，來探討狗年開春後，市場面的可能變化。不過首先，我們還是先看看大環境，也就是各區會出現的共通現象。
共通趨勢
一、成屋推案方興未艾
相信大部分的準購屋人，都接觸過各類型的房市產品。在新屋市場上，有佔半數以上、訴求未來的預售屋，有剛落成、短期內就能進駐的新成屋；當然除了新屋外，市面上也有相當多屋齡不同的中古屋，甚至是各類的銀行逾放屋或法拍屋。而每個購屋人，就根據自己的需求或偏好，選擇各類模式的產品。
而從去年第三季末，新屋市場悄悄出現新成屋供給逐漸增加的跡象。箇中成因，除了部分建商仍穩紮穩打、以推出成屋為經營策略外，也有相當比例者，是來自於前幾年景氣復甦，大量預售推案時未售完的餘屋，興建完成後，以新成屋姿態重入市場。
事實上，從去年九月開始，成屋供給就在慢慢增加，而且近幾年預售當道的北縣及新竹，都出現類似狀況，使得近幾個月的單月平均成屋推案量，逼近三千戶關卡。這在九三年後，還是第一次發生。
以一般興建地上十層、地下兩層樓宇，大約需時一年半的時間來推估，這波前期預售之餘屋，轉為新成屋再進市場，所造成的成屋潮，其實才剛揭開序幕。至少到今年三月為止，成屋推案量應該還會持續增加。而按照往例，大量的新成屋供給，不但會使同區預售個案銷售困難度提高，還可能對中古屋市場，造成一定程度的排擠作用。
二、推案量欲低不易
在經過九十年代初期不景氣後，房市在低利率誘因的帶動下，自九二年下半年開始，一波十年來難見的房市景氣大復甦，造就了目前房地產市場的榮景。根據本刊統計，九三年北台灣年度推案量達六千五百億，約為九二年的一點五倍；而九四年年度供給量更超過七千五百億，較九三年又增加逾一成五。
過去兩年推案量暴增，除了景氣面大好，讓供給方充滿信心外，營建最重要原料之土地，幾乎是源源不絕，也是重要關鍵。而今年，固然國有地標售熱潮，鐵定不比九三、九四年，但可以肯定的是，可開發的土地仍不匱乏。
在北市，去年下半年竄紅的南港及內湖，其實還有不少重劃土地，文山區也都還有大面積土地待開發。當然，更不用提去年中正式通過的都市更新條例；目前，以台北市送件受審者最多。預料最快在今年第一季，這類都更推案，就會大量出現。
北縣除了三峽、林口仍持續釋出個案外，各捷運線逐步進入完工階段，預料也還會掀起新一波推案熱潮。新莊副都心計劃，則是下一個值得注意的房市重點區。至於桃竹地區，其實精華區都還有可供開發土地。在整體客觀因素變化有限之下，今年北台灣供給量，至少到上半年，仍將是欲低不易之局勢。
當然，供給量有增無減，所導致的，就是人氣持續被稀釋，各個案銷售將面臨更嚴峻的挑戰；九三年底就開始出現的『銷售佳者，僅限少數優質個案』之個案表現狀態，今年會更加明顯。當然，出現供需失衡的潛在機率，也會愈來愈高。
三、地段產品決定成敗
供給量持續加量，『僧多粥少』，九二到九三年中那種『隨便推、隨便賣』，買氣衝上雲霄、個案雨露均霑的景象，自然不會再現。這時候，貨比三家不吃虧，消費者在有更多目標可選擇比較之下，個案人氣下滑，來客成交比例愈來愈低。此時，唯有各項條件能符合市場需求者，才有可能出線，得到消費者青睞。
而這其中的關鍵，在於產品本身的規劃、定價的策略，以及最重要的地段價值。就如同目前成屋推案之增加，一部分原因就在於進場的消費者，多希望能在農曆年前搬遷，因此年前成屋銷售情況，自然優於預售案。
又如受青睞的個案，其價格並非完全是低價造成；低價固然是衝高銷售率的捷徑，但其實也不乏低價個案，短期創造高銷售成績，之後卻出現比例不低的退戶率。相對地，開出區域高價，也不見得就會遭滑鐵盧。有時反而成為區域熱銷案；原因就在於基地條件、地段價值，以及未來前景。
總之，消費者的眼睛是雪亮的；好的產品，才有機會在這段時間的混戰之中脫穎而出，獲得多數消費者的支持，創造銷售佳績。
區域現象
除了上述三項共通趨勢外，其實各區也有各自不同的發展，產生迥異的房市景象，以下是我們針對今年各區房市，可能發生的現象之歸納。
大台北─愈近都會區 房價愈高
所謂『水往低處流，人往高處爬』；追求更好、更優質的生活環境，絕對是每個人的基本慾望。因此全台灣發展最佳的大台北地區，自然仍是多數人嚮往的遷徙終點。不過，就算是大台北地區，仍有區域發展失衡的問題。
因此，台北市以及台北縣幾個人口密集、發展成熟的精華區，未來在都市更新的帶動下，房價將還有機會上攀；如有利多話題，房價被進一步炒高的機率更大。相對地，如區域短期推案量大，卻仍需靠大量區域外消費者支撐的區域，今年房價則還有空間繼續下修，至少短期內上揚的空間極為有限。
桃竹─房價持平 高鐵潛力強
至於桃竹地區，其實幾乎每個區域，自九四年開始，都或早或晚歷經一段價格盤整，也就是向下修正的情況，原因則大多是短期內供給過多導致。這其中最具代表性的，包括新竹縣竹北市，及桃園縣蘆竹南崁地區。
根據住展雜誌統計，和前年比較，去年度這兩大縣的推案情況，都出現預售減、成屋增的現象；這對短期的市場買氣，算是有所幫助，畢竟成屋還是賣相較佳。因此可以預期，桃竹各地區房價，應會趨於穩定。
另外，高鐵延後通車一年，對桃園青埔及竹北六家兩大站區開發稍有影響，至於區域房市，目前觀察，僅住家部分銷售遲緩，商用不動產部分反而因延後通車，使投資者意外撿到搶先進駐的時間，因此沾上高鐵利多的店面產品，仍然一枝獨秀。事實上，這兩大高鐵站區開發，必定仍是今年度桃竹兩區房市潛力最強的區塊。
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