購買房地產就是投資行為的一種。當然了，投資任何股票也好、期貨也好、貨幣也好，不論投資什麼商品，最講究的就是進場與出場的時間點。選擇在好的機會點進場，不但投資風險降低，相對的，獲利空間也會比較樂觀。反之，則不但無法獲利，甚至得認賠出場。 以台灣人較習慣投資的股市為例，投資股市前，投資人除了須研判股價漲跌的潛能與趨勢外，最簡單的獲利不二法門，當然就是『逢低買進、逢高賣出』。不過，這八個字說起來容易，做起來卻是相當困難；有太多的投資人栽在股海中，就是因為無法掌握買進、賣出的時機點。 投資房地產的方法，雖然與投資股市不太一樣，但是掌握黃金時機點的要訣還是相同的。建議有意購屋的您，不妨以逆向思考的模式，來操作房地產投資買賣。因為每當房地場市場景氣熱絡非凡的同時，往往也意味著房價的節節高升。 相反的，當遇到淡季或不景氣時，恐怕業者也沒有堅持價位的後盾。以先前SARS疫情席捲全球時為例，當時SARS疫情搞得全球人心惶惶，導致各行各業景氣蕭條，房地產景氣當然也跌落谷底。但選擇在當時買房地產的投資客，至今至少賺了好幾番。 當然，要正確研判最佳的購屋時機，還是必須參考諸多資訊；如果時間抓對了，產品或地段卻買錯了，自然也達不到投資的最終目的──獲利。 轉眼間，又到了台灣人傳統的農曆年節。在這個對台灣人有特殊意義的傳統節慶中，究竟是否為適合購買房子的好時機呢？讓我們分別從以下幾個面向來分析。 一、政治面─紛擾已過待春臨 嚴格說來，去年最重大的政治議題，莫過於去年十二月舉辦之三合一選舉。由於上次選舉，主要是推選地方首長與基層民意代表，被各黨派視為決戰二ＯＯ八年總統大選的前哨戰。 在選舉期間，除了造勢、掃街拜票活動擾民外，各陣營、各候選人之間的叫囂謾罵口水戰，更是讓社會大眾無所適從，不知該相信誰。在這種敏感的時刻，不但人心浮動，也造成了整個社會的不安定。 眾所皆知，政策面因素往往直接影響經濟表現，此次選舉也導致國內投資人與外資的投資信心低落，投資態度轉趨觀望，自是不利於經濟發展。而房地產景氣溫度，自然也無法獨立於大環境景氣之上，競選期間一戶也沒賣出的建案比比皆是。 所幸選戰終告結束，姑且不論選舉結果如何，政治風波的平息，對於安定民心確實有一定的作用。在政壇地方政權結構均已底定後，所謂『新官上任三把火』，這些甫走馬上任的新任百里侯們，或者會為台灣經濟燒出一把熊熊烈火也不一定。 最重要的是，不論孰勝孰負，政治面的紛擾隨著選舉落幕也逐漸弭平，台灣經濟又有向上發展的機會。而房產業的興衰，當然也是相同的道理。在房產景氣可望持續向上的預期心理下，未來房價極有可能再出現一波漲幅。因此，在農曆年前的這段時間，因為正值房市交易的淡季，消費者可以較低的價格購入，日後增值的空間也相對拉大。 二、經濟面─利率漲聲未曾停 從前年開始，由美國聯邦準備理事會帶動的這一波利率漲風，在全球各地逐漸發酵，幾乎全球的幾個主要經濟體，都同步出現升息動作。至於台灣本身，具有決策權的中央銀行，自民國九三年第三季宣佈升息以來，至去年底為止共有多達六次的向上調整動作，利率漲幅共達Ｏ•八七五個百分點，等於升息三碼半之多。 為什麼此番升息影響遍及世界各國？主要原因，還是為了對抗全球各國均存在的通貨膨脹，與節節高升的物價指數壓力。惟在利率緩步上漲的年代，影響最大者，莫過於負債多多的消費者，均因利率的調漲，額外增加不少利息支出。可以說，利率漲跌關係全民，影響層面相當廣大。 其中與房地產業息息相關、也是一般民眾貸款中負擔較大的房屋貸款，更是一般家庭極大的支出項目。由於購屋須準備一筆為數不少的資金，相信大多數民眾都需要尋求房屋貸款的協助。對於貸款民眾而言，利率當然是越低越好，唯有低利率，才能將每月須支付的利息減到最少。 不過，分析未來的利率走勢，即便美國聯準會近一、兩年內，三番兩次調升利率（最後一次為去年年底），但市場專家學者與財經人士仍多評估，未來美國聯準會仍會持續利率緩步上升的政策。而台灣的利率政策，一般預期也脫離不了這個大趨勢。如此看來，短期內，利率恐怕是漲的機會遠高於調降的機會。 換句話說，已持續多年的低利時代，未來是否能仍將繼續下去，現在還是個未知數。既然如此，購屋大眾當然應趁著目前仍處於低利時代，搶貸低利的優惠房貸專案。 以國內最具指標意義，由政府提供的政策性優惠房貸來看，目前利率仍維持在百分之三以下，僅二•八二％；相較於台灣過去動輒出現高達百分之七、八的高利率，目前應仍算是相當低的水準。 建議有意購屋的民眾，在專業人士均預期利率仍將緩步續漲之際，最好能緊抓這波低利時代的尾巴；否則待農曆年後利率若再度上漲，購屋人的荷包可就要大大失血了。 三、市場面─市場供給案量大 當然，要分析農曆年前是否為好的購屋時機點，除了必須了解大環境的走勢外，對於房地產本身的市場現況，也須有進一步的了解，才能『知己知彼，百戰百勝』。而了解市場變化最簡單的方法，就是從賣方的供給量體，與買方需求需求量體二大部分來看。 從供給量體來看，雖然目前已經是嶄新一年的開始，但是仍有不少建商擠在去年底推出建案。根據「住展雜誌」的統計，北台灣去年年底最後一波推案量，光是較規模的指標建案，案量即多達約六二五億；而今年第一季雖然逢農曆春節，依然有相當多的新推建案醞釀中。 由供給與需求的角度來看，其實購買房地產的理論也可以很簡單，和上市場買菜沒什麼不同；當市場供給量體較多的時候，如果需求量並沒有隨之增加，則產品價格當然會出現下跌，這也是為什麼每當特定蔬果盛產時，價格往往相當低廉之故。將這種很自然地運行於交易市場的供需法則，套用在房地產上，當然也是相同的道理。 根據住展雜誌統計，去年全年北台灣預售屋與新成屋的推案量，合計約逾七千億；對照過去幾年北台灣的推案規模，除了民國九十三年因房產景氣復甦，而有約六千五百億的量體外，九十年至九十二年此三年，僅有約三千五百億至四千三百多億的量體。從此一數字明顯看出，目前房產市場供給量體確實維持在相對大量。 就在供給量逐漸趨大之際，整個房產交易市場的態勢，也逐漸由資方市場，轉變為買方市場。也正因為產品供給之多元化與大量化，稀釋了各建案的看屋客源與購屋成交機率，去年下半年買氣隱約有轉淡之感。 值此時刻，佔盡優勢的消費者，在購屋選擇這麼多的情況下，當然可以精挑細選地段與產品規劃，找到最符合自身需求的房屋，或是最貼近經濟能力的價位之建案。至於多數消費者最關心的價格問題，在農曆年前的這段時間，正好也是殺價的大好時機。關於這一點，就與下面我們要談到的價格面因素有關了。 四、價格面─年前忙亂好談價 往年農曆過年前夕，您都在忙些什麼呢？在連續多天的農曆年假來臨前，想必各行各業要忙碌的事情可多著呢！除了公司行號忙著將今年的業績做總結外，就連平日閒賦在家的家庭主婦們，也得卯起勁來進行大掃除工作，實在是人人不得閒。農曆年前這麼忙亂的時候，誰有閒情逸致看房子、買房子？ 再者，過年前雖有一波秉持著『購屋好過年』心態的購屋潮，但由於今年農曆年來得特別早，時序進入元月後僅剩不到一個月的時間，就要迎接農曆新年的來臨；此時，即便是可即刻交屋的建案，恐怕在申辦貸款、交屋、裝修、搬遷等釵h繁瑣手續辦下來，還是無法趕在過年前搬入新居。 這麼說來，在農曆年前買房子，不就買錯時間了？ 其實正好相反，由於多數購屋民眾都有這樣的想法，因此農曆年前的這段時間，對房產業者而言，真是有如度小月。在這種看屋民眾稀少、購屋意願低落的情況下，其實才是聰明購屋人撿便宜的大好機會。 正因為農曆年前人人都忙，看房子、買房子的人必然不多；而此時的議價空間，往往也是最大的。業者在苦等不到購屋民眾上門來的情況下，對於好不容易盼到的客戶，當然極盡所能的加倍禮遇。 而這個時候，消費者等於佔了最大優勢，可以在價格上取得較大的議價空間。為了爭取業績，案場接待人員多半較不會像熱銷時期般的堅持價格，只要消費者評估的價位，不要與實際價值相差太多，案場應該都會有所讓步。就算價格上無法有太大的降幅，多半也會有其他的優惠，對購屋人均很有利。 箇中道理，其實與前述市場面因素中的供需關係一樣。只要當市場需求減少的時候，供給方往往就如常聽到的『跳樓大拍賣』這句廣告台詞一樣，可能會祭出售意想不到的讓步或優惠。如果說農曆年前還不是購屋的好機會，那麼還有什麼時候對購屋人更有利呢？ 若您有心想在近期購屋，不妨在年關將近的這個月裡，抽空參觀各個建案。然後，您一定也會同意，農曆年前果真是購屋的大好機會。 Plurk FaceBook Twitter MyShare