『估價』,其實是門不小的學問。如果請您估出一支手錶、一部汽車,或是一棟房子的價格,確實不是件容易的事情。事實上,估價牽涉到的,是價格與價值間的議題。商品都有若干價值;售價,也就是價格,通常是與價值相當,但常常會比實際價值稍高或低。而如何使估出的『價格』與價值相符,這就是估價,或者更正式點說,『鑑價』的學問。
在不動產市場中,估價可說極為重要。一般來說,估價是建商在進行融資時的環節之一;建商融資,大多要提供此擔保品,按照以往做法,建商自己會聘估價師或公司針對擔保品做出估價報告,銀行也會透過徵信的動作,確認擔保品是否有如估價報告中所寫的價值。
不過大約5、6年前,由於政府開放銀行設立,眾家競爭激烈,因此常常出現異常超貸,導致NPL不良債權遽增、銀行逾放比大增。而這其中,估價者所提出估價報告的正確度,就是其中的問題關鍵之一。於九月底舉行的『金融改革與不動產估價』座談會,就是針對此一議題進行研討。
為了導正過去估價師淪為融資者橡皮圖章的陋習,政府於民國89年訂定『估價師法』,修訂了釵h嚴格的規範。最主要的規定,是估價師在進行估價時,必須採用兩種以上的估價法。與會學者政大銀行系殷乃平教授認為,除了法令規範及估價技術提昇外,估價師更應該秉持職業道德,銀行呆帳及不實估價的問題,才能真正杜絕。
台灣工銀協理,曾處理國內多檔不動產資產信託案的張華平協理,則以他針對標的物(建築)進行證券化的經驗建議,估價結果應該是個範圍,而非精確數字。畢竟,既然是估價,本來就會有誤差;更何況以目前已發行REITs商品,幾乎都超額認購的情形推斷,針對標的物之估價,應該要更具彈性。
從以上敘述看,估價好像只是跟銀行及需要大筆融資者有關。然而事實是,一般民眾在申請任何貸款時,其實之中都有估價、鑑價的過程。只是過去這個估價,通常都是由銀行的徵信部門來做;從10月6號開始,按照估價師法,就必須由有專業證照的估價師負責。
以房貸來說,需要估價師出馬的部分,當然是評估您買的房屋實際價值;而這部分,會直接影響到消費者最後實際核准下來的房屋貸款成數或額度。另外,目前所謂百分之百,甚至超過百分之百的房貸,其中信貸部分,也要看您的信用,也就是還款能力而定,而這也是另一種估價。因此,估價跟買房子真的很有關係,現在估價師法正式全面實施後,估價師在您購屋過程中,將愈來愈重要。
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