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高鐵開發出現緩衝期 建商、投資客忙卡位
來源:新聞來源:住展雜誌
高鐵五大開發站區中,將以位新竹縣六家站的開發進度最快,據了解高鐵已對六家站作出初步的規劃方向,並將展開招商的動作,在高鐵宣佈將通車時間延至明年10月後,接近六家站的竹北房市已產生微妙的變化。 住展雜誌企研室統計了近3年竹北市的房屋推案狀況,從附表(一)中可看出,92、93年的市場以推預售屋為主,每100戶中約僅有12~14戶的預售屋,然至94年,竹北的房市已轉為以新成屋為主導的現況,新成屋戶數約是預售屋的1.13倍。 竹北的房價持續攀升,從92年的每坪13.4萬元,至93年的每坪14.4萬元,再到今年的14.6萬元一坪,三年的漲幅為9.0%,然值得注意的是,銷售率則呈現逐年下滑的現象,94年較93年下跌了約二成左右,顯示市場景氣與供需之間已產生變化。 根據住展企研室的調查,在高鐵正式宣佈通車順延一年後,土地市場也產生了變化,以竹北市30米主幹道光明六路的住宅用地價格來看,去年93年約在25~26萬元一坪,但今年同區段開出22~23萬元一坪的價格,尋問者已漸減少,土地市場出現「價跌量縮」的景況。 而位高鐵特定區附近的土地,因屬商業用地,價格較高,今年8月成交過一筆1,100坪的土地,價格在35萬元左右,在高鐵開發動作未明顯下,土地成交稀少,觀望的氣息較宣佈延後通車後更加的濃厚。 根據高鐵公司的規劃,六家站將規劃有住宅、辦公大樓、商店街及酒店式商務住宅等主要項目,住宅因僅有地上使用權,使用期限50年,使有興趣投資建商對地上權的住宅市場需求產生某種程度的疑慮,惟以竹北市電梯住宅大樓的購買客層年齡僅25~30歲,明顯較年輕化來看,地上權住宅的接受度,只要價格具吸引力,產品規劃設計具特色,應該仍有一定的市場。 據了解,台灣高鐵當局正與新竹地區重量級建商密切接觸,就開發進度與產品定位交換意見,近期應該會出現較明朗的規劃走向。 住展雜誌的統計亦顯示,目前高鐵六家站銷售中的預售屋,大多為透天住宅,每坪的單價約14~16萬元,主力總價在1,000~1,500萬元之間,因推出的個案及戶數不多,銷售的情況還不錯,平均都有六、七成的銷售率,尤其是一樓的店面特別搶手,幾乎是未公開就已被預訂一空,而這些購買者正是當地與台北的投資客。 住展企研室經理倪子仁表示,隨著高鐵緊鑼密鼓的招商動作,當地開發商及國內外上市建商,已有多家對優先開發的六家站表達強烈的興趣,雖然竹北房屋市場因為高鐵的順延通車,目前出現觀望的氣氛,使銷售率萎縮,但銷售表現與北台灣各區域相比,市況還不算太差。「價穩量縮」的竹北房市,隨著高鐵通車時間的壓擠,除已有投資客提前卡位外,各地重量級建商在高鐵開發案加速推動下,較勁的情況亦將浮上檯面。 新竹縣竹北市近3年推案一覽表
年度預售
推案數
可售戶數合計戶數可售金額
(億元)
合計可售金額(億元)
銷售率
(%)
成屋
推案數
92693,2833,528178.5
199.6
94.%
7124518.1
937940094,346290.7
312.2
81.4%
8130721.5
94(1-11)36

337

1,442158.5
260.8
62.8%
2136102.3
說明: 94年統計至11月30日 資料統計:《住展雜誌》企研室
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