「估價』，其實是門不小的學問。如果請您估出一支手錶、一部汽車，或是一棟房子的價格，確實不是件容易的事情。事實上，估價牽涉到的，是價格與價值間的議題。商品都有若干價值；售價，也就是價格，通常是與價值相當，但常常會比實際價值稍高或低。而如何使估出的『價格』與價值相符，這就是估價，或者更正式點說，『鑑價』的學問。 在不動產市場中，估價可說極為重要。一般來說，估價是建商在進行融資時的環節之一；建商融資，大多要提供此擔保品，按照以往做法，建商自己會聘估價師或公司針對擔保品做出估價報告，銀行也會透過徵信的動作，確認擔保品是否有如估價報告中所寫的價值。 不過大約五、六年前，由於政府開放銀行設立，眾家競爭激烈，因此常常出現異常超貸，導致NPL不良債權遽增、銀行逾放比大增。而這其中，估價者所提出估價報告的正確度，就是其中的問題關鍵之一。於九月底舉行的『金融改革與不動產估價』座談會，就是針對此一議題進行研討。 為了導正過去估價師淪為融資者橡皮圖章的陋習，政府於八九年訂定『估價師法』，修訂了釵h嚴格的規範。最主要的規定，是估價師在進行估價時，必須採用兩種以上的估價法。與會學者政大銀行系殷乃平教授認為，除了法令規範及估價技術提昇外，估價師更應該秉持職業道德，銀行呆帳及不實估價的問題，才能真正杜絕。 台灣工銀協理，曾處理國內多檔不動產資產信託案的張華平協理，則以他針對標的物（建築）進行證券化的經驗建議，估價結果應該是個範圍，而非精確數字。畢竟，既然是估價，本來就會有誤差；更何況以目前已發行REITs商品，幾乎都超額認購的情形推斷，針對標的物之估價，應該要更具彈性。 從以上敘述看，估價好像只是跟銀行及需要大筆融資者有關。然而事實是，一般民眾在申請任何貸款時，其實之中都有估價、鑑價的過程。只是過去這個估價，通常都是由銀行的徵信部門來做；從十月六號開始，按照估價師法，就必須由有專業證照的估價師負責。 以房貸來說，需要估價師出馬的部分，當然是評估您買的房屋實際價值；而這部分，會直接影響到消費者最後實際核准下來的房屋貸款成數或額度。另外，目前所謂百分之百，甚至超過百分之百的房貸，其中信貸部分，也要看您的信用，也就是還款能力而定，而這也是另一種估價。因此，估價跟買房子真的很有關係，現在估價師法正式全面實施後，估價師在您購屋過程中，將愈來愈重要。 Plurk FaceBook Twitter MyShare