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「房市投資必讀」─五大觀念 投資房市無往不利
來源:新聞來源:住展雜誌
大多數投資人所能接觸到的資訊,通常只是一些市場趨勢的分析、景氣指標的推測、各種政策走向的研判,這些資訊對於大多數投資人而言,只透露了一個訊息,就是,你應該快速採取行動,但必須自己負責(就像銷售基金的推銷員所做的),至於要如何判斷?以及真正的機會與風險何在?卻很少有人討論。 造成這種現象的原因有二:一是真正獲利者不會將獲利方法告訴別人;二是這些資訊通常由銷售公司所提供,他們的目的不在協助大家賺錢,而是希望投資人快速進場,參與買賣。 身為房地產的真正專業者,有責任協助投資人做正確的判斷,基本上,只要瞭解以下五個簡單的觀念,投資房地產即可必勝。 第一個觀念: 了解投資房地產的真正風險 實際上,投資房地產是沒有風險的,它唯一的變數只有一個─「時間」。換句話說,只要能夠克服時間的壓力,放膽購買房地產,必定獲利。這點,不需解釋,我們只要去問周圍的有錢人,只要是沒有借錢,他們購買不動產的經驗,是否必定獲利?他們的答案必然是肯定的! 第二個觀念: 如果投資房地產沒有風險 為什麼有人會賠錢? 原因只有一個,他們克服不了「時間」障礙,有的人購買房地產是希望在短期內快速出售獲利;有的人是借錢購買房地產,時間到了,不得不出售;有的人是與人合夥,因意見不一必須忍痛處理;有的人是因生活環境改變(包括移民),而不得不忍痛處理,有的是,不論原因如何,都是因為時間壓力不得不出售而賠錢。 因為有時間壓力,所以必須與時間對賭,此時,他所賭博的對象已不是房地產,而是時間。與時間對賭就要了解時間壓力,到底這間賭場的時間壓力如何? 第三個觀念: 台灣房地產目前供過於求 既然是要與「時間」對賭,就要知道賭場機會。台灣目前房地產的現況是處於供過於求的情況,這點也不需證明,投資人只要隨便找三間仲介店問問,答案就已知曉。 在供過於求的市場裡,要短期獲利的機會自然是小的,因此,對任何一個投資人而言,都是讓自己陷在一個「賭客」的狀態中,此時盲目投資房地產就和賭博差異不大,風險自然是極高的。 要如何改變這種狀態呢?基本上有二種機會:一是找到相對「供不應求」的產品;另一種是以經營能力獲利。而這二種機會,也就是接下來要談到的第四、第五個觀念。 第四個觀念: 尋找具有相對稀少性的產品 總體市場雖然是供過於求的,但是,因為房地產具有極強的「區位」(location)(或稱地段)特性與產權特性,因此,如果要投資,應該要尋找具有「相對稀少性」的產品。 例如,現在利率較低,釵h有錢的投資人爭相搶購店面;又如因為不動產證券化熱潮方興,釵h外資與財團紛紛搶購產權完整的整棟辦公大樓與商業大樓;這些例子其實都是在說明一種現象,就是,如果要克服「時間」風險,就必須選擇具有「相對稀少性」的產品。 矛盾的是,這些有錢人、外資與財團,都是能承擔較大時間風險的人,卻都選擇相對稀少(供低於求)的產品(如店面、整棟建物),那些比較不能承擔時間風險的個別投資人,卻還去選擇那些供過於求的產品,不是類似自殺的行為嗎?自然不易獲利。 第五個觀念: 經營能力是唯一的機會 釵h學管理的人,都將經營能力做了誇張的描述,使得大多數的投資人都望之卻步,其實,對房地產而言,經營能力存在於每一個人的手中,只是缺乏有人提醒。 在供過於求的市場中,每個投資人無可避免都必須面臨「價格競爭」,而「價格」的重要基礎即在於「收益能力」,因此,如果想要投資房地產就必須伴隨能夠提高收益的能力。 例如:有間空房屋租不出去,你有能力(或把握)可以將它租出去;又如,你有辦法可以提高現有房客的租金水準;再如,你可以將現有的房屋分隔數小間分租給需要的人,以提高租金收入,或是你可以變更房屋的使用用途(例如:變成可以租給補習班)類似這些可以提高租金水準的行為,就是經營能力。 如果對任何房屋,你具備有類似提高租金收益的能力,你就可以大膽購買,毫無風險! 原因何在?因為一方面,當你可以提高租金收入,則用以支付投入資本的「時間成本」(如銀行貸款利息)必然有餘,因此,就可在無「時間」壓力下慢慢尋找適當買主;另一方面,因你有了較好的租金收入(收益能力),對購買者而言,他也必然會願意以較高的價格購買,投資人就可必然獲利。 這些經營能力,觀念很簡單,執行上卻往往有些困難,因此,如果投資人不具備即不應輕易冒險;如果仍希望投資房地產,投資人應該花時間找到一個可以協助自己補強此一能力的專業人士或企業,方可高枕無憂。 謹慎邁出投資腳步 對真正了解房地產的人而言,投資房地產是沒有風險的。唯一要克服的只是時間壓力;而目前台灣房地產正處於一個供過於求的狀態中,因此,只有二種機會:一種是找到具有「相對稀少性」的產品;另一種是搭配經營能力獲利,而專業的人或企業是可以協助你同時掌握上述兩種機會的對象,投資人如能謹慎邁出這一步,則必可輕鬆獲利! (本文作者為基泰建設總經理)
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