在老一輩人的觀念中，農曆七月，也就是所謂的鬼月，其實是諸事不宜的；尤其搬家喬遷這檔事，更是萬萬不得做的幾件事之一。不過，如果我們回到９２年，也就是房市景氣大復甦初期，當時由於正值復甦力道最強的時候，傳統鬼月負面效應幾乎消失。當年鬼月，也就是國曆８、９月間，兩個月的風向球總分，都超過６０分。 而去年同期，情況則有不同。同樣是８、９月間，風向球得分卻都不到５０分，八月燈號更降到代表衰退注意的黃藍燈，當時買氣也有下降情況。看起來，似乎鬼月負面效應又再度出現。那麼，來到今年鬼月，正好和國曆八月完全重疊；而這次市場表現會是如何？風向球又呈現出怎樣的走勢？ 鬼月影響推案 成交量逆勢揚 首先我們來看總分。八月風向球總得分為５１分，較七月下降７分，燈號則維持綠燈。以今年整年水準來看，這５１分的總分算是維持平盤，而且還優於5、6兩月。 接著，我們進一步將六大指標歸納為推案、廣告及人氣三大項，分別進行分析。在廣告量部分（包括廣告批數及實收兩項指標），與過去幾個月比較，８月廣告批數及實收都沒有太大變化，兩者合計較７月小跌２分，和６月比較，得分則完全相同。 至於人氣，也就是來客及成交組數兩大指標方面，其實是較令人意外的部分。去年鬼月期間的風向球分數，主在人氣下滑；尤其是九月，來客及成交組數得分合計，甚至創下當年單月最低。然而今年，情況似乎有些逆轉；八月的來客組數得分８分，維持水準，而成交組數得分卻達到７分，是今年４月以來，成交組數換算分數再度達到７分（今年本項指標分數最高點）。 代表廣告量的廣告批數、實收換算分數合計，只比七月下滑２分；來人分數維持不變，成交組數甚至上揚１分。這很明確地揭示，八月風向球較七月下滑７分，主因幾乎全來自推案量的變化。沒錯，在成屋推出戶數換算分數維持不變下，８月總分下滑，很明顯是預售案量的大降6分造成。 議價空間拉大 8月買氣轉強 一般來說，我們會把預售案量的減少，歸咎鬼月的負面效應。其實，部分大型指標案，無論刻意或真有實際因素而延宕，預計推案時間都落到九月；這確實讓八月預售推案量減低，換算分數是今年三月以來第二低點。不過和七月單月推案量超過５５０億的高點相比，八月實際預售案量也接近２５０億，嚴格來說不能算低。 八月風向球比上月下滑７分，固然是預售案量減少之故；惟７月預售案量頗大，故比較基準被拉高。真正讓人感到意外的，恐怕是成交組數逆勢上揚；其實讓八月份成交組數換算分數追平年度，在於供需的預期心理。當然，媒體也有些推波助瀾的『戊牷z。 由於去年鬼月期間市場反應頗差，雖然事後分析這主要是當時部分地區短期間推出案量過大，造成稀釋效應，消費者選擇大增、觀望心態轉濃，連帶使得成交下滑。不過到今年，似乎供給方已有心理準備，為刺激買氣而放出加大議價空間的風聲。另外，需求方也心存類似想法，加上媒體在鬼月前大肆報導，才出現了我們現在看到，成交組數換算分數上揚的結果。 其實，當我們拿今年八月與去年同期做比較時，可清楚發現，除成屋推出戶數較低，來客組數相同外，其餘四項數據都呈現上揚走勢。因此，無論去年或今年，平心而論，鬼月傳統負面效應是有，但並不如想像中大，風向球各項指標分數之起伏，主要還是市場變化所造成。 指標案撐場面 九二八檔爆量 至於今年鬼月，議價空間是否真的拉大，是否是普遍現象，其實還有待觀察，因此並不足以解釋上述的事實。整體觀察後，真正的原因應該是幾個區域指標案，鬼月期間仍釋出大批媒體、強力促銷；這些指標大案，不但『貢獻』了不少成交量，八月廣告量維持水準，這些指標案大手筆砸廣告預算，也『奶ㄔi沒』。 簡言之，我們是可以把八月預售案減、成交量小增，歸咎為鬼月負面效應。然仔細分析後會發現，八月預售案量不能算少，只是比較基準太高；而成交量增加，我們可說是議價空間拉大的結果，但實際上是指標案撐場面。如果把觀察角度延伸，說實在地，各區市場反應只是平平。 展望新月份，各區大型指標案，都選擇在九月底至十月初，即是傳統九二八檔期進場，競爭仍將十分激烈。可預見九月推案量及廣告量會相當可觀。而畢竟八月成交量增，部分來自預期議價空間加大的心理因素，九月此一條件是否續存，值得注意。如再把近期物價上揚，民眾購買力減低的因素考慮進來，買氣能否持續，還有待觀察。 Plurk FaceBook Twitter MyShare