容積率設限讓經濟更難復甦 -

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《 容積率設限讓經濟更難復甦 》

近十年來，台灣國民所得及租金停滯，經濟成長遲緩，但房價卻一枝獨秀，尤其在二○○八年全球金融海嘯後，投資者對美國次級房貸所包裝成的相關證券，如不動產貸款證券化（MBS）或擔保債權憑證（CDO）等喪失信心，輔以各國政府藉寬鬆貨幣政策（QE）刺激經濟，更引發一波資金推動的房市漲幅。

由於低利率及低稅負，導致房價持續上揚，然而，目前台北房屋出租報酬率已是全球最低，全台的「空閒住宅率」高達兩成，台北市亦逾十三％。

儘管有這些對投資指標不利的因素，台灣房價仍是看回不回，原因即為之前筆者所說「政府的態度決定高房價」，一旦房價因各種政策因素推升後，所有權人得以藉此向銀行抵押融資，政府將騎虎難下，不敢或不願直接打房，就怕房市巨幅下跌引發金融市場震盪，前車之鑑如一九九○年的日本及二○○八年的美國，都因房市高漲後，經濟與政策逆轉無力支撐高房價，導致長期衰退或金融風暴。因此，筆者認為近十年房價的漲幅是「投資者吃財政部與央行的豆腐」。

在經濟學原理中，成本及獲利基本面等雖然都是決定價格的因素，但最後仍得視商品的供給與需求。商品的原料成本上漲後，若成品具「可替代性」，則需求不但無法隨成本上漲，反將因替代商品的存在而下跌，如數年前國際小麥價格上漲，國內麵包店倒風頻傳，便是因為國人可用米食取代麵食；而台北到北京的航線，經香港轉機的油料成本雖較高，但直航的票價卻較貴，就是直航需求所致。此外，美國近二十年來經常帳持續逆差，又是全球外債最大國，但美元卻未劇跌，因為各國對美元仍有需求。

營建署二○一三年十一月修正建築容積規定，未來都更區域容積上限為一．五倍、非都更區為一．二倍，比現行減少○．五倍以上。容積率管制可保障區域的人口密度及生活品質，亦可抑制土地價格飆漲，但緩衝期內將引發建商的搶建或搶照潮，增加房市供給、進而引導長期價格下修。

猶記得上波不動產價格在一九九三年的高峰時，全台陸續實施容積率管制，引發的搶照潮導致供給遽增，也使不動產後市低迷十年之久。如今歷史的房價高點與政策重現，二○一三年九月的建照申請數量復見新高，投資者、金融業者及政府應關切供給增加後，對未來房價所造成的影響，以防房市長期低迷再拖垮經濟的復甦。

（本專欄僅代表專家個人觀點）

林左裕小檔案

政治大學地政系教授，美國德州農工大學博士，加州柏克萊大學訪問教授，華視「期貨與選擇權」主講教授，研究領域為不動產財務金融、估價及投資，著有《不動產投資管理》、《衍生性金融商品》及中英文學術及實務論文數十篇。

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【撰文／林左裕；插畫／溫國群】