資金行情啟動 北市純辦續漲可期 今年上半年大台北地區商用不動產市場表現活絡，信義商仲表示，辦公市場空置率下降、租金微幅上漲的回春訊息，讓不少專業的外資投資機構，將投資眼光鎖定台灣商用不動產市場。買租需求比已經由1:4大幅拉高至1:2，以目前3%的貸款利率相對於5~6%的租金投報率，純辦市場仍具備「買比租划算」的利基條件，也使得近一年辦公室買賣價格簡瑼矕薔H來的溫吞態勢，出現補漲行情。北市各主要辦公商圈的售價行情，分別有5%~10%的漲幅，尤其南京東路沿線商圈，不僅交易活絡，價格上揚幅度最是明顯。 信義商仲協理信泓浚表示，92年起全國房市景氣自谷底復甦之後，住宅產品於當年第三季率先呈現價量齊揚的走勢，沉寂一段時間的預售產品亦迅速反攻住宅市場。反觀辦公大樓，卻受到高空置率，租金走跌的牽絆，雖具買氣，但漲幅遠落後於住宅產品。然而自93年年中以來此一形勢有了明顯轉變，信泓浚指出，北市純辦售價這一年來明顯回升，除了在於「租金水準止跌」、「投資需求湧入」、「市場信心穩固」等三項要件；景氣全面回升，房市交易不再由住宅產品一枝獨秀，再加上近幾年由於土增稅減半效應發酵以及熱錢效應，也帶動了這波辦公市場的補漲行情。 租金水準止跌 自90年起連續四年下修的租金水準，自去年起止跌持平；且年初至今101大樓的大量釋出，對於整體租金水準並未造成負面衝擊，平均租金維持在1642元。租金的確定落底，不僅有助於售價的支撐；對於釵h買租並行考量的企業，亦強化其購買的意願。 投資需求湧入 信義商仲指出，國內自有住宅率高，但前幾年辦公市場的租金一直下跌，就投資的角度來說，辦公市場相對來看不但具備投資價值，還有相當大的發展潛力。而去年起出現更形活絡的投資需求，便是推升辦公行情的關鍵之一。根據信義商仲統計，目前辦公大樓買方中，投資型客戶的比例，比前一年成長三成。除租金止跌有助於提振投資信心外；部份原住宅市場的投資者，在住宅行情已達波段新高，預期獲利空間壓縮的考量之下，開始轉向投資辦公市場；造就辦公產品投資需求的增加。其中以增值獲利為主的投資者，偏好南京東路等企業密度較高的商圈，以利於未來的轉手變現。 以日前揚昇建設亦推出南京東路建國北路口的辦公大樓整棟出售案，印證南京商圈受青睞的程度。至於收益型投資者，除商圈條件之外，則注重建物屋齡及大樓管理等因素，以求未來長期穩定的出租收益。此外，值得觀察的是，過去一年來，收益型投資需求對於租金報酬已由6%降為5%，直接帶動售價走升。信泓浚表示，此波租金投報率下修變動的時間點，洽與不動產證券化起跑的時程相符。從去年年中以「萬國商業大樓」為首例的不動產信託，到當前頗為熱門的「富邦R1」，大多數證券化標的之報酬率僅為2.3~4%之間，也連帶影響辦公產品的投報率水準。而目前收益型投資者以壽險業為主，鎖定15年以內，投報率在5%以上的A級純辦大樓。 市場信心穩固 其次，兩岸關係愈趨平和，柔性對話多於攻訐對立。長期以來深受兩岸對立而抑制的辦公市場，在信心面穩固等多項市場利多條件下，去年年中開始價量齊揚，北市純辦售價相較91年的谷底水準，已有一到二成不等的漲幅。 辦公市場展望　明顯偏多 至於未來價格走勢仍否看俏，信泓浚表示當前市場因素明顯偏多：除了短期內仍具備的低利率條件將有效維持買氣之外；在資金動能上，下半年看好的台股走勢，以及近日人民幣升值效應將帶動外資對亞洲市場持續加碼佈局，有機會對商用不動產形成資金行情。而市場供需方面，目前大部分新完工大樓以出租為主，預售推案除昇陽建設外別無新案，因此買賣市場並不像租金市場有供給偏高的困擾。加上REITs的積極運作，大型買賣交易將持續活絡，提振市場信心。 至於利空方面，「油價高漲」、「恐怖攻擊」與「利率走升」，將干擾下半年商用不動產市場；而其中又以利率因素對市場買氣構成直接影響。過去低利率條件造就了辦公室買賣交易的活絡，買租需求比亦由1:4大幅拉高至1:2。以目前3%的貸款利率相對於5~6%的租金投報率，仍是「租不如買划算」。但未來隨著利率調升，此一利基空間將逐漸被壓縮，因此利率條件將是決定未來辦公室交易價量的關鍵因素。然而，由於當前國內資金仍十分充沛，即使貸款利率接近4%，可預料對於辦公室買氣影響有限；因此未來半年市場可望維持多頭走勢，辦公產品不排除持續補漲行情。 Plurk FaceBook Twitter MyShare