| 《 四個錦囊妙計，房貸族壓力輕 》 |
| 來源：好房誌 |
買房子動輒好幾百萬，通常需要借助向金融機構申請房貸，才能甜蜜築巢。但在央行主導的房貸緊縮政策不變的前提下，現階段申請房貸有何因應之道？4個建議提供參考。
俐美最近打算跟男友錦堂結婚，小倆口找房子找了3個月，終於在林口買到1間理想屋，到銀行去申請貸款時，承辦人員表示，最高只能貸款6.5成，且利率會比目前的房貸利率再往上加0.15％。
俐美不明白，像她們這樣的小資階級，為什麼會被銀行刁難，不僅貸款成數低、連利率都要加碼？俐美連跑了3家銀行去問，得到的結果都大同小異，有些銀行願意貸款成數拉到7成，但是利率加碼卻也提高到0.25％。
名下擁有2間房，央行盯房貸
其實這跟俐美的身分與職業無關，主要是因為俐美先前買給娘家父母住的房子已經有貸款在身，新買的房子也預計登記在俐美名下，變成未來俐美名下會有2間房子的房貸，這樣就會變成央行眼中的「投資客」，會被要求降低貸款成數、拉高貸款利率。過去2年來，央行未了遏阻房價飆漲歪風，持續祭出幾波打房措施，讓外界普遍認為：申請房貸的難度變高了。最近央行又針對「豪宅」開刀，要求銀行業者仔細鑑估豪宅是否具有這麼高的價值，甚至有傳言針對名下有第2間房的民眾，房貸成數上限還要調降。近期這些房貸緊縮的政策會不會影響一般人購屋後的房貸申請難度與額度呢？近期想要申請房貸的民眾該如何因應呢？以下進一步分析探討。
建議1：
首購族先考慮自己是否符合優惠房貸身分
目前政府共有2種優惠房貸，一種是內政部推出的「青年安心成家方案」，只要自己或配偶與直系親屬名下沒有不動產，就符合基本的門檻。這個方案目前提供購屋或換屋額度200萬元2年無息房貸。以目前利率水準來算，貸款200萬元、20年期房貸為例，前2年只須付息2,362元，第3年起本金加利息的金額約10,500元，對首購族來說，可以降低前2年的繳款壓力。
另一種優惠房貸則是財政部推出的「青年首次購屋優貸」，雖然沒有前2年零利率優惠，但最高額度可以貸500萬元，利率也比銀行一般房貸利率優惠，可補購屋額度不足的問題，且目前額度尚未用罄，仍有受理申貸。
建議2：
夫妻雙方誰的信用條件好，申請房貸可加分
民眾申請房貸時，銀行除了會針對房子本身進行鑑價評估外，也會針對申請人本身的信用狀況進行評分，信用條件愈好，愈是銀行眼中的優質客戶，不僅願意多一點房貸額度給你，也會願意給你更好的利率條件。因此前例的俐美與錦堂可以看看誰的信用條件比較好，就把房子買在誰名下，較有機會申請到額度比較高的房貸。
銀行評估申請人信用條件的項目通常有以下3種：
1. 過往的信用紀錄：包括信用繳款從來沒有遲繳的記錄，信用卡沒有逾期未繳， 或是動用循環利息的記錄。申請人如果沒有上述的信用瑕疵記錄，等於已經具備向銀行爭取較低利率的基本要素。
2. 職業優勢：如果貸款期間因為工作更動，例如考上公職變成公務員，或是進入前500大企業工作，可以利用職業的優勢來爭取利率調降。
3. 資產往來規模：如果房貸戶在該借貸銀行除了借款之外，還有購買基金、保險或是存款等，等於在該銀行往來進出的資產愈多，銀行接受你議價的意願也愈高。
建議3：
量力而為，不要為了增加額度申請信用貸款
近年來房價飛漲，小資族的薪水卻漲不動，導致購屋壓力愈來愈大。為了買進理想好屋，很多人會咬緊牙根，想辦法申請個人信貸來補足房貸成數不足的額度。這樣一來，每月的還款能力將更吃重，萬一未來工作遇到空窗期，就會有繳不出房貸與信貸的窘境。
該如何評估自己可以負擔多少房貸呢？上海商業銀行個金部經理徐慶源指出，衡量還款能力的標準，主要是依據個人每月所得，與須繳納的貸款月付金額對照計算。一般而言，每月償還貸款的月付金總額，最好控制在月所得的6成以內；單筆房貸的月付金額，建議不超過月所得的1/3。
建議4：不要輕易申請寬限期
寬限期是指只還利息、不還本金的繳款法，銀行目前會提供1~3年寬限期可讓民眾選擇，但是等於是貸款本金會壓縮到未來寬限期結束後，每月平均攤還，每月房貸金額就會暴增，且總付出的利息成本會變多。以貸款500萬元、利率2.5％計算，貸款20年期，20年償還利息總額為135萬6,952元；若申請寬限期5年，利息總額升高到157萬1,721元，等於要多支出21萬4,769元的利息負擔。
【看更多內容請見《HouseFun好房誌》2012年06月號】
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