一般購屋民眾的經驗，在購屋前絕大部分認為仲介業者提供的交易行情，無法盡信，卻又苦無獲取正確資訊的管道，因而感到困擾與不安；更由於房價資訊不透明，助長房價不斷攀升，引發民怨沸騰，都會區消費者購屋痛苦指數居高不下，所以交易資訊透明化，已是居住正義最謙卑的要求，在輿論壓力下終被政府正視。 今年八月二十四日馬總統正式拍版決定「依實價登錄」，行政院旋於九月十六日院會通過「平均地權條例」、「地政士法」部分條文修正案，明訂不動產交易將採「成交案件實際資訊」辦理登錄。預料，全面的實價登錄之立法已勢在必行。 壹 三法案綜合分析 上述三法案已被行政院列為重大法案，且在野黨亦已表態支持，預料將在本年第二會期中完成立法。本文將三法案彙整分析，並對實價登錄完成立法之後，究竟要如何辦理登錄（如登錄義務人、登錄範圍、登錄的項目為何），及登錄期限不一的問題、如何確認價格是否正確、受理登錄機構又將如何揭露交易資訊……等各界接續關注的議題，借鏡於先進國家的作法，提供以下看法供讀者參考。 一、應辦登錄之案件： 1土地及建物買賣案件，均應申報登錄。 （1）仲介公司對於委託案件，應於簽訂契約書後之限期內辦理登錄。 （2）代銷預售屋的經紀業，對於起造人或建築業委託代銷之案件，同樣「應於簽訂買賣契約書後……」辦理申報登錄。 二、代銷預售屋與仲介成屋的申報期限，要不要統一？ 關於代銷預售屋及仲介成屋的申報登錄，草案規定的起算日互有差異，平均地權條例以「所有權移轉登記日」起算，經紀業的租賃及代銷業務則以「買賣或租賃契約書簽訂日」起算，據筆者瞭解，政策上似有意採分別規定，理由是： （1）成屋與預售屋，分屬二個不同市場，而登錄資訊貴在及時，參照經紀業管理條例之立法理由：「代銷經紀業主要受託銷售預售屋，其興建完成期間約需一至三年，且辦竣所有權移轉登記時間，尚非代銷業者所能知悉，為使登錄及提供資訊具時效性，第二項爰明定代銷經紀業於簽訂買賣契約書後，即應限期登錄成交資訊，不待辦竣所有權移轉登記。」可知，代銷預售屋較一般成屋買賣略有不同，為便於及時掌握交易資訊，仍應為持以「契約書簽訂日」起算為宜。 (2)再者，以代銷經紀業的生態而言，其代銷預售屋，通常早在建造執照取得之後，即開始進行銷售，等到建築物完工辦理所有權第一次登記及移轉登記前，大都已結案離開。如規定應以「所有權移轉登記日」起算，對於代銷業者，將因無法掌握何時辦理移轉登記，而造成執行困擾。 三、預售屋如屬建商自行銷售，由誰申報？ 代銷經紀業受起造人或建築業委託代銷之案件，應由代銷經紀業負責申報，固無疑問，但如預售屋建商（起造人或建築業者）自行銷售，三法案均未規範應由建商負責申報，難道要等到辦竣所有權移轉登記，才由權利人或承辦地政士辦理申報嗎？ 本文認為，預售屋市場有別於成屋市場，基於反映不同市場資訊，方便於消費者掌握正確而及時的預售屋交易資訊，預售屋如由建商自行銷售者，仍應課以建商之申報義務： (1)代銷經紀業之所以要代建商申報登錄，係因其在銷售房地過程中掌握真正成交資訊，同理，建商自行銷售，成交資訊掌握在自己手中，其本身又是企業經營者，自較買方（權利人）更適合負申報義務。 (2)否則，建商自行銷售的預售屋交易資訊，勢必等到辦竣所有權移轉登記，才由權利人或承辦地政士辦理申報，如此將使預售屋交易資訊之揭露制度大打折扣。 (3)更有進者，如建商無須申報登錄，則代銷業者大可隱身於建商之幕後（形式上只承作建商的企劃案，不負責代為銷售，至於銷售人員全部改由建商自行聘僱），即可免除代為申報之義務。如此規避申報義務，豈不使預售屋市場資訊無從建立？ 綜上，目前三法案獨漏建商之申報義務，似有立法疏忽。建議於平均地權條例中增訂，建商自售案件，應由建商負責申報為當。 四、經紀業與地政士，誰較適合申報？ 當一件買賣案件，既由經紀業仲介成交，又委託地政士辦理登記時，經紀業與地政士，何人要負申報義務？以下之執行上的問題應予釐清： (1) 代銷經紀業如已完成申報登錄，地政士是否仍須申報？ 成屋與預售屋應分別申報登錄，代銷預售屋，因經紀業者已完成申報登錄，其後於委託地政士辦理移轉登記時，為避免重複申報，宜明訂事後委託地政士辦理移轉登記，地政士亦免辦理申報，以資明確。 (2)欠缺詳實資訊，地政士如何申報？ 法律賦予地政士申報登錄之權責，係植基於其有「成交案件實際資訊」可供申報；如地政士受託申請辦理所有權移轉登記，而該案之契約撰擬、簽訂事項另有其人（可能是自行簽約，或委託第三人），此際，承辦地政士自無從取得實際交易資訊可供申報，應如何處理，主管機關應及早因應。 (2) 經紀業較地政士適合申報？ 經紀業受託仲介或代銷，依法應先盡調查義務（民法567Ⅱ），並依經紀條例規定，製作不動產說明書，由不動產經紀人及委託人分別簽章後，於買賣過程中向交易相對人解說；所以，經紀業代為申報登錄時，可以將周邊環境、標的物有無瑕疵（違建、海砂、輻射或凶宅等）、內部裝設如何、公寓大廈內部管理狀況（有無約定專用）較為瞭解，平均地權條例修正草案卻規定「除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄」，亦即大多數由地政士代辦的成交案件，經紀業即得免除申報義務；反而是交易資訊上處於劣勢的地政士要負申報登錄，如此規範，顯然權責不一，並不合理。 (4)如仍由地政士申報，應增訂課以經紀業或當事人提供相關資訊 本文建議，立法時宜再斟酌，改由經紀業應負主要申報義務，或於法律明定權利人（買方）或經紀業者，應負協力義務將買賣契約及不動產說明書等資料一併提供予地政士辦理；倘買方或經紀業者怠為提供，其處罰之對象應改為買方或經紀業者，始臻合理。 五、登錄的項目為何 依目前三法案內容僅規定應以「成交案件實際資訊」辦理登錄，至於登錄實際資訊範圍及項目為何，則乏規定，本文認為，影響價格之因素繁多，諸如：基地條件（面積、用途、建蔽率、容積率及臨街狀況等）、周邊環境、公共設施服務水準、交通可及性、樓層區位、景觀視野、建材設備、室內隔間及有無違建或附隨設施等，甚至賣方是否急售、買方是否急買，均與交易價格息息相關，故單一交易價格，尚不足以供消費者購屋之參考，更無法藉以比較分析，政府既有心要建構交易資訊之登錄系統，其所登錄的實際交易資訊，當然不僅止於成交價格而已。參照先進國家的實際作法，應予詳實登錄。 不過，要斟酌的是，如果是經紀業申報，應其本身負有調查義務，上述各種影響價格之因素，固應逐項填載，但申報義務人如權利人（買方）或地政士，則不一定能夠完全掌握上述資訊，主管機關允宜將登錄項目分為必填項目及參考項目，以資適用。 六、罰則是否合理？ 三法案對於違反資訊申報登錄之規定，均設有「經主管機關限期改正而未改正者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰」。 上述罰則未針對可能違反申報登錄規定之情節輕重予以分別規範，一般購屋當事人、地政士及經紀業之罰鍰額度均屬相同，有違比例原則，似有再行斟酌餘地： (1)由當事人自行申報者，宜就權利人（買方）、義務人（起造或建築業者）、地政士或經紀業分別訂定罰責，罰鍰額度，應視其掌握資訊之狀況而定，如買受人掌握的資訊充其量只有自己的部分，影響層面較小，罰款額度可以從輕（維持目前新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰），而經紀業或建築業者既能掌握數量及實質內容較多而廣泛，其罰鍰額度應從重處罰（至少應提高為新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰）。 (2)違反申報義務之態樣，除未依限期申報者外，尚有：不負協力義務提供交易資訊（如當事人或經紀業不提供予地政士）及虛偽不實之申報等，其可責難程度各異，宜分別訂定適當之罰則，本文建議未依限期申報影響層面較小，罰款額度可以從輕（維持目前新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰），而不負協力義務提供交易資訊或虛偽不實之申報（尚應追究刑責），其罰鍰額度應從重處罰（至少應提高為新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰）。 貳 立法後的執行問題 三法案僅規定「主管機關對於登錄之資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢或利用」，究竟將來主管機關如何揭露資訊，攸關資訊提供制度，是否方便消費者獲取資訊、揭露資訊是否有助於健全交易市場等，值得關注。以下提供英、美、及日本的作法給讀者參考。 一、英、美的作法 根據日本二○○九年對先進國家不動產資訊提供狀況之調查研究報告指出，英國與美國提供內容相同（本文以美國國家設置的網站是NAR the National Association of REALTORSR為主），雖然歐美是最重視隱私權的國家，但揭露資訊卻也最完整，包括：成約物件資訊、交易價格資訊、售出物件資訊、區域資訊及其他等五大類，內容相當詳盡。 此外，美國的仲介網站亦都能提供詳細的交易資訊，只要輸入完整地址，即可查知：1、房屋類型等基本資訊。2、目前待售價格。3、十年內之交易訊息等，讓準買家在買賣上有透明且客觀之資訊。 二、日方的作法 過去，日本的不動產交易資訊，只有依宅地建物取引業法三十四條之二第五項規定，宅建業者應於簽訂專任媒介契約後七日內，將標的物之「所在、規模、形質、買賣價額及其他國土交通省令所定事項」，向指定流通機構受理登錄；其於成交後，並應依同法第七項規定辦理實際交易價格之登錄。 上述登錄之資訊，主要係提供予宅建業者利用，並未提供消費者查詢利用。惟為活化不動產交易市場，必須健全資訊透明化，日本國土教通省，參考英、美、澳、俄及新加坡等國外的作法，於平成十八（二○○六）年十一月二十八日開始指定東京都等部分地區試辦，因試辦結果普獲好評，爰於平成十九（二○○七）年八月起擴大至全國實施不動產交易資訊提供制度，至今（二○一○）年一月已提供1,045,986件，任何人均可簡單上網瞭解交易行情、比較標的及周邊環境狀況。 三、日方作法值得參考 日本不動產交易資訊提供制度，雖然要求詳實登錄，但因考量保護個人隱私（Privacy），所提供查儒Q用的資訊，係經過「加工」（即以識別化、區段化等方式）處理，其揭露的資訊包括：土地種類別（住宅地、商業地、工業地）、交易內容別（更地、建付地、大樓等）、住所（僅止於町名）、成交價格、成交時期、土地面積、建物登記面積、建物用途、建築年期、建物構造、隔間、都市計劃用途地域、土地形狀等。 而且，該系統並結合地圖資訊系統，彙整消費者想要查詢的地點附件的成交行情，以利消費者作判斷，頗值得主管機關參考。 參 結語與建議 綜上所述，本次三法案所建立的成交資訊，僅止於交易完成之資訊，而未如英國、美國或日本等先進國家，已擴及成約資訊（委託銷售之底價及相關資訊），希望三法完成立法後一定期間，亦能效法跟進，始能與國際接軌。 雖然，吾人期待房價資訊登錄法制儘速完成立法，但更希望更嚴謹的法律規範，所以，建議主管機關或立法委員能在立法院黨政協商時，將三法予以合理調整，以期周妥。 此外，房價登錄建制後，主管機關亦應針對（一）如何確認價格是否正確，應有積極查證，以落實本項新制；（二）土地稅法第33條第五、六項分別規定：「公告土地現值應調整至一般正常交易價格。」「全國平均之公告土地現值調整達一般正常交易價格百分之九十以上時，第一項稅率應檢討修正。」實價登錄後，公告現值調整到一般正常交易價格已非不可能，故主管機關於立法後應同時斟酌，土地增值稅之稅率是否應適度配合修正，亦屬將來應面對之課題。 作者：文化大學、德霖學院專技助理教授 中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare