股災加選舉前後夾擊　國慶雙十檔期房市再衝刺 -

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《 股災加選舉前後夾擊　國慶雙十檔期房市再衝刺 》

歐美債信危機連環爆，導致八、九月兩次全球股災，本地房市因此受到波及，買氣明顯趨緩。另外，愈近年底愈濃的選戰氣氛，目前看來，也是影響後市的另一重點。未來變數愈來愈大，讓不少業者抓緊目前強銷良機，使得近月廣告量仍欲小不易，十月甚至還有不少新案準備進場搶市… 根據坊間及相關報導描述，今年下半年股市是『七上八下』，接著歐陸經濟則會『驚九淫十』。當然，這有點在造『打油詩』的感覺；但也的確說明，近期國際金融市場震盪走低，經濟後市相對看衰。而對本地房市來說，近期當然是受此因素影響；不過如果時間拉長到整年度看，政策面更是重要因素。今年初一直到農曆年節前後，房市買氣都承續前一年第三季以來的強大旺勢，價格墊高速度更勝金融海嘯前，馬英九勝選時的慶祝行情。但同時間高房價成為民怨首位，因此二月底官方宣佈祭出奢侈稅，來抑制房價上揚。全球股災效應擴散北台灣奢侈稅連同半年前的選擇性信用管制等金融措施，使得四到六月房市明顯降溫下來；雖然價格並未鬆動，但交易量確實受到影響。直到七月份，奢侈稅效果不如預期，以及預估選前政府仍會作多，因此情況逐漸好轉，建商推案、強銷再度轉趨積極，價格當然繼續墊高。八月之後，鬼月民俗因素只在部分地區顯現，市場看來再現生機。然而八月美債、九月歐債接連爆發問題，引發全球股災；目前看來，新一波經濟衰退似乎已成定局，這對房市後市，肯定不是好消息。另外，選戰產生的預期心理，也是造成市場氣氛再度轉趨詭譎、觀望的另一關鍵，原因則出在房價墊高，居住正義及課稅不公問題浮上檯面。在這樣的氛圍下，九月房市表現當然不盡理想；原本還算一枝獨秀的大台北豪宅及高價產品市場，受股市因素衝擊最鉅，股災效應甚至近乎全面擴散。整個北台灣，大多只能靠相對低總價產品撐住買氣。 ◎ 台北市股災效應起高價品買氣落日前兩黨總統競選陣營，分別推出所謂居住土地正義及實價課稅牌，則都是針對高房價及其衍生之問題。對這些置產買盤來說，目前政治面發展，多少會產生一些預期心理影響；不過這種泛政治效應，仍不比兩次全球股災造成的衝擊來得大。的確，選舉話題其實是預期心理因素居多，最近兩次股災之遞延效應，才是影響北市房市的主因。因為近期北市房市，幾乎都靠置產節稅撐起買盤；而此類買家，不可能不受國際金融情勢影響。像大安、中正區等高價區，先前市況尚稱平穩；但最近連續股災爆發，買氣確有降溫。整體來看，大安、中正及中山等區，買氣持續呈M型化發展；約兩千多萬或一億以上總價者，還有點銷售成績，價位居中間者則幾乎卡住。而價格是否與地段相稱，則是銷況落差的主要因素。至於市郊區域，股災影響也有，不過像士林、內湖或南港等區，由於新案量少或按兵不動，因此相關效應相對不明顯。最北端的北投區，情況則更特殊。根據了解，原本以區域客較多的北投房市，近月區域客少了釵h。北投房市區域客跑哪去了？有些業者是說，被拉到淡水去了。最近淡水建設話題的確正夯：不過近一年來北投新案開價持續墊高，漸漸逼走區域客，同樣是可預料的。儘管八月後，北市房市買氣的確滑落，不過就本刊企研室掌握資料，十月份中山、士林甚至萬華等區，都還有新案準備進場搶市，開價預料仍會繼續拉高。這一方面應是個案已箭在弦上、不得不發，再者也是評估後市變數更大，因此寧可早進場強銷把握時機。 ◎ 新北市亦見股災效應淡海唱獨角戲台北市中心房價上漲，當然會導致跟漲，並擴散到剛升格的新北市一線區，如板橋、永和及新店等區。這些區域近年房市買盤結構和北市差不多，高價者主要靠投資置產客，相對低價才可見自用消費者。同樣道理，近年房價飆漲速度極快的新莊、林口，自然受股災影響較大；價格相對低檔的新店安坑或汐止，則儘管買氣始終平平，但近期的起伏則相對較小。單就最近兩個月來看，安坑及汐止市況也受鬼月及股災影響；然而也和近期無新案，奢侈稅後投資客退場、置產客不來有關。在光靠區域或自用客層支撐下，先前熱賣的低總價兩房賣完後，區域整體銷況便轉緩。半年前投資置產客比例仍高的新莊兩大重劃區，則是原本尚熱的副都心銷況趨緩較明顯，因為原本的消費主力︱區外置產客明顯減少。至於奢侈稅後即降溫的頭前段，反而下滑幅度有限。目前兩重劃區都還有新案準備進場，但進度似乎都有減緩，可能拖到明年才會推出。號稱台商回流最愛區域之林口，近期也是相對低總價產品表現稍佳。近來整個大台北話題最夯，且不受股災或政治因素影響的，就是淡水；包含輕軌捷運(綠山及藍海線)加淡江大橋，區域建設題材先後『浮現』，因此北市客明顯增加，市況相當熱鬧；特殊區塊之小坪頂，更幾乎都是區外客。說到小坪頂，對岸業者來台投資首例「萬通台北2011」，當然是另一話題焦點。根據銷售現場向本刊說明，該案是以賣陸客為主。不過日後如何登記，可能仍是一大問題。 ◎ 桃園縣各區市況有差平價續勝出目前仍屬內需型市場的桃園房市，雖也看到股災效應，但幅度相對較小。整體來看，仍是相對平價產品表現突出。像是房價全縣最高的桃園市，近期就是相對低單、低總價，與鶯歌、八德交界處的後站地區，銷售反應最好。南桃園大部分地區情況也是類似，大約千萬以上的相對高總價透天產品，反應趨緩較明顯。另有幾個區域近期市況頗特殊，值得注意。首先是八德，由於擴大都計頒佈，捷運綠線八德段先行，加上廣豐工商綜合區稍早啟動，八德房市供給量快速增加；目前來看，原本推案量就不小的大湳，是以大樓產品為主，遠雄指標大案所在的擴大都計，則是透天居多。數月前市況相當不錯的高鐵桃園車站(青埔)特區，近期則有點悶。股災因素當然有，但主要還是建照審核進度延緩；原因包括審核嚴格，及搶搭停車容積獎勵末班車造成的建照申請潮；這使得當地不少新案無法公開，已公開的新大樓案也面臨無法簽約的情形。因為五楊高架施工而買氣回溫的楊梅，近月因股災效應，當地原本銷況還算平順的透天產品，反應轉而趨緩，總價愈高、買氣下滑愈明顯。不過原本買氣近乎結凍的大樓產品，卻出現反轉跡象；原因是，當地大樓推案業者重新找到合作金融機構，再次推出低自備款之訴求，據了解效果相當不錯。平鎮南勢山仔頂，最近也有特殊市場現象。當地原是透天產品居多，這和當地消費者偏好有關；不過前幾年因為供給量大，無法吸引足夠區外客，加上當地外勞藍領階級群聚、引發消費者觀望，因此近年銷況始終不理想。不過或閉O舊案量終於消化完畢。加上可能是土地成本墊高或基於產品區隔，因此未來當地新指標案，竟是大樓產品。 ◎ 新竹地區稀釋效應持續特殊個案表現大台北及桃園，上月都分別看到股災遞延效應；不過反應最快且激烈的，恐怕還是新竹地區。原因無它，還是當地房市消費，大比例倚賴竹科新貴，而這群嬌客的購買力，和股市連動性又是最高。單就近期來看，更靠近竹科的新竹關長光埔重劃區，人氣還是比竹北幾個重劃特區好一些。距離當然是第一要素，畢竟金融海嘯後竹科人購屋心態轉趨保守，距離園區更近的關埔，似乎是如此心態下，相對合理的選擇。然而，或釵]為竹科人經濟實力仍不容小覷，當地可見推動中的建設題材還是不少，又有重劃新興區的發展遠景，加上台中地區業者北上搶市態勢仍明顯，因此無論關埔或竹北，新推案還是不少。這樣下來，稀釋效應當然很難避免。單就最近兩個月來看，仍是相對低總價首購型產品反應稍好；高鐵特定區前商業區推案，則靠地段優勢吸引置產客。其實高鐵特定區為首的竹北，建設擘劃遠景還是比關埔更令人期待一些，關埔明顯有佔地利之便。至於預定年底前通車，連結高鐵及台鐵新竹站的內灣支線改善案，會替兩區帶來怎樣的拉抬效應？且讓我們拭目以待。因為根據當地業者私下透露，該改善案新設的新莊站(將改名為竹科站)附近，最近傳出有新推案的一樓店面，以一坪三位數字價格賣出；如果此消息屬實，則代表捷運房市效應，在新竹房市上演的機率極高。 ◎ 基隆市股災效應？外來台北客減翻開最近報紙，來自基隆的幾個大案，還是佔據不少媒體廣告版面。的確，靠著還在一字頭的相對低價，距離大台北車程約半小時，基隆始終有拉攏台北首購自用消費者的操作空間。只不過，以往此類個案多在市區東緣之信義區，以海景為附加賣點，近年則回歸基本面，純粹打交通及價格牌，推案則位在更近大台北的七堵、暖暖及安樂區。不過，最近情況稍有變化；可能也是股災遞延效應之故，不但置產客暫時縮手，一般自用族群也轉趨觀望。根據本刊了解，該市安樂區繼之前超級大案「城上城」後，新推出的「御花園」案，上月開始強銷，同樣主打台北客；不過單就上月來看，來人還是以區域客居多。 ◎ 宜蘭縣烏石港特區未演先轟動？宜蘭房市中最特殊者，當然還是礁溪，不過原以溫泉套房為產品主流的礁溪房市，最近情況卻有點反常。以現階段線上推案來看，溫泉套房反而成了相對少數，透天產品才是大宗。沒變的則是台北客仍佔大宗，但比例則小降至約五、六成，這當然多少仍和股災效應有關。沿國道五號南下到宜蘭，看來礁溪流失的台北客，可能有些跑到宜蘭市來。目前宜市房市仍是區域客為主，但台北客也已佔到二、三成左右，不過多有地緣性，銷況則仍以約八百萬總價者較平順。至於再往南到溪南地區，情況大致類似；不過順銷之價格水準，則要再低一些，大概在六、七百萬之間。說到宜蘭近期發展，絕不能漏掉礁溪北邊的頭城。過去，頭城只有人文國中小及蘭陽技術學院附近，較有房市商機可言。前者因為公辦民營學校吸引外地家長，後者則是學生租屋需求引來投資客；不過現在更北側的烏石港特區，則是未演先轟動。根據報導，上月宜縣政府舉行說明會，結果吸引國內外相關業者，包含建商、飯店業等前往聽取簡報，現場幾乎被擠爆。擁有蘭陽博物館，漁港港灣、沙灘海景等得天獨厚條件的烏石港重劃區，會不會繼礁溪健康重劃區後，成為宜蘭溪北地區房市發展新焦點？甚至成為最新高價房市區？或陶o次土地標售結果出爐後，答案就見分曉。九二八從缺期待雙十檔期？儘管八、九兩月連續爆發全球股災，加上高房價問題讓房市及居住問題成為此次選戰焦點，使得近期台灣房市買氣明顯轉淡；往年此時，坊間都會大炒所謂九二八檔期，然今年從買氣角度來看，這個檔期顯然是缺席了。然值得玩味的是，這段期間建案釋出廣告量之大，仍足稱為年度大檔期，代表其強銷意願仍強。再者，根據本刊現在掌握資料，十月份新推案還不少，而且價格也還是繼續往上墊，雖然幅度不比過去兩年。綜合以上，表面上業者信心似乎不受經濟及政治因素夾擊影響，且還期待華僑歸國產生的所謂雙十檔期，能再創銷售佳績。然深入分析則可知，這些仍『按表操課』的業者，不少是上市櫃公司，因此來年獲利，仍須靠推案。尤其IFRS新制就要上路，未來都得採用完工入帳法，因此持續穩定推案，實有其必要。另外，這些相對規模較大的業者，不但推案經營觸角擴及全台，甚至海外，經營業種也逐漸多角化。從這個角度看，對房市發展其實算是健康的。目前問題仍在於，房價持續拉高，薪資族依舊追不上。目前，兩黨也都針對此議題做出若干回應；不過市場也因此產生另一層面的觀望心態，畢竟未來政策走向，確實因此充滿高度不確定性。然而拉長時間來看，政策不確定因素終會過去；而目前國際經濟局勢渾沌不明，恐怕才是影響台灣房地產後市的更重大因素，吾人不可不持續關注之！台中　下半年推案900億全年推案上看1,500億元台中房市可說在穩定中求成長，近來歐美經濟景氣悲觀，低利時代應會持續維持幾年，對台灣房市是利多，今年台中房市雖價與量均萎縮，但還是有利首購及換屋市場的雙重需求。第4季前的928房市向來被視為房市黃金檔，也是建商明年推案的重要的試水溫依據。根據台中市建築經營協會最新調查統計，今年台中928房市約有300億元預售案量登場。包括親家建設在7期的百億大案「親家雲硯」、太子建設11期的「泱泱太子」、裕國集團沙鹿區的「裕國不老泉」等大型預售新案，推案量較去年同期大幅成長50％。指標建商第四季加碼推案台中市建築開發公會今年初曾預估，2011年台中推案量約在2,000億元，但在奢侈稅後下修至1,200億元。不過，下半年包括聯聚、寶輝、龍寶、聚合發、富邦、總太、興富發、親家、太子、瓏昇等20多家主要業者，將於第4季陸續推案，下半年總推案量高達900億元，單928檔就有300億元的規模，全年推案量將調高到1,500億元。其中，第4季計畫於國美館旁、五權西路上推案的富邦建設「天空樹」、以及興富發建設在7期的商辦案「鼎盛」、豐邑7期商辦案、親家7期「雲硯」案等，每件個案總銷金額皆超過100億元，足以帶動台中第4季房市熱鬧滾滾。台中七期重劃區，向來是全台房市的重要指標，其發展模式相當類似台北信義計劃區，包括同樣規劃為新市政中心、鄰近中山高速公路交流道系統、有新光三越等大型百貨聚集，居住質感佳，從近5年的房價走勢可以看出，台中七期新市政中心漲幅為26.71%，高於台中住宅的24.32%，雖然僅多出2.39個百分點，但房價表現搶眼。市場人士表示，7期豪宅近2至3年來漲幅有限，在政府祭出奢侈稅後，投資客退場，讓房市回歸穩健正常機制。但從中長期來看，台中7期房市仍大有可為，因此，後市仍值得期待。台中7期下半年將聚焦於完工新案，包括8月底完工交屋的「聯聚方庭」大廈，總銷80億元、「聚合發榮耀」總銷120億元以及11月底完工的「總太東方帝國」，總銷100億元等大型指標案。價位便宜台北客南下承接上半年受奢侈稅打房影響，原本沉寂的七期房市，近期來人與成交市況轉趨熱絡。指標建案於中秋三天連假期間，每天都有數十組來客，戶外停車場被賞屋客停滿，讓建商頗為訝異。建商表示，或閉O中秋休假關係，讓企業主有時間來看屋，不少台北客專程南下買房，對台中豪宅建築品質給予肯定，且價位比台北便宜很多，自住投資都適合。位於市政北七路，上個月剛完工交屋「聚合發榮耀」，一樓12戶店面已銷售一空，住宅部分來客熱絡。此外，正臨新光三越的「由鉅大謙」也陸續成交多戶，鄉林建設的「鄉林皇居」，中秋假期湧入不少購屋客，成交的情況亦明顯提升釵h。從台中市建築投資公會公布的最新統計顯示，台中今年上半年平均房屋總價為713萬元，較去年同期成長約11%，房屋平均單價每坪13.78萬元，亦較去年同期成長12.3%。市場人士說，台中地區成屋市場在奢侈稅上路後短短三周內成交量雖明顯下滑三成，但是單月平均交易價每坪14.5萬元，房價反倒較5月以前上升3.6%，顯示奢侈稅的利空影響已經鈍化。高雄　房屋開工呈高檔惟買氣未跟上雖然高雄房市在下半年後，市況緩步轉淡，但在地建商普遍對未來市場仍具信心，與台北部份建商論調轉空迥異；高雄市建築開發商業同業公會先前粗估，今年高雄房市總推案量上看千億元，較去年增長逾六成，另據該公會最新統計，今年1到8月各行政區（不包含原高雄縣轄區）建案開工數為153件，其中大樓案已有44件，逼近99年全年的48件，案量逐年放大，顯示建商似乎不畏市場面利空衝擊。市況雖趨緩　建商仍搶貍� 雖然現今市中心菁華地段，建商多數強推大樓產品，但透天厝依舊是高雄人的最愛，今年透天建案開工數量穩定，至8月止已達109件，為大樓產品的2倍多，約略與去年持平。但因高雄房價翻揚甚多，新開工的透天案總銷已衝破千億，而透天建案多集中於楠梓、小港，以及左營邊陲等地價相對低的區域。事實上，建案開工數從99年就出現暴量成長，今年仍維持在高檔，依此觀之，倘若這些新開工個案在結構體或成屋階段銷售，未來高雄房市供給量將逐步擴大，最快在明年新成屋就會湧出一波供給潮。由於先前歷經鬼月傳統淡季影響，整體市況並不突出，據高雄市政府公布8月份房屋買賣移轉棟數為2,793件，成交棟數較上月微減80件，減幅約2.78％，若與今年3月的成交高峰相比，則成交量已萎縮近3成6，8月成交量甚至已跌破去年12月縣市合併升格前水準。若從各區域來看，三民區成交量雖下滑近15％，但仍為全市交易熱區，是惟一突破4百件成交量之行政區；而前高縣首善之區鳳山，則下滑近16％，拱手把已盤踞數月的亞軍寶座讓給左營區，原因可能是鳳山房價漲勢凌厲，成交速度放慢有關；尤其是文山特區素為生活水平較高的住宅區，傳言變電所可能不會興建，又將遣╱x池解決淹水問題，目前大樓新成屋房價甚至漲破15萬／坪，透天厝則動輒3、4千萬，儼然成為另一個豪宅聚落。氣氛轉沉悶　首購受青睞現在鬼月雖已遠颺，但來人與成交觀望氣息似仍濃厚，其主因仍囿大環境氣氛不佳，尤其是受到國內外經濟疑慮及股災等因素，不斷被渲染擴大，都令購屋者成交速度放緩，另外選舉情勢不明朗，也是影響近期市況的原因之一。現在賣的較好的產品，多是低總價的產品，因這類產品能夠配合低利優惠房貸，所以銷售相對平順，至於大坪數或高總價的豪宅型產品，銷況多緩慢。不過就如一開始所說的，這些利空似乎未削弱建商信心，故新建案開價未見調降，反而還有些微漲幅，而高市政府於9月13日標售數筆抵費地及區段徵收區標售地，也多順利溢價脫標，其中楠梓區後勁溪畔翠屏國中鄰近區段徵收區，每坪脫標價較去年得標價跳漲近2成；跡象顯示建商依舊看好後市，搶地、搶建、搶推案現象明顯，可見未來高雄房市競爭將趨於白熱化，惟一該擔憂的，只是買氣有無跟上而已。新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

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