最近住宅房市受到股災影響買氣明顯下滑，不過商用不動產似乎仍交投熱絡。前天頂新集團就以超高價買入敦南中華票券大樓，還因此造就全台新地王；緊接著今天又有報導指出，中華賓士將投入20億資金，在南港、關渡及台中等地重新打造展售中心及辦公大樓。汐止工業區也相當熱鬧， 10月份遠雄將推出「U Town」380億規的模超級大案，堪稱汐止乃至新北市近年商用不動產盛事。 其實早在ECFA簽署前，台灣房市界便瀰漫商用不動產將起飛的聲音。不過平心而論，目前商用不動產買賣加溫，和住宅市場這邊因素並無二致，還是資金熱錢追逐導致，和基本面提升關聯不大，否則不會有國際商仲機構說，近年台北A辦租金成長有限，仍不足真正晉升國際水平的說法出現。而如果我們進一步剖析各業種競逐商用房市的心態和出發點，則實況可能並非那樣單純。 首先，最近動作頻頻的保險業，一方面資金多，再者也得考量保戶權益，故需關注中長期租金收益，因此出手買的，實際上以帶租約的不動產證券化商品，如REAT或REITs清算品為主。 但是其他業者，情況又不同。頂新買華票大樓，一方面恐怕和該集團進軍台北101駐點，及負責人家族買下帝寶多戶類似，有相當程度的宣示意味；但據報導，該集團準備整合周邊土地，走都市更新程序，未來將會遙谷v；這或雪t示，純就頂新角度，豪宅後市仍較商用市場佳。 中華賓士的動作則屬特例，畢竟他們要打造的是展售中心為主；而關渡這邊會規劃觀光飯店，有可能為當地帶來一些話題，不過這和商辦、廠辦仍是不同領域。再者，關渡平原的限制開發禁令也還未解除，因此實際效應如何，還有待觀察。 至於汐止或內湖，目前開價行情依然持續拉高的各廠辦案，則又是另一番故事。不少建商宣示轉戰商用房市，但還是純粹賣斷；只要有話題可操作，仍能順利賣完獲利，但仍不能說明，他們真的看好商用房市後市。 事實是，台灣的商用房市現況，的確很難從事中長期經營；因為除特定商圈店面外，整體租金水準，無論商辦、廠辦或住宅，和買賣價格相比，都有偏低情況，就以最高貴的A辦台北101來說，平均單坪月租也才四千多元。 相關業者對台灣商用後市究竟看法如何，或陰竣U來二度公開標售的太子敦南大樓，其最後結果可視為另類指標。因為論其區位地段，比華票大樓更佳；因此如果太子敦南大樓最後『命運』是維持現狀，則或野N表台北商辦市場還有可為，但如果又是改建豪宅，則顯示業者仍認為，賣豪宅比租商辦好賺、有市場。 以日前央行決議維持現行利率不變的說法推斷，至少未來一年，利率將維持目前的相對低檔；再者資金熱錢依然很多，加上國內房地產，無論買賣、持有或移轉，都有龐大的節稅空間。據此，台灣豪宅市場將始終有固定支撐基礎存在。 至於商辦、廠辦租金，則得靠全體企業獲利提升來支撐；租金成長停滯，代表的是企業獲利能力不足或受限，跨國企業來台設點又興趣缺缺，甚至產業外流等原因。如此此一現狀無法突破，開發商當然寧可拆商辦改建豪宅，看好商用後市的論調，也就不攻自破了。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare