今天各報都以顯著篇幅，報導昨日國有地地上權標售成績清淡的消息。對照昨日相關報導之方向與結論，外界應會用『開高走低』或是『叫好不叫座』來解讀；然而就住展企研室觀察，地上權標售成績不如預期，完全是在預料之中。 昨日北部三筆地上權設定，只有板橋地脫標，且僅一封標單(昇陽)；原先被外界看好的士林土地，則是流標收場。對此，業者自有一套說詞，不外乎未臨主幹道，旁有畸零矮房、整合困難，乃至大環境景氣不明等等。不過同一批人先前也曾說，士林地鄰近士林夜市和捷運站，具有發展潛力；這不由得讓人質疑，這些所謂專業人士的分析，到底能不能信？ 總而言之，昨日國有地地上權標售成績慘淡，確實可能使接下來10月初開標，同樣是地上權設定的土地標售案前景『蒙上陰影』。尤其昨日也有報導引述相關人士說法指出，這一在南港玉成路，一在北大台北校區附近的兩宗地上權設定土地區位不錯，可望循交九「京站」模式推案，因此標售成績應會不錯。到底最後結果如何？且讓我們先牢記這些人昨天的說法，等標售結果出爐後，再回頭檢驗。 住展企研室則認為，儘管目前業者說法仍傾向樂觀，但從相關資訊與調查可推斷，屆時這兩筆土地，同樣很可能『叫好不叫座；』或酗揭酗H投標或最後得以脫標，但參與投標組數或金額，應該都不會太漂亮。至於理由，並不是什麼大環境景氣面的問題，也不必據此悲觀看後市，因為其原因完全在於基本面，也就是，地上權設定產品，短期內市場接受度仍大有問題。 首先，「京站」並非單純地上權設定，而是土地與地上物使用權，極類似長期租賃契約。會有這種模式，主要是官方考量地上權未來須回收，因此釋出權益前就考慮此事，因此不允釵a上權再行分割。 再者，過去的地上權產品先前傳出現多宗地上權國宅現住戶，要求政府將土地權賣斷給他們的情事，這不但違背地上權設定精神，也說明地上權設定還是『有問題』的產品。 就民風而言，大家還是習慣購買及持有土地所有權的房市商品，尤其過去地上權產品，幾乎都有流通性偏低，轉手貸款困難的情形。 那麼，「京站」又為何會成央H當時市場景氣高張是原因之一，但更大重點仍在於其區位就在交通最樞紐位置，潛在租賃需求龐大，因此吸引大量投資者，才得以順銷；昨日開標的地上權，肯定沒有類似的優勢。至於10月標售的兩塊地上權是否真的能和『京站模式』相提並論？就現狀而言，最好也是保守為上。 換言之，扣掉交通樞紐或頂級商業區(前者如台北車站周邊，後者如信義計畫區)，一般地上權設定產品的市場接受度恐怕不高。 住展雜誌在經建會拋出現代住宅試辦計畫時，就曾進行實體問卷及網路調查，結果都顯示，平均僅約兩到三成受訪者接受或願意進一步了解地上權設定產品，箇中唯一明顯誘因，只有(相對低)價格。 不過，或竟蘢籊洏帢皒s較年輕，因此對地上權設定之接受度稍高。這是否代表，未來地上權設定產品有其潛在市場？目前尚難做出定論。但就現階段消費者偏好及民情而言，除非是類似京站這般的絕佳區位，否則恐怕還是如馬英九自己對現代宅之評語：『萬萬不可』，比較貼近事實！ 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare