民俗淡季加預售屋履約保證房市拉尾盤台北桃竹兩樣情 -

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《 民俗淡季加預售屋履約保證房市拉尾盤台北桃竹兩樣情 》

單就七月來看，民俗鬼月傳統房市淡季，的確使得桃竹房市買氣受到若干影響。但大台北房市則是利空出盡之後，選舉干擾將至，因此近期交易持續成長，業者強銷動作一波接一波；外界最關注的房價，則依然維持走揚趨勢… 無可否認地，從二月底宣佈奢侈稅，到該稅正式上路的這三個月，政策面確實成為影響台灣房市的最主要因素。不過自六月底央行再度升息半碼，及七月初陸客自由行啟動後，相關政策已沒有更多新發展；隨後的林口合宜宅決標及豪宅稅開徵，都在各界預期之中，因此實質影響都有限。當然，其他非直接相關的事件發展，仍可能直接、間接影響國內金融秩序、經濟狀況，乃至房市。這包含上月中希臘再度爆發債信危機，警報還未完全解除；更大條的美國債台高築問題，雖然看來會獲得解決，但仍讓全球股市聞之色變。而和國內經濟秩序更直接相關的，當然還是愈炒愈熱、社會氣氛也因此更加詭譎的選舉議題。先前『要角』奢侈稅，對房市所造成的衝擊則大致已煙消雲散，然而在交易量之部分，卻仍有其邊際性影響。至於話題仍酣的陸客題材，目前為止尚難判斷其實質程度到底有多少；不過從業者持續抬高價格、大舉強銷之動作看，顯然對後市還是非常樂觀。 ◎台北市價格仍續漲投資客重現？近年建商新案豪宅化趨勢明顯，不過七月期間，北市表現較佳者，如信義區「忠孝界」，北投區「湯‧富裔」及南港經貿段「經貿爵士」，都是低總價設定策略奏效，且據傳有不少投資客買單。奢侈稅讓短線操作者暫時退場，但對中長期置產客戶而言，影響或意義不大，只要風頭一過，有適當產品，他們依然會出手。雖然近期低總價表現較優，但仍不影響建商持續推豪宅化的趨勢。其中最新進場者，大安區有位於市民大道、美麗信酒店對面的「明日博」。該案平均單價大約在一六○萬左右。再看內湖區，上月雖有幾宗規劃首購型產品的小規模新案，不過那是基地及區位限制使然，內湖新案產品豪宅化趨勢也沒變；包含外接待設在瑞光路廠辦區的「國美詠山」，及基地近環山路的「長虹天璽」，單價都將開到三位數字，後者更將成為內湖近年第一個單戶(牌)總價全部逾億元大關的超級豪宅案。說到豪宅(化)，不可能漏掉中山區。尊勝建設吉林路「白金苑」，松江路、農安街口的忠泰最新案「東西匯」，中山北路、錦州街口，同樣是忠泰推出的「忠泰隱」二期，都將會是單價百萬等級之大坪數豪宅案。同區舊案也不遑多讓，「遠雄富都」據傳開價也已調高到近兩百萬／坪，七月重推案「貝森朵夫」，新開價也調高至一六○萬／坪。而當中最具『代表性』的，則要算是大直重劃區「博物館」及市區「皇翔桂冠」。「博」案所剩戶別是較差的低樓層，但表價照樣調高到一五○萬／坪；皇翔案上月重新強銷，新開價也近九字頭。「博」及「桂冠」案兩年多前預售時，單價行情分別是九十萬及四十萬出頭，等於兩年期間漲幅翻一倍。這兩宗舊案業主如此敢漲，可說具體反映大台北房市業者現今心態。 ◎新北市量少門檻低二、三房獨賣經過先前政策衝擊後，打房箭靶區新莊、林口等區，近期房市稍有『收斂』，價漲速度已沒有奢侈稅公佈前那樣快又猛。不過一線人口稠密區如新店；雙和等區，房價續漲力道仍驚人；新店及永和市區七月新案，開價已逼近八字頭。包含新莊、林口、新店(市區)乃至永和，由於價格持續墊高，產品坪數也逐漸拉大，而這趨勢當然是從板橋新站特區開始；然中和、三重及板橋部分區塊，平均單價水準還在三字頭，因此目前仍可見二、三房產品。而七月期間，板橋及三重房市出現相當特殊的現象，區域買氣竟是靠二、三房撐起，四房以上換屋產品反應則是趨緩。之所以出現此『特異現象』，主要應是兩區房市目前線上產品多為成屋，以現階段平均單價水準論，四房總價通常是兩千萬以上；然目前銀貸持續緊縮，因此等於要備妥三成自備款六百萬才買得起。相對來說，二、三房負擔或門檻較低，且愈來愈稀有，故不光是一般首購，即便是置產行為，很可能也會轉而購買此類產品。合宜宅將衝擊區域房價？新北市上月另一熱門房市議題，則是林口A7站合宜宅(預)決標，及馬英九宣示開發淡海新市鎮。入夏一向是淡海房市旺季，今年尤其如此，加上萬通集團小坪頂開發案之激勵，粗估現在開始到八、九月，淡水一區就至少將新增逾千戶新量體。至於合宜宅，看來將是馬政府住宅政策的主軸，因此肯定招致民間相關團體的持續撻伐。不過現在業界更關心的則是，陸續進行招標的合宜宅，很可能成為區域房價新殺手。到底包含林口、板橋浮洲及淡海之合宜宅，會不會衝擊區域房市行情？從中古屋角度，並非無的放矢；畢竟不少中古屋物件確實和合宜宅有所重疊，因此設定每坪約十五萬的合宜宅，只要品質不要太差，確實會對同區中古屋產生相當程度排擠作用。至於新建案市場，目前板橋及淡水的新推案中，二、三房還是不少，尤其淡海目前單價水準還沒站穩二字頭，因此未來合宜宅或類似平價國宅，肯定會和當地新建案產品及客層重疊。至於林口，這兩年單價早已三級跳，新案幾乎都規劃大坪數產品，因此A7站合宜宅產生的價量衝擊將會大打折扣。 ◎桃園縣中壢供給大增龍潭成別墅區過去一年，被大臺北高房價推擠而南移的消費者，不少落腳桃園市及蘆竹南崁，但近期因新舊案交接而稍沉寂；不過八德仍頗有看頭，因為遠雄大案已引發跟漲行情。據了解，遠雄大案「艾菲爾」上月已啟動預購，設定單價十七萬起跳，比區域行情硬是高出近兩成；結果同區舊案紛紛跟漲，當然導致銷況停滯。影響所及，和當地距離不遠的大溪僑愛地區到受惠不淺，因為當地大樓單價還在每坪約十二萬水準，和八德擴大都市計劃頒布前差不多。至於原本平淡的南桃園房市區，最近則陸續出現新象，值得注意。首先是原本僅靠內需，房市價量起伏有限的龍潭，今年入夏後，竟突然充斥高價別墅豪宅，且主要集中在原本沉寂已久的渴望園區，無論建、地坪或總價，都一案比一案高，最便宜者都還要約兩千萬左右。由於龍潭曾被選為最適合退休移民處，因此這些高價別墅案，應該是想訴求退休客層；另有桃縣自營商及渴望園區內換屋客，也是區域固定消費主力。至於台北客也偶而可見，但數量不多。先前南桃園兩個最熱的房市區，高鐵桃園車站特區及中壢市，最近狀況則各有不同。前者以成屋居多，且當地客戶似乎還是心存鬼月不宜入厝的禁忌，導致銷售趨緩。後者中壢市則因為機場捷運延伸線及五楊高架兩大公共建設持續發央A因此鬼月影響程度較小，不過當地房市真正好戲在後頭。根據本刊掌握資料，該市八月中之後，將陸續有新案進場，合計新增量體可能逾千戶，價格更是持續拉高，平均開價將突破二字頭大關。 ◎新竹地區繼續盤整中低價產品獨走相較於大台北房價持續走高，新竹房市上月的變化則不大。新竹及竹北兩市，還是持續盤整狀態；竹北近期市況和新北市一線區有些雷同，主要靠首購型產品撐起買氣，不過當地仍可見新案繼續趕搭接待中心。新竹市重案區關埔也和竹北相似，表定預推新案還很多，價格也都持續走高；不過表現突出的，則是走低價策略之在地建商推出的產品。香山、牛埔等郊區透天市場反應則走緩，據了解鬼月入厝禁忌也是主因。竹東、湖口及新豐等內需市場，也是相對低價產品表現較佳。根據報導，新竹縣政府目前正向中央爭取，高鐵站區至新竹市公道五新聯絡道的經費補助。截至七月底止，此案尚未底定，不過肯定是自六六號快速道後，當地最新交通利多題材。只是，鋪道路的速度肯定仍比不上汽車成長量，平心而論，內灣支線改善案還比較值得期待。 ◎宜蘭縣人口集中區房地價續漲無論是業者有意操作，還是真是市場機制所為，宜蘭近年房市的確走價格兩極化路線。扣除原本就是特例的礁溪，包含宜蘭、羅東等人口稠密區，愈近市中心者房價持續走高，和其他郊區地帶價差明顯拉開。以兩個人口最多行政區為例，目前最高價都在運動公園附近，宜蘭者平均已來到兩千萬水準。影響所及，我們看到愈來愈多當地高價產品比照礁溪房市，向外鎖定西部客源產品質感當然也得拉高。至於外圍地區，則還能推出當地消費者較青睞，且能負擔的五、六百萬左右低總價透天產品。今年夏天是宜蘭縣恢復辦理童玩節的第二年，加上三到五月的綠色博覽會，因此近期宜蘭確實進入觀光旺季，房市人氣與買氣雨露均沾。履保加鬼月台北桃竹兩樣情綜合以上各區市況報導可知，這幾年對大台北幾乎已不構成任何負面效應的民俗鬼月，對桃竹地區還是造成若干影響。只不過，桃園先前市況穩定，鬼月禁忌充其量是短期因素；換言之，目前桃園房市是鴨子划水，待鬼月一過，市況持續走揚的機率很高。至於新竹，因為供給仍多，後市仍須審慎以對。另外，五月上路的預售屋履約保證，也在桃竹房市產生若干效應。根據了解，不少當地預推預售案進度多有延緩，銷售中預售案甚至暫停銷售，等到完工，甚至取得使照後才賣。評估這是因為桃竹兩區建商規模比台北更小，要提預售屋履約保證或雀𦹅繚苤A所以乾脆緩推或停賣(預售屋)。回到大台北，上路兩個月的奢侈稅，則仍使來人結構產生些微轉變，從原本的期望降價族轉為相對多金的廣義投資客。這些客層在觀察約一個月後重新進場，而先進來的首購族則陸續退場，因此來人量未增，但成交緩步成長，因為這群新進場的置產客，能力及意願都相對較高。大選話題影響未來半年房市姑且不論鬼月效應是真或假，選舉將近、相關氣氛愈來愈濃，業者把握時機大舉強銷，因此形成七月大台北建案狂砸廣告預算強銷的景象。時序入夏，氣溫愈來愈高，新案開價也以等量速度續漲；而隨著選舉逼近，漸有說法指出，官方將採取進一步的行動壓抑房價漲勢，否則執政黨將流失選票，甚至輸掉大選。房價合理化當然是市場趨於健康的必要條件，目前房價漲勢也的確令人擔憂。但我們認為，政府不該因為選舉或其他理由而出手打壓房市，而是應該建立合理的遊戲規則。因此包含最『基本』的稅基改革，到全面性的國內投資環境改善及管道多元化，乃至國土利用規劃的重新思考，均衡資源分配、分散風險，都和房市未來健全發展息息相關。台中房櫥後奢侈稅時代品牌建商引領房市原本火紅的台中七期房市走廊，在奢侈稅實施後，自住首購客層儼然成型，昔日被邊緣化的外圍南區及嶺東生活圈，在一字頭開價下，躍升台中二線推案主戰區，而領頭建商有鑑於土地價格未降，未來台中房市將在釵h醞釀的新案中，掀起另一波補漲熱潮… 觀察奢侈稅實施一個月以來，投資客退場，以七期房產為指標的整體豪宅市場表現平平，銷售中「親家雲硯」、「哲園方邸大廈」等較新建案，或是包括聯聚、寶輝及興富發、寶鯨等下半年醞釀在七期推案建商，現階段在房市未明下，多採潛銷方式接受客戶預約，以靜觀後勢房產變化。然而也有如「大城仰望」等豪宅建案，逆勢在七月進場銷售，本案為大城建設跨七期首宗豪宅代表作，產品訴求為『台中七期首發捷運住宅』，六十九坪起跳規劃，將豪宅購屋門檻降低，希望能獲得自住客青睞。位於八十米環中路近中港路首宗三十八層超高鋼骨大樓「聚合發天廈」建案，標榜正對近二萬坪大面積農業保護區，後方則可俯瞰整個七期繁華時尚風景，具有掌控進出台中門戶的有利地標位置，現場銷售副總經理蔡忠和表示，看好後續房市買氣逐漸浮現，七月後將適時再進行市場強銷。成屋豪宅續湧現有鑑於下半年包括聚合發「榮耀」、由鉅「大謙」、興富發「百達富裔」、精銳「海德一號」、鄉林「鄉林皇居」等七期及周邊指標豪宅建案陸續完工，大量餘屋強銷勢在必行，預期將再掀起另一波成屋銷售熱潮。其中，鄉林建設董事長賴正鎰另闢戰場，除了在大陸上海、北京等城市設立接待會所，直接在對岸行銷外，並陸續招待台商蒞臨「鄉林皇居」觀摩來炒做買氣，同時搭配大規模媒體宣傳造勢，市場表現成績亮眼。 21世紀不動產領袖七期加盟店協理李品瑢指出，受奢侈稅影響，近期豪宅置產客戶減少，買賣雙方認知差距拉大。然而相較金融風暴期間大批斷頭客戶退場，目前市場上多是口袋較深客戶，加上七期土地日漸稀少，重大公共建設陸續完成，後勢看漲。還有七期建商實力雄厚，短期不願降價求售，在面對下半年成屋豪宅湧現，建議有意進住七期置產的客戶，可趁此時刻進場，多比較各家產品力及設施，從中挑選最適合住宅。此外，仍有豪宅建案在這一波觀望買氣中脫穎而出，寫下不錯成績，綜觀其勝出的條件，共通點都是掌握高綠覆率環境優勢，還有產品規劃及品牌經營實力獲得認同，包括正對八期南苑公園「順天御南苑」、七期綠園道國泰「府會園道」超大棟距綠意景觀，以及文心森林公園旁「雙橡園F1特區」所訴求臨路退縮保留三百五十坪歐式花園，並且跳脫豪宅『毛胚』交屋模式，改配備豪宅等級，以精裝配來訴求，期盼在觀望的買氣中獲得關鍵性勝出。其中，雙橡園建設訴求『不做樣品屋、不推毛胚屋』，精耕七期豪宅，雖成立至今僅五年，但從一開始便設立公司特有的『三A接待會館』來拉近公司、客戶及社區住戶距離，至今推出五宗代表建案中，已有「英墅」、「A8特區」、「Q1特區」交屋，品質看得到，每一件作品都能廣獲市場好評。不過，也有以品牌信任度見長，進而打敗一級地段的迷思。如龍寶建設逢甲商圈美滿東三巷弄間「晴臻邸」新案，七月初未正式公開八十八戶住家就在老客戶認購下去化殆盡，而且成交價創當地新高每坪三十三萬元，震撼房地產業界。台中消費者深信品牌建商魅力，加上近幾年重劃區土地陸續釋出，因而吸引一些優質新銳建設成立，並以獨特規畫及行銷風格，迅速在台中房市竄升，包括華相、磐興、禾力建設等陸續在十二期、十一期及十期推出用心代表作，除了創造台中房產新價值，也造就出台中市建築設計更多元及創新設計表現。首購住宅買氣佳傳統在地台中人最鍾愛的五期生活圈及科博美術園道，在「聚合發天與齊」、「惠宇仰德」等指標建案圓滿行銷後，近期新開案銷售多為中小型建案，包括位於五期大墩四街「大竤敦厚」十二戶稀有別墅，別墅總價三二八○至三五八○萬元，還有科博園道周邊包括「元城上荷苑」、「綠光特區」、「科博一品苑」等新案，行銷售價介於二十二至二十七萬／坪，現階段多以區域客為主力行銷，進場一、二個月以來，產品穩定銷售中。相較連續幾個月換屋市場買氣停滯，自住型首購產品則是撐起台中房產另一片天，尤其是地價飆漲後，台中市中心區新案多以大坪數換屋大樓為主，每坪房價紛紛站上二字頭，在總價市場抬高壓力下，反而激出自住型首購客戶的看屋熱潮。除了市中心區三房二廳產品熱賣，甚至是外圍南區、南屯，或是一○期、沙鹿、太平新光重劃區，以及大里等地區房價區間還在一字頭開價建案，七月份市場買氣相當活絡。包括南區文心南路段及嶺東生活圈等發展成熟區段，有特三號道路、捷運綠線等重大建設加持，目前新案每坪開價在十五至二十萬元，其中「極美」、「鄉林新月灣」等主力總價在七○○至七五○萬元建案，市場銷售邁入尾聲，另「登陽中山苑」、富宇「悠森學」等新推建案，加上下半年總太建設等案也將陸續登場，南區仍為目前台中二線區域房市推案主戰區。六月份進場銷售的北屯區「君悅文心」預售案，基地面積一五○○坪，坐落在太原火車站對面，每坪售價十六萬元起，號稱是北屯區最完整建地，專案經理于正文表示，每周帶看客戶超過二○組，客戶預約雖然踴躍，然而買賣雙方價位認知差距仍大，後續還須協調出雙方合理價位。台中生活圈四號道路年底即將完工通車，在地段、交通及價格優勢帶動下，使得台中市郊太平新光區段徵收區、沙鹿埔子地區出現推案熱潮，其中新光區段徵收區近台中市區中山路商圈、一中商圈及台中火車站，還緊鄰太平區樹德路、樹孝路商圈，未來房價看漲。在大毅建設等建商陸續進駐新光區段徵收區，推出標榜總價只要八三八萬元起包括「又一城」、「六一行館」、「寶運一墅」及「墅立方」等銷售別墅案，相較於市區別墅案量少、總價高，不少台中市區客戶寧可用時間換取金錢而跨區置產。後續案量仍驚人有鑑於土地不見降價，成交趨緩，近來營建成本不斷上修，而法規又不斷緊縮每塊地可建面積，雋業建設總經理鍾尹堂就觀察指出，目前台中建商新案多採延緩推出的觀望態度，新推建案則多為台中市周邊首購住宅產品，這個現象可能要維持到年底、明年初，再依據選舉因素，還有加薪效益等影響消費者信心指數的社會環境整體變化來考量。然而，日前台中市建築開發同業公會在業界間的聚會中透露，包括富邦集團五權西路美術特區豪宅等六、七個破百億重量級建案，都將視情況在年底後登場，屆時台中房市又將掀起新一波房市行銷熱潮。高雄房櫥供給下滑價位墊高　豪宅同啟異地聯銷近兩年來，高雄市中心土地價格跟隨著大台北房地產景氣同步翻揚，近年各區建案多為大樓型產品，而市中心大樓產品則一直扮演著房價領頭羊的角色，推升高雄整體房價，也屢次掀起新的話題。但從99年以來，高雄大樓產品總供給量就一直處在低檔，據曜群廣告一份統計資料顯示，高雄在98年時大樓新成屋供給量為2,738戶，至99年走低到1,831戶，即使今年稍有回升，也僅有2,103戶。需求量遠大於供給　脫離成屋銷售慣例供給量掉至低檔的主因是高雄大部份推案多以成屋為主，一個大型建案從動工到完工，最快也差不多要兩到三年時間。而97年間國內遭受金融海嘯衝擊，房地產景氣疲弱，動工的建案驟降，導致99年大樓產品銳減，到了98年建商信心回溫，動工的建案才開始增多，故最快在明年供給量緊繃的情況就會獲得紓解。高雄市不動產市調協會理事長鄭景鴻認為，正因近年大樓供給量走低，需求依然強勁，房屋買賣移轉件數維持在高檔，遂進一步刺激房價走高，而市中心熱絡的房市買氣，也帶動市區周邊重劃區房市發展，讓不少重劃區出現難得一見的榮景，如新市鎮尚在起步階段，就吸引眾多建商搶進標地。鄭景鴻進一步說明，需求大於供給的現象，也改變高雄建商先建後售的慣性，近兩年已有不少個案在結構體時便開始銷售，或採邊建邊售模式，甚至出現半預售、純預售等例子。代表市場強勁的需求，讓建商推案信心大增，這在以往的高雄房市十分罕見。高雄最大的在地建商京城建設，同樣感受到高雄房市買氣的變化，自去年底即規劃5件預售案，一掃過去保守推成屋案的心態，惟今年2月受到奢侈稅波及，便將推案時程延後，甚至改推首購產品，首購型產品是京城建設近幾年較少碰觸的領域，現在反而回頭捉首購族，頗令人意外。京城建設係高雄建商龍頭，一舉一動都動見觀瞻，至於其預售案目前細節為何，京城建設發言人周敬恆表示，在這5件預售案中，位在農十六的「京城帝寶」確定最早推出，該案為京城集團代表大作，但目前仍未定出價位，其餘4件預售案還得視市況而定，然後才能再定出公開時程；京城建設之說法，顯然心態又偏向保守，當然其變化的主因仍是奢侈稅。泡沫疑慮浮現　聯銷模式爆紅不過高雄房市較兩年前大好無可置疑，在奢侈稅後買氣雖下滑，而上月整體表現仍算平穩，但要再大幅上漲恐有難度。惟近來卻出現二級地段開出一級地段價格的案例，甫公開不久、位於前鎮區英明路與二聖路口的「居心地」，開價逾越20萬／坪，不僅超過區域行情太多，與周邊中古屋差價超過兩倍，市場接受度有待考驗；未來這類個案若持續增多，不免讓人有泡沫化疑慮之聯想。高雄房市另一個熱門話題，係炒得火熱的『聯銷』題材，該題材由「都廳苑」於去年奪得先聲，開創『兩岸三地聯銷』模式，並在香港由中原地產設立銷售據點；近月豪宅指標案「國王城堡」，亦大張旗鼓夥同代銷巨頭甲山林，於台北南港建立銷售中心，啟動『南北聯銷』。事實上，高雄有釵h豪宅大案均在台北釋出報廣，包括「國碩」、「京城凱悅」等案，均想緊捉購買力較強的台北投資客，未來是否會參考加入「國」案行列，也在台北另闢據點進行銷售，後續動向已在在令人關注。更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

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