探討了現狀後，今年可能發生的趨勢又會有哪些？以下是我們的觀察與預測。

現象預測與展望

１餘屋壓力恐難抵擋

從各報紙媒體的報導來看，多數建商對今年的房市景氣，仍然一面倒地看好。其實，這樣的看法無可厚非，如果連供給者都在這時候大喊利空，那麼市場就真的要沉入谷底；台灣省建商公會理事長賴正鎰甚至樂觀地表示，今年供給量將比去年減少三至四成，因此不至於引發學界警告的超額供給，產生餘屋壓力。

不過事實是否真是如此？數字會說話，不如讓我們從實際的推案數據來一探究竟。如果按照賴理事長的說法，那麼今年供給量最少還有三千七百多億，因為九三年總推案量居然高達六千兩百餘億。而這個賴理事長版本的今年預估推案量，也還有九二年的八成五。

再看銷售。像前年那種眾案齊發、雨露均霑的狀況，去年已經不復見；取而代之的，是個案表現。而去年全年銷售率大約五至六成，表示今年案子還沒推出，去年累積下來的案量就有近兩千五百億，而且還以預售居多；再對照上述有關需求面的敘述，今年供給超額的情形仍難以避免。

２房價漲勢將趨穩定

既然出現餘屋壓力的機率頗高，那麼房價會不會因此有下修的可能？按照前文有關供給面的分析看，未來使房價持續推升的因素仍在，因此至少在今年上半年，各地的房價不但不會停止漲勢，而且還有機會繼續上探。

然而，去年沒有銷售出去的四成案量，按照正常約一年半的工期，大約會在今年第三至四季左右，陸續轉為成屋重現市場；此時大量成屋進場，加上今年度量體應仍大的預售案量，去年埋下的房市供給過量種子，將就此發芽。

屆時，供給方的價格防線，按照『往例』還會支撐一段時間，相對地，餘屋壓力出現的時間點可能落在今年年尾；因此綜合來看，今年度的各區房價仍然將維持高檔，但下半年開始，房價應該有望趨於穩定。

３房貸利率向上修正

既然房價很可能在今年下半年趨穩，甚至有可能出現下修趨勢，那麼屆時是否是進場的良機？如果單從價格角度來看，如有條件不錯的個案，確實可以開始做進場的準備。

但別忘了，攸關您房貸負擔的因素中，房貸利率比重更勝於房屋單價。從上述有關今年利率變動趨勢之描述中可以知道，利率的持續上揚仍然不可扼抑，屆時無論民營行庫房貸利率是否立即跟進，最具指標性的郵局利率一定會馬上反應而調升；接下來，政策性房貸的利率水準也會跟著升高，而這等於再度加重民眾購屋負擔。

所以今年愈往年底走，房貸利率揚升的機率就更高，而且去年底開始各行庫為搶佔房貸市場，頻頻推出之低利率房貸產品，可能今年下半年後就不復出現。房貸利率之整體走勢，將與房價走勢略呈現相反的狀態。

４外資利多刺激有限

除了房價與利率的議題外，國內業界高度期盼的外資進軍房地產市場，從實際的情況來看，對於國內房地產最主要的部分住宅市場，助益其實有限。

以多數外資在日、韓等東亞國家的實際操盤來看，他們多半還是以商用不動產、不良債權及不動產證券化商品為主要投資或收購對象，因此今年政府允野~資投入房地產市場後，這些外資的購買標的，應該還是以上述幾個商品為主。

不動產相關證券化商品及不良債權，或雩穧磽v市場還有些關聯，商用者則完全無關；何況外資幾乎沒有購買整棟商業大樓的前例，當然就更別提對住宅市場會有什麼推波助瀾的效果了。

至於不動產證券化商品，國內目前此類商品還在發展初期，加上去年發行的商品私募性質居多，規模也尚不足以發展次級交易市場。不良債權部分，其實經過這一、兩年相關單位的處理消化，對住宅市場的影響比重也逐漸縮小。

從上述有關外資進軍國內房市的可能發展來看，刺激國內住宅市場買氣的機率實在不高。當然，我們還是不能忽略外資引進後，對國內建築融資和活絡資金的正面幫助。

５政治因素仍是關鍵

還記得我們最前面提到，有關展望的出發點嗎？沒錯，就是政治新局。老實說，雖然政治因素是國內房市各影響因素中最外圍的，但是政治利空的無法預測性，使其影響力遠大於我們想像。

像去年的總統選後紛擾，根本不會有人預測得到。利多的部分，像是土增稅減半徵收、優惠利率房貸等，說起來又好像是真正推動這一波景氣復甦的原始動力。所以您說，政治因素對房市之影響，是不是真的很大？

展望今年的政治因素，至少我們可以比較樂觀，因為今年並沒有排定大型選舉，北宜高、高鐵等交通建設，都預計在今年底陸續通車，各地的重劃腳步也未曾停歇，政府還將開放開發型不動產證券商品的發行，國有地也將持續釋出，住宅政策還將會有大幅度改革，這些因素對房市發展來說，都是正面的。

只是，執政黨及泛綠陣營國會席次未過半，一些必須修法才能執行的利多政策，還是有可能發生類似土增稅修法減稅在立院屢遭險阻的情事。當然從民主政治的角度看，泛綠未過半，代表國會制衡的力量得以彰顯，但由於國內政治紛擾多流於意識型態的紛爭，加上對岸不時在兩岸議題上施加壓力，台灣經濟對大陸倚賴度又愈來愈高，因此像是不定時炸彈的政治利空，還是再謹慎也不為過。

見微知著 從土增稅出發

以上，我們由新政治氣象出發，從基本與非基本面，探討了今年房市的可能走勢。我們知道，儘管從供需狀況和經濟各因素，可以簡單地預測未來發展，然而政治的因素絕不可輕忽，土增稅修法的高度不確定現象，就是最佳例證。

說到土增稅修法減稅或減半措施，其實本身也有爭議。從去年底到今年初，贊成土增稅減低的中研院社科所蔡吉源研究員，和認為土增稅為富人稅，不應減半的泛紫聯盟召集人簡錫焜，就在中國時報時論廣場上大打筆戰，兩邊各執一詞。

蔡研究員認為，土增稅最後會轉嫁至消費者身上，所以主張減低；簡錫焜則指出，土增稅多與少影響一般民眾有限，影響財團較大，減低稅負違背租稅公平原則，因此反對稅率減低。兩人看法雖不一，但同樣是站在一般大眾的立場，也主張目前的公告地價數值離實際的市值差距太大，需要檢討。

從近期有關土增稅的一切，正反應出政府的一切作為，對民間各項發展的影響，實具有絕對的關鍵性，也曝露了這中間的悖離現實和施政缺失。過去公告地價與市價差異的問題，讓土地利用產生了釵h奇特的現象；土增稅的減半措施，則讓近期土地交易大熱絡，間接帶動了各區房價，增加民眾購屋負擔。

因此，儘管新國會、新內閣帶來政治新象，然兩大陣營爭鬥仍無法避免，政府的宣示與實踐中間，也還是會存在大幅的時間和品質落差；謝長廷出馬組閣，也可能是政府更多資源南移的前兆。但我們仍殷切期盼，透過這樣的展望，提醒每個人，房市發展都絕非獨立，而是與其他面向環環相扣，且更是整體社會進步的原動力之一！

不動產證券化　將扮演關鍵角色

被各界視為投資新星的不動產證券化商品，也是對房市發展有相當關鍵性影響的部分。首先，這類證券商品，當然提供房市投資者另一項不錯的選擇標的；而對建商或擁有土地的財團來說，閒置土地也可以因此有再度活絡的機會。如果今年開發型不動產證券化商品能夠正式核准上路，對建商而言就多了一項融資管道，而且風險都比目前各類融資方式低。

雖然不動產證券化商品，目前在台灣只是發展初期，已核准發行商品之規模也還不夠大，離可發展次級交易市場的狀況，還有段距離；但對於進軍本地房市的外資來說，此類商品絕對是他們會優先考慮的標的之一。因此從各種層面來看，不動產證券化商品，絕對是房市中潛力十足的『績優股』，也有助於房市的均衡及健全發展。

資料來源：住展不動產