今天稅務(奢侈稅滿月『績效』及預售屋查稅)與商用不動產標售消息，各據房市新聞山頭，不過如看區域，則林口肯定是焦點所在。 其中除了林口特定區內保護區可望在本月解編(開發限制鬆綁)外，昨日營建署公佈機場捷運A7站合宜住宅資格標審查結果，一共有四家建商出線，分別是遠雄、皇翔、麗寶及名軒，報導多用四強並列或搶標來形容；然而因為後兩者其實是同一家(名軒為麗寶機構收購之掛牌上市公司)，故實際上應是三家而已。 詳細之得標結果為：A、B兩塊基地都將由遠雄及皇翔競爭，C基地出線者是皇翔及名軒，D基地則為遠雄及麗寶。由此來看，無論明日價格標由誰得標，A7站合宜住宅案，很可能複製這些建商在林口或北大特區之造鎮規模。尤其根據報導，由於上述建商提出之計畫，大多符合所謂容積獎勵方案，而且刻意壓低建蔽率，因此未來A7站合宜住宅，不但可能出現地標級二十多層超高樓，量體更可能從原先的2,400戶暴增到4,385戶！ 對於這樣的發展，營建署似乎是樂觀其成；還沾沾自喜地認為，加上板橋浮洲案，今年度釋出一萬戶合宜住宅之目標應可達成。然而，我們實需提出不同見解。 首先，無論是合宜或社會住宅，『集中』都不是正確方向；除了易被標籤化外，也失去了當初規劃的初衷。因為所謂擴大供給，絕非在單一基地或區域內誚h多益善的平價住宅，而是應分散廣被，讓有需要民眾有更多元的選擇，也才真正能達成平抑房價的目標。 林口新市鎮當地過去曾誘ㄓ眥磞v，結果就因量體過大、過於集中，加上施工品質不良、管理不善，結果真的被標籤化；近兩年當地房價飆漲三級跳，還有數千萬高價案打著招攬台商的旗幟，但國宅所在區位質感仍有待改善、行情停滯。 再來，A7合宜住宅量可能將近倍增，原因還是容積獎勵政策。從吸引建商參與角度看，這無疑是最有效的誘因，從過去北縣三合一重劃區土地標售案就獲得印證。然根據住展企研室了解，這次A7站合宜住宅資格及價格標之開標過程，官方都未對外開放，某些建商規劃量體又暴增，很難不被外界猜測，有黑箱作業的嫌疑；資訊不夠透明，全民將無法監督。 另外，如果量體大增確立，代表未來A7站合宜住宅中，有半數量體將由建商自行包裝販售，屆時會不會(業者)因為要銷售獲利，而做不同於官方版合宜住宅的規劃或包裝？這點(疑慮)，主辦單位也必須仔細把關，以免出現一個社區，兩個世界的情況，相信這絕非官方推展合宜住宅計畫之初所樂見。 事實上，政府手握位於大台北地區的國有地，絕不只在林口、淡海及板橋浮洲；合宜或社會住宅之分散策略，絕非難事，端看政府態度而定。先前馬英九宣示要開發淡海新市鎮，內政部長也將在進入親自會勘，根據以上論述，我們呼籲林口A7站供給暴量集中的狀況，不該在淡海複製重演；吸引廠商參與，也絕不是只有一項容積獎勵之配套而已。換言之，就過去國宅經驗，大批量體集中化之情況應該避免，其本身的品質與管理及周邊發展規劃，才是最大學問與難題。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare