桃園縣 八德擴大都計 下半年起飛 新北市中屬內需型市場者，近期市況相對較穩定；同樣道理，桃園房市應該較看不到後奢侈稅的影響。實際上，此等描述是在南桃園大致成立，北桃園幾個重案區，則似乎有奢侈稅遞延效應發酵的情形。這一方面是單價較高，再者也和多區市場，一定程度需仰賴台北客有關。 桃縣首善桃園市之頂級地段中正特區，近期還感受得到若干觀望氣氛。人氣還算平穩，也看得到台北客蹤跡，但成交速度還是比先前緩慢。近期市場需求面更仰賴台北客的蘆竹南崁，情況也類似，不過這也是因為舊案銷售多到尾聲，新案仍興建中，缺乏優質產品吸引消費者之故。 南桃園方面，中壢市近期市況不錯，成交穩定，主要還是內需支撐，價格則是緩步成長，且有相對高價之北桃園支撐。高鐵桃園站區近期新案則全是大樓產品；目前當地透天個案數仍多於大樓，但如計算可售戶數，則大樓總可售戶數已遠超過透天，因為當地透天案多半規模不大。 同樣受奢侈稅衝擊，六月前該特區不但人氣大減，台北客也一度銷聲匿跡，但奢侈稅上路後人氣已回籠。以當地宜誠「城市」系列大樓案為例，去年全盛時期，台北客比例一度高達七成，奢侈稅發威前後跌到三成，六月後則回升到五成左右。 就目前本刊掌握資料研判，八德將是下半年全桃園房市最有看頭處。八德六月也是相對高總價產品銷售較鈍，不過未來卻仍相當熱鬧，且焦點將從大湳，轉移到以市公所為核心的擴大都市計畫區。 目前該區已有多塊工地動土，七月後應有不少推案將進場。不過最受外界注目的，肯定還是遠雄「艾菲爾」。該案總銷達四十億、基地逾五千坪，目前在八德國小旁設臨時接待潛銷。按遠雄操作慣例研判，開價破二字頭機率極高。 新竹地區 短期續盤整 首購優於換屋 因新案不斷冒出、價格墊高，房市供需原本就浮現隱憂的新竹房市，隨著科技業大老多看淡下半年產能及景氣，房況低檔的現況仍沒有太大變化。無論新竹或竹北市，仍是靠低總價產品撐起買氣。 新竹市還算是有內需型市場，故扣除關埔重劃區後，市況比竹北市好些。同樣道理，原本就以內需為主的新豐、湖口房市，市況沒有大起大落，算是相對穩定；不過同樣地，相對高總價產品還是賣得比較辛苦。 而無意外地，竹市關埔新案價格仍持續墊高。其中位於關長日光公園旁的豐邑新案，將開出逼近四十萬／坪的高價；由此來看，該區出現開價四字頭新案，只是時間問題。竹北市近期價格持續墊高的情況，則不是太明顯，可能還是因為個案太多之稀釋效應，影響買氣所致。未來新案則多座落高鐵特區內，成交行情則全面站上二字頭。 雖然先前市區新案價格墊高，關埔隨後接棒，不過近年在新竹市以相對低價橫掃市場的昌益建設，又準備複製以往熱銷經驗，再以低價搶市。包括已進場位牛埔地區的「植森園」及「綠光」二期等，都會如法炮製。其中「植」案打出一坪十萬六廣告價，實際平均開價則是當地其他個案一般成交行情。 基隆市 暖暖大案強銷 台北客復出 儘管房價漲幅遠不如大台北，不過基隆房市仍受奢侈稅風暴池魚之殃；原因在於，除市區外，基隆近期多宗指標案，幾乎都是靠台北客支撐買氣。從去年超級大案「城上城」，到目前仍強銷中的「普羅旺世」、「台北大鎮」及「豐禾」皆如此。而奢侈稅引發觀望效應，台北客向外移動置產的意願，當然跟著降低。 不過上月重新強力曝光的暖暖「台北大鎮」，來客量似乎不錯。該案銷售現場表示，近期來人中台北客明確增加，且再度成為成交主力。連同前段提到的高鐵桃園特區，似乎代表台北客又開始『出走』非大台北地區置產購屋；此趨勢發展如確立，對房市後市將具有重大意義。 宜蘭縣 頭城蘭博特區 市場新焦點 奢侈稅三到五月大舉發酵期間，宜蘭房市大概是北台灣各區中唯一不受影響之區域。近期當地出現的市況趨勢相當有趣，恰好是蘭陽溪南北兩區塊，先後上演類似戲碼。 前期曾介紹，溪北以宜蘭市中心為核心，價格開始墊高；不少業者因而轉往壯圍、員山等土地成本稍低之區域覓地推案。因為距離市中心不算遠，區域質感差別也不大，因此吸引不少消費力稍弱的在地客。 最近溪南也開始複製以上現象，以羅東鎮為核心，價格也不斷墊高，先前還算平價區的冬山順安地區，總價也都已漲到七百萬上下。結果，同樣有在地業者向外發展；三星於是成為熱門新興區，當地建商自辦的『大隱農村示範重劃區』，即為一例。該區目前透天產品總價，最低甚至在五百萬以下。 回到溪北，氣溫持續升高，靠溫泉吃飯的礁溪房市，人氣馬上降溫；不過北邊的頭城，則可能愈來愈熱鬧。原本頭城房市只有人文國小及蘭陽技術學院周邊發展較佳，不過當地冒出一塊新重劃區『烏石(漁港)重劃區』，距國道五號礁溪交流道僅十分鐘車程，離頭城市區也不遠，後勢應有不錯想像空間。 該重劃區位在烏石漁港及蘭陽博物館南邊，因此當地業者美其名為『蘭博特區』。該區上月已有新案「蘭博之星」推出，且價格相當高，總價一千一百萬起跳，折合單價達十七萬／坪以上。 該案敢開如此高價，除了特區鄰近漁港及蘭陽博物館，平時就觀光客眾多，可拉攏外地客購買外，據傳遠雄集團也已在附近購地，準備辣漫接氾[光設施，因此附近前景被看好。 本地多金客動向 後市真指標 綜合以上各區市況，相對低價、一般型產品的銷售狀況，顯然比高價產品好；相信所謂六月利空鈍化、房市回溫或反彈，主要是靠這些產品撐起。 奢侈稅正式開徵，一般認為是政策利空出盡，不過展望下半年，政策面仍扮演重要角色。先是財政部七月預售屋大查稅，接著金管會繼續針對非自用住宅，嚴控國銀放款情況。五月底央行升息半碼，一般解讀為持續對抗通膨，但房市還是會受相當程度影響，無論是購屋民眾貸款，還是業者進行融資。 而影響層面更廣、時間及效應更長遠的，則將是立院下個會期的重頭戲：平均地權條例等三法併陳修正之不動產交易實價登錄。不過政策也是一體兩面。上月商仲業重新炒作的對岸人士來台購屋題材，起因當然是剛上路的陸客自由行，這同樣是政策面。 從萬通集團確定來台開發不動產，近年港資早已大舉進占台灣商用房市，加上陸客自由行，種種發展顯示，陸客房市題材，終於步入兌現階段。無怪乎業者無不摩拳擦掌，準備搶食這塊最肥美的大餅。 不過目前為止，法令面上對於對岸人士來台購買不動產仍有嚴格限制，某些陸資代表不只一次強調或表態，將會鎖定本地商用或休閒不動產，而非住宅。但不可否認地，台灣住宅商品有土地永久持有權之特點，對陸客仍是頗具吸引力。 然而，從前段基隆大案強銷吸引不少台北客，高鐵桃園特區市況反彈與台北客回籠息息相關，及下半年新案價格仍高等情研判，相對多金的台北客或衣錦榮歸之台商，無論他們購屋的目的是置產、投資或自用，其動向如何，才是下半年房市的另類榮衰指標。 下半年 台中市十二期引領風騷 今年台中地區房市，除了熱門的十二期重劃區釵h新案登場外，七期重劃區也是新成屋主力戰場，下半年陸續完工的建案有「聯聚方庭大廈」、「聚合發榮耀」、「精銳海德一號」、「總太東方帝國」、「鄉林皇居」等，皆屬重量級大案，都將陸續完工交屋。 這些重量級豪宅大案在二、三年前預售期間，適逢國際金融海嘯襲擊拖累台灣房地產市場，卻還能在銷售成績上表現不凡，就因為地段及品牌價值的支撐，如「聯聚方庭大廈」總銷80億元，坪數110到440坪；「聚合發榮耀」總銷120億元，坪數80到220坪；「精銳海德一號」總銷50億元，坪數80到180坪；「總太東方帝國大廈」總銷90億元，坪數135到570坪。這些個案單價都已站穩40萬以上，立於不敗地位。 知名建商搶進美術館特區 台中美術館區段，近期在「台中市觀光綠園道改善工程」（草悟道計劃）動工的利多下，房市逐漸增溫。美術館生活區一向是中部豪宅聚落之一，由於環繞美術館、文化中心、五星級酒店及誠品書局，人文藝術風氣濃厚，再加上台中市政府目前正積極仿造日本表參道所設計的景觀綠帶「草悟道」，吸引不少北部知名建商如勤美、富邦、興富發等進駐，此區房價水漲船高，可望上看每坪40萬元以上，目前面臨園道中古大樓，每坪也是30萬元起跳。 目前面對美術館區的新成屋，五權西路上的「龍寶品臻邸」、「長安桂冠」、「豐邑一即一切」每坪約在40萬元；綠園道美食街附近的「國泰美術觀道」、「國泰築美」，每坪行情也在30萬以上。 由於美術館區內大片土地取得不易，近幾年土地成交紛紛創下新高。98年10月總太建設以高於底價3.2億元、每坪112萬標下英才路上1200多坪土地，去年推出「總太國美」個案；同年11月富邦建設以每坪77萬元標下五權西路2700多坪土地，大手筆邀請國際知名大師伊東豐雄規劃新案，每坪房價可望再創下區域新高。 受到台積電即將進駐，及水湳經貿園區市府陸續招商中，緊鄰新市政中心、逢甲商圈的十二期重劃區，成為現階段台中房市中最受矚目的一區，也是目前中部較不受奢侈稅影響的區域。 十二期房市領頭羊 近年來人氣旺的逢甲商圈店面不斷以高價轉售，附近新成屋住宅大樓產品每坪也達25萬以上，由於利多不斷，十二期重劃區可望成為下半年房市領頭羊。不只大樓，文修公園附近的透天別墅個案，最近房價也不斷創新高，「華相八方」與即將在七月進場的「瓏昇小洋樓」每戶都在六千萬到一億元之間，此區可望繼七期南側後，成中部新興豪墅特區。 華相建設董事長王忠正表示，十二期以大坪數的住宅大樓與頂級綠能別墅為發展趨勢，區內沒有新成屋及中古屋，皆為興建中或預售新案，目前推案的建商有瓏昇、帝璟、惠宇、華相、新業、大城等知名建商，以綠建築別墅為訴求的透天別墅，價格約在五、六千萬元，挑戰昔日七期南側的頂級別墅。 王忠正指出，十二期重劃區往西接連大肚山上的中科生活圈，往北接中清交流道與水湳經貿園區，往南接七期新市政，台中重劃區原本就多，但面積夠大的強勢區段並不太多，七期旁的十二期重劃區得天獨厚，將是大台中最美的居住新亮點。 高雄標地熱潮未減 縣市合併後房價呈M型化 『台北瘋商辦，高雄搶土地』，這句話大略可為近來北高兩市的不動產市況之縮影；高市在6月有兩場重量級標售案隆重登場，被視為奢侈稅上路後的不動產風向球，分別是內政部營建署於10號標售新市鎮土地，緊接著是高市政府於15日進行第二季市土地標售案，開標結果跌破眾人眼鏡，新市鎮脫標率為七成，後者更高達八成，讓奢侈稅利空淡化的聲音不脛而走。 事實上，由於北高房市發展之差異，使得高雄房市反映政策面速度並不如北台灣敏銳約落後2到3個月，以今年為例，大台北房屋交易高峰落在1月份，但高市的房市交易量卻在3月出現爆量發展，一舉突破4千件，直到4月才因奢侈稅發酵而急速量縮。 奢侈稅急涷房市的現象一直持續到5月下旬，市況才逐漸增溫，但仍舊無法回到3月之盛況，因此，營建署與高市政府這兩場土地標售案在開標之前，不僅市場不看好，相傳若脫標率偏低並不需意外，市府本身也不敢標售太多筆土地，以致於第二季土地標售額底價總價僅有1.55億，創下有史以來新低，但最後卻多數脫標，令市場信心為之振奮。 建商在看到市況出現復甦跡象之後，紛紛加快推案腳步，大膽搶食預售市場，包括京城建設與巴巴事業等，在市中心都有預售案源正在醞釀，等待時機公開。 高市地價從去年開始即急速翻揚，市中心地價越墊越高，今年4月，農16特區一塊土地標售案，底價更高達166萬／坪，令人咋舌，在此情形下，市中心推案多數以大樓為主，雖坪數縮小以壓低總價，但單價卻持續攀高。 尤有甚者，在市中心土地飆漲且不易取得後，加上市場追逐『海空經貿城』題材，這種高單價的大樓推案已經往外圍擴散至前鎮區，前鎮區中華路上的大樓推案開價已逾20萬／坪，附近因有夢時代、好市多、宜家家居等商家進駐，生活機能與環境質感不錯，即使價位墊高仍有顧客願意買單。 惟三民區鼎山商圈內、鼎山路與大昌路口上，反而出現市中心罕有的電梯透天案「super新都」，該案雖採分層分戶銷售來壓低總價，不過每戶要價仍高達1,500至3,400萬，在這裡買『一層樓』的價錢，至少能在舊高雄縣府所在地、最菁華的鳳山區新興重劃區內，買下兩棟8、9百萬的透天厝，更不必談高縣其他區域低廉的房價，這不啻突顯出高雄縣、市合併後，房地產價格也快速呈現M型化發展。 「住展房屋網」www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare