說是利空出盡也好，衝擊鈍化也罷：六月奢侈稅正式開徵後，房市『果然』人氣回溫。然由於價格無鬆動，認知差距仍在，因此成交仍慢。但業者仍看好後市，加上傳統淡季農曆鬼月很快來到，因此自上月中開始，建商加碼強銷動作頻頻，新案也先後進場。由此看來，今年第三季房市將是熱鬧可期… 六月期間，台灣社會又颳起新風暴，罪魁禍首是黑心業者違法加入各類食品中的塑化劑。相較之下。先前被官方鎖定為調控對象的房地產市場，則終於進入『後奢侈稅』時代，媒體焦點有所轉移，市場發展終於回歸基本面。 儘管利空出盡，但市況馬上要恢復先前高水準，仍屬不易。此外，業者之前消極『抵抗』該稅，不打廣告、建案緩推；其結果就是，奢侈稅上路後，線上推案大減。於是乎，六月上旬，房市新舊案呈現青黃不接的情形。 利空出盡 人氣回籠 更關鍵的人氣與成交方面，則確有逐漸遠離暴風圈的跡象，各地建案銷售現場來人回籠。買氣則因價格並未鬆動，買賣雙方認知差距仍在，故實際成交與人氣比率仍大，但至少客戶誠意度及出價意願，已比奢侈稅話題發酵之三到五月好了釵h。 大概受到人氣回籠的激勵，六月中之後，建商強銷意願也大增，廣告量快速增加，甚至已和二月農曆年節期間的高檔旗鼓相當；尤其，強銷者更從原本舊面孔居多，轉為新舊案交互輝映的局面，這代表新案終於陸續進場搶市。 循此脈絡，各預推新案如期公開，開價繼續拉高。陸客自由行政策上路，更引發對岸人士來台買樓題材再度發酵，加上商用樓盤買氣持續高檔，代表市場資金依然充沛。下半年台灣房市，大有山雨欲來的態勢。 接著我們再來看看，各行政區六月市況反彈之實況，及下半年可能將朝怎樣的發展。 台北市 低總價賣較好 新案價仍高 奢侈稅還未公佈前，台北市就已呈現全市推案量有限、分布不均的情況。而歷經奢侈稅『洗禮』後，前幾年話題多、市況熱的內湖、南港，仍是盤整中，士林、北投近期外地客變少，低價者表現優於高價產品；而低價產品銷況較佳之情況，也是全北市六月房市的寫照，不過價格則毫無鬆動跡象。 就以近期線上推案數量較多的中山區為例，銷售狀況較好的，總價約控制在一千五百到兩千萬左右，產品規劃當然多是十來坪小坪數產品，意味著平均單價還是動輒七、八十萬一坪。 此外，訴求近(新莊線)中山國小站的「綠意晶棧」，銷售手法頗值得一提。該案推出代管代租兩年服務，剛好可避開奢侈稅兩年徵收期，因此據聞有不少投資客買單。就本刊觀察，已有個案效倣此銷售策略；會不會進一步形成風氣？值得持續觀察。 雖然六月北市是兩千萬以下低總價產品反應較好，但就本刊掌握資料分析，各區新推指標案，產品還是走換屋大坪數路線，加上單價繼續墊高。簡言之，還是高總價產品佔據主流。 至於以往被視為邊陲、低價的文山區，近期持續『大翻身』。目前幾個線上強銷案，也都走高單高總價路線，剛進場的新案，價格更是繼續拉高。目前整個羅斯福路捷運沿線，只要能搭上捷運站賣點，開價通通來到八字頭水準。 值得一提的是，近期不少預推新案，皆是部分人員先行進駐潛銷，探詢口袋名單意願，但不正式對外開賣。包含接待中心設在瑞光路廠辦區的內湖「國美詠山」，忠泰、長虹美麗信飯店對面都更大案「明日博」，及長安國小對面尊勝建設「白金苑」，都採如此策略。這是『樹大招風』故行事低調？或是仍憂慮奢侈稅陰影尚未散去的權宜之計？答案，只能等這些潛銷案真正公開後，才知分曉。 新北市 重劃區房市 北大重陽較佳 根據坊間報導指出，奢侈稅上路後，新北市三大重劃區人氣回溫，先前價格三級跳的林口新市鎮，據傳人氣提升情況最明顯。而根據本刊市調人員實地了解，來人確有增加，但實況不如外界所言之『雨露均霑』，而是相對低價產品表現較平穩，高價換屋者仍差強人意。 原本投資買盤比重極高，同樣被外界認為是官方打房標靶的新莊兩大重劃區，奢侈稅開徵後，市況則呈現天南地北的奇特情形。副都心成交行情仍達五十萬／以上，區位佳者甚至可見六字頭，且銷況相對稍好；頭前段內個案仍想比照副都心，賣五十萬／坪以上，客戶卻多不認同，因此成交速度慢了釵h。 根據當地業者分析，主要因為近期當地買家多為長期置產客；而有實質題材及前景的副都心，在他們眼中，更值得用一坪五十多萬的價格購買、卡位。另，依附副都心題材而貴，本身只是單純重劃區，一側還有工業區，質感稍差的頭前段，相比之下就較不受青睞。由此亦可知，短期當地的捷運題材，似乎是無用武之地。 至於成交行情還在二字頭的北大特區，及和北市僅一橋之隔的三重重陽特區，則是近來幾個重劃區中市況較佳者。前者因價位平實，可以區外客為主，後者則除地利之便外，內需力夠強應是關鍵，不過再仔細分析，價格仍是重點。 近期三重新案不少，加上多釋出可觀媒體量，因此人氣明顯優於舊案，但因為成交多堅持要四字頭，因此銷況要比成交維持三十多萬一坪的舊案差些。 至於三重旁邊的五股、泰山、蘆洲等地，近期外客有限，仍為區域型市場。去年蘆洲一度靠蘆洲線話題而市況暴衝，現在是捷運題材退燒，還是奢侈稅衝擊壓過捷運題材？尚無法判定。但唯一可確定的是，建商價格未有鬆動跡象。 各區新案開價 繼續拉高 雖然整體來看，是相對低價產品市場反應較好，但各區新案價格還是繼續拉高。板橋方面，中正路及海山地區新案開價都已來到五、六十萬／坪之譜，全部改寫小區域新高。前述近期市況平穩的三重，將推新案開價也都動輒五十萬／坪。 林口新市鎮未來情況也差不多，下半年預推新案開價還是不低。其中基地位中心商業區的「亞昕天地昕」為箇中『佼佼者』，傳聞將是又一開出五字頭單價者。 去年因輕軌捷運定案而市況大振的淡水，奢侈稅公佈後，市況急轉直下。南段目前一般成交價早來到三字頭，建材較陽春又無景可訴求者，則還可見二字頭。但竹圍地區工業區變更，剛誚n的元利建設新案，很可能開出五字頭區域天價。 此外，當地最受期待的發展未來式，一是麗寶將推淡海大案(已動工，預計今年底或明年初公開)，二是北京萬通集團將在小坪頂誑蘤═蓬J。而在此之前，淡水即將進入傳統夏日旺季，加上奢侈稅陰影已過，因此新市鎮新案陸續進場，光是七月，預計就將有逾百億案量公開。 下半年新北市最受矚目的，應該還是遠雄中和華中橋旁大面積重劃區，將推出的「遠雄左岸」。就遠雄以往操作模式，加上該區有河景可訴求來判斷，屆時該案河景戶，十之八九開價將創中和新高。 (續) 「住展房屋網」www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare