奢侈稅開跑後的房市分析 今年上半年的房市，紮紮實實地洗了個冷熱交替的三溫暖，前兩個月從春天正走向盛夏，後三個月在政策影響下，頓時變成草木不生的冰封大地；買方觀望，導致建商幾乎全暫停銷售動作，媒體量縮減之下，來人量及成交量都大減，推案量更是降到比金融海嘯還低的水準，六月奢侈稅正式開跑，房市才有雪漸融、草漸生跡象…… 「一隻蝴蝶在巴西鼓動翅膀，會在德克薩斯引起龍捲風嗎？」 其實，在二○○八年金融海嘯發生時，全球的焦點都放在對國內金融，以及對個人資產的影響；在當時，任誰也沒想到，台灣延續到後來的結果，是造成雙北市房價高漲的最大推手。 歸根究底，高房價的高民怨，也不是政府放手不管，大環境的趨勢難以抵擋，全亞洲都面臨同樣高房價的問題。如果埋怨台灣政府無能，導致房價不可控制，那麼看看亞洲的香港及新加坡，難道同樣是不及格的政府執政所造成的嗎？類似奢侈稅的制度，香港跟新加坡都比台灣提早開跑，但是成效不彰。 所以，看來並不是奢侈稅制度內容的問題。日本大海嘯的驚悚畫面，相信大家記憶猶新，那無所不摧的力量。是的，現在全球的經濟環境，就是類似這種效應的大海嘯一波接一波迎面而來。 遺贈稅為金流之始 遺贈稅原本最高稅率為百分之五十，二○○九年一月，當時正有釵h電子科技產業在休無薪假，景氣環境之惡劣，不言可喻。 而就在當時，行政院公佈一項影響深遠的決策，在一月二十四日，公佈將國內遺贈稅最高稅率，由百分之五十調降至百分之十，用以促進國外資金回留台灣，活絡經濟。 這項政策的「成效」極佳，二○○八年M1B總額約為八兆新台幣，二○一○年時已增加至十兆，二○一一年四月央行公佈的最新數據為十一點四兆新台幣，無關乎年增率是否下降，光看絕對數據就已經夠嚇人，三年來整整增加了三兆資金。 重點是，這些錢跑到哪裡去了？ 回流資金匯集房市 是的，不用懷疑，雖然官方沒有正式統計，但是這些錢有一大部分跑到房地產，是無庸置疑的。股市雖然回穩，但總是難以超越九三○九點的馬英九高點，顯然在金融海嘯之後，民眾對金融投資的興趣度已大不如前。 反倒是豪宅產品，頭頂著鋼盔不斷往前衝，區域豪宅創新高的單價及總價，到了你我看了都咋舌的價位，但橫豎就是有人買單。這三年來，瀰漫著不怕買貴，而怕買不到的怪異現象。 這已經不是價格合理性或是家戶所得可以去衡量的，供需市場就是如此殘酷，經濟學上那隻看不見的手，隨時都在跳脫經濟理論，雖然諷刺，卻無可否認。 其實從二○一○年年初開始，市場便已嗅出房價翻漲的氣氛，政府陸續在兩年間推出不少抑制房價上漲的政策，一次又一次的金融查核與限制投資貸款，民間反應卻很冷淡，連批評都很少。 直到奢侈稅忽然在今年二月出現，幾乎讓房市在一夕之間變了天，產生天堂與地獄的兩樣情。 風向球驟降十六分 奢侈稅政策內容方向公佈前的二月，代表房市榮洩漲礄i風向球總分三十九分，那還是因為二月份受春節年假的影響，如果往前推到一月份，總分為四十九分，金融海嘯以來的單月第三高。 結果奢侈稅公布後，三月份住展風向球驟降到二十九分，已經是金融海嘯期間的水準，一個政策的公佈，硬是讓市場買氣由熱轉冷，供需雙方同步措手不及。 根據住展企研室第一線調查，在三月的第一週，其實買方還反應不過來，以為又是像之前的打蒼蠅政策，不以為意，因此當週的買氣及成交量，並未明顯趨緩；從三月第二週開始，各媒體大量放送之下，買方才驚覺事態大小，購屋走入閉鎖期，等著房價下降。 成交量大減近八成 買方購屋意願大轉彎，對市場影響有多大？從住展風向球的指標項目一目瞭然；建商索性不打廣告，三大代銷龍頭聯合停刊廣告，媒體減量百分之三十五，因為消費者觀望，政府關切「廣告打了也是白打」，所以不如不打。 買氣縮、報量減，來人量及成交量自然跟著走滑，看屋組數減少百分之四十六，成交量更是驟降了七成六。 一開始買方期望價格會迅速反應下降，因此出現釵h「越級買方」，原本擬購買總價一千萬住宅的買方，會主動升級去看總價一千五百萬的住宅，期望最後能以一千萬成交。 不少案場表示，這類買方讓他們頗為頭痛，接待或不接待，都頗為尷尬。顯然在政策教育之下，確實讓買方出現期待落差。 建商供給驟縮七成 紊亂的市場，使得建商銷售計畫急停，從北台灣預售屋供給量來看，五月份甚至已經下降到僅剩一三一億，原本擬在三二九檔期大展身手的大案，幾乎全部暫停推案，整個市場上尚能維持成交的建案，大多回歸到以首購或首換市場為主的中低總價產品。 儘管買氣降到冰點，多數建商都準備咬牙苦撐，普遍認為撐過這三至五月，只要奢侈稅一上路，市場逐漸回穩後，買方預期回歸市場面，買氣就會回溫。所以就住展風向球的議價率來看，反而是不增反減。 但是議價率高低與推案產品有關，首購產品的議價率大多在百分之十左右，區域中高總價的建案未進場，所以議價率維持在百分之十至十三之間，建商沒有降價，議價率並未擴大。 六至八月為關鍵期 從五月最末一週開始，買氣明顯回升，一週比一週都要再好一點，自六月一日正式實施奢侈稅之後，塵埃落定，看屋的人增加了，買方不再有過度預期，只是成交量還是處在低檔。 不過整體看來，奢侈稅對房地產的影響，台灣還是走向與香港及新加坡類似的過程，後奢侈稅時期，一樣是買氣逐漸回溫，成交緩慢增加，房價沒有變動。而根據香港及新加坡的經驗，大約在奢侈稅實施後三個月，市場就會回到約奢侈稅之前的七成左右，因此在六到八月間，是房市是否能接續年初買氣的重要關鍵期。 六月到八月，台灣將有陸客自由行的大利多，全民都看好衍生效應，即便經濟效應不會立即發生，但至少反應未來面的股市並不看空；八月之後，緊接著更是九二八大檔期，面對明年一月的選舉，充斥不確定因素，建商勢必要在期中的九二八檔期奮力一搏。 尤其是一些指標大案，甚至有可能從三二九遞延到九二八，遞延與群聚加乘之下，媒體量、推案量、看屋量都有可能再創下新高，進而帶動成交量。至於大家最關心的房價，還是要回歸到供需，就目前醞釀推案的指標案來看，房價應該還是會再創新高，買方買單否？如同股票一樣，看好，就會追高；如果是看壞，再低也是不敢進場買的。 「住展房屋網」www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare