| 《 新紀元房市展望──從新國會新內閣看未來房市發展（上） 》 |
| 來源：資料來源：住展不動產 |
從九二年底的國會改選，
到今年一月中阿扁總統任命新閣揆，
台灣的政治 ，歷經了一次巨大的變動；
而國人對於新國會、新內閣的期�
當然也是十分殷切的。
而在歷經低迷竄升至暢旺後，
在今年政治版圖重新洗牌下，
本地房市將會面對怎樣的主客觀環境？
未來又將往哪些方向或趨勢發展？
相信多數人，對去年底的國會改選還有些記憶。在選舉結果幾家歡樂幾家愁之後，國會的生態有了新的樣貌；執政黨與台聯形成的泛綠陣營，席次未能如阿扁總統選前呼籲地過半，而國親組成的泛藍雖說過半，但兩黨在選前宣示的合併與合作，至今還是暗潮洶湧，近期更因傳出民親將合作的風聲。國內的政壇，可說是滿城風雨。
除了國會生態產生變化外，按照民主政治機制，內閣也將在下一個立院會期前總辭，正式時間就在本月。而阿扁也提名之前呼聲最高的謝長廷籌組新內閣。國內政治確實邁入一個全新紀元。
政治因素 確實影響房市
從過往的房地產發展歷程來看，雖然政治總是外部因素，和市場基本面及發展並無直接關聯，但實際情況似乎又不是如此簡單。就舉最近土地增值稅的情況來說吧，從九三年底國會改選前，阿扁冷不防喊出『必要時延長減半措施』的談話開始，土增稅是修法永久降低稅率，還是繼續延長減半，就成了影響營建類股表現，及業界關心的議題。
在這中間，歷經了行政院修法和立法院審查時的各項爭議；正由於消息時好時壞，各營建股也跟著忽漲忽跌。上月中，稅率調降案在本會期之財務委員會初審才通過，營建類股就演出慶祝行情。
土增稅減半或減稅，對房地產發展是否是真利多，還有爭議，但這類修法上的反覆，正是來自於國內政黨鬥爭；土增稅調降稅率修法，只是另外一個政爭下的犧牲品。然跟著受影響的，就是本地房地產市場的發展。
正因為政治因素始終不得輕忽，在這個政治面進入全新時代的此刻，正是展望九四年房市的最佳時機。那麼今年的房地產市場，在新政治版圖逐漸形成後，又會往哪個方向前進？會出現哪些趨勢？以下，我們就將市場發展分為基本及非基本面，從這兩個方向談起。
基本面─供給與需求
供給面─穩定漸增
談到房屋市場的供給，簡單來說就是建商投資興建的各種住宅建案。而無論是透天、公寓還是大樓，要能夠從無到有，首先當然要有土地，接著還需要各式建材；房子興建完成後還有銷售，這中間還會動用到無數的人力。
土地方面，九二、九三年國產局釋出土地標售成果豐碩，國庫因此入賬不少，今年度國有財產局，仍將持續以活絡土地利用為由，繼續釋出國有地標售；加上一些身為大地主的傳統產業，因為某些誘因而釋出手中土地，因此今年土地原料應該不至斷炊，甚至區位條件將不亞於去年釋出的建地。
至於建材，相對則不太穩定；包括鋼材、水泥等主要建材，都仍有國內及對岸重大建設的排擠。再加上南亞震災後的重建所需，雖然消息指出，南亞重建的影響不大，但建材相對短缺造成價格上揚的現象，仍難避免。
整體而言，今年，至少在上半年，供給量仍不會太少；這主要是由於去年各建商標得的土地，大概還有約半數尚未推出，且從前年下半年開始累積的預售餘屋將轉為成屋，重現市場。因此今年案量雖會比去年稍降，但量體仍可觀。
至於銷售面，則要看市場客觀環境，也就是未來發展趨勢，是否有利於需求方進場。這部分，我們將在需求面做分析。
需求面─維持平盤
說房市基本面之生產、供給面，牽涉到土地、建材等，那麼需求面，又要看哪些條件？其實，一年到頭都有人出生、有人死亡，有人註冊入學、有人畢業入社會；所以，當然也都有人第一次買房子、有人準備換房子。因此，購屋需求始終存在，關鍵是在於當時的客觀條件，是否對準購屋人有利。
以去年下半年為例，為何買氣下滑？是否真是客觀環境不利購屋？先看房價。其實近期的房價上漲，是從九二年第三季就開始，但釵h地區真正出現明顯的上漲情事，還是去年。尤其去年，推案量有集中於下半年之情況，因此一般購屋者感受到的，就是去年下半年房價上漲十分兇猛。
除了價格外，另一個影響購屋意願的，則是房貸利率。這個部分我們很清楚，近期房貸利率開始上攀，正是去年十月一日央行正式調升基本利率一碼後；不過央行兩度調升基本利率合計一碼半，目前各家房貸產品利率水準仍低於百分之四，其實從房貸的角度看，今年年初倒是不錯的進場時機。
當然，實際的產品面也會影響購屋者意願。以新屋市場而言，去年北市首購型產品罕見，這主要是因為土地成本提昇；從建商角度考量，規劃二、三房首購產品，總價將缺乏市場接受度，因此大量換屋產品應運而生。這使得想要買新房的首購客，得跑到北縣郊區，才能有機會看到合適，價格又不會太高的標的；只是價格及產品合適、區位卻又相對較差，最後造成主流首購客暫離市場。
因此，同樣的角度來看今年，造成這段時間房價上揚的因素還未消失，房貸利率還有可能因下一次的央行升息而變動；產品面除了小坪數產品小量重出江湖外，大體趨勢不會改變。綜合上述各因素，要讓整體買氣快速提昇，如非產品本身條件特優，否則負責銷售的代銷單位，得付出加倍的努力。
非基本面─外部因素
除了跟房地產市場發展直接相關的供需因素外，釵h非基本面因素，對房市的影響也不能輕忽。以下，我們就把這些所謂的外部因素，切割為經濟與政治兩大面向，分別探討。
經濟─牽一髮即動全身
雖然房地產市場的脈動看似獨立，但市場的投資興建與交易，畢竟還是一種商業、經濟行為，因此跟其他經濟面向的關係仍然算是十分密切。而一般來說，又以利率和股市兩大部分，與房市關聯較大。
在利率方面，不僅攸關建商進行融資所需負擔的實際成本多寡，也牽動與消費者購屋壓力息息相關的房貸利率，重要性及影響力不言可喻，而且舉世各地房市皆然。至於股市與房市連動，則是台灣的特殊現象。
由於七十年代股市狂飆，投資股票成為全民運動，民間游資幾乎都流向股市，因此股市表現好壞，往往反應了民間購買力的強弱。就這樣，房市、股市，似乎就此形成『唇亡齒寒』的緊密關係。目前來說，仰賴竹科人甚重的新竹房市，在北台灣各地中受股市影響最深。
那麼，今年度的利率走勢如何？股市又將有如何的表現？以目前的趨勢來看，美國國內經濟狀況由於仍不穩定，各項數據及跡象顯示，美國聯準會在今年還有持續調升利率的可能，而且速度和幅度都會比去年高。
以國內央行和美國聯準會，升息有『時間差』的『默契』來推演，今年央行升息的可能性不但高，而且幅度也不會小。保守估計，央行在上半年應該還會升息兩次，屆時加上之前兩次調升一碼半，前後四次的升息，總幅度很有機會達到三碼半至四碼。
至於股市，基本上應該可說是『利空盡出』之格局。震驚全台的地雷股及其效應，隨著時間慢慢減低；今年各界對於股市全年表現之預測，都還不錯，更何況政府已經開始著手規劃全面開放外資的步調，今年的股市，應該會比去年風平浪靜釵h。
而說到股市，營建類股的狀況及表現，也應該一併討論。按照理論來說，上市櫃營建公司股票的漲跌表現，應該是和該機構所推建案的銷售成績呈連帶關係；不過，也閉O台灣股市，向來消息面影響遠勝實質面，營建類股也不例外。目前上市櫃營建公司股票的表現，反倒是和該建商推案的多寡有關，與實際銷售成績卻較少人關心。
政治─即能載舟也能覆舟
談到營建類股的表現，也是政治力『介入』房市的實例之一。如前文所提，最近一次營建類股的全面大震盪，起因正來自近期業界人士最關切的議題─土增稅減稅方案。原本就在意識型態上水火不容的藍綠陣營，對於土增稅永久減稅修法的看法不一，結果審法過程一波三折，使得營建類股上下震盪多日。
這個事件，只是政治變化影響房市的冰山一角。三年一小選、五年一大選的台灣，其實選舉，才是房地產界最畏懼的政治利空；雖然近一兩年由於景氣回溫，選舉前夕推案量仍不少，但往年選舉一到，房市只有退避三舍。
去年總統大選，更是極端例證。在最後得票差距過小，又加上選前槍擊案疑雲重重之下，選後爆發嚴重滋擾抗爭事件；這讓去年上半年原本應該釋出的案量，大部分轉為下半年推出，間接造成下半年個案爆炸、稀釋效應大發酵，各案人氣下降。
當然，除兩大政營相互爭鬥，毫無停歇之日，造成台灣政治經常性處於不穩定情況，影響房地產乃至於整體經濟發展外，與對岸中共政權的互動議題，也隨著台灣經濟發展對大陸依存度之逐年提高，而顯得愈發舉足輕重。不過，也不是所有的政治力，對房市發展都是負面的。
今年政府相關單位決定不再興建國宅，且將透過修訂整體性的住宅法取代國宅條例，對未來的國土利用及住宅政策做更全面的規劃；土地釋出和重劃區規劃也將持續，土增稅減半措施及永久修法減稅，土地公告現值的重新檢討，使之與市價更具關聯性，以及好幾波的優惠利率房貸等等措施，雖然從某個角度看，可能是為選舉綁樁，但這些政策，無可否認地，仍然直或間接促成房市活絡，甚至是這一、兩年房市迅速復甦的幕後推手。
資料來源：住展不動產
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