奢侈稅終於『提前』實施，同時推出者還有『配套』多元安居。兩手政策上路前夕，住宅市場仍瀰漫觀望氣氛，商用市場卻因陸客自由行等因素，交易成績斐然。無論是利空鈍化也好，形成資金行情之因素未退也罷，就目前趨勢分析，下半年房市似乎又是價量齊揚的局面… 不管真正動機是什麼，本月奢侈稅及多元安居方案，已連袂正式上路。而回顧五月房市，奢侈稅還是關鍵因素；其負面影響確有鈍化，較三、四月來人稍增，不過觀望氣息仍舊瀰漫。 根據本刊市調人員訪查發現，上月各地房市來人中，區外來客明顯比區域客少；換言之，近期重新出籠的來人，多為區域客。而區域客對價格認知通常低於外地客；由此推斷，先前造成交易急凍的實質因素：買賣價格認知差距大，仍是主因。 五月小增人氣 區域客居多 由此可知，五月份房市是來人小增、成交仍緩的局面；而區域房市之消費結構是內需為主，或須仰賴大量外地客支撐，就成為上月該區市況好或壞的最大分野或觀察指標。 不過奢侈稅上路後，預期投資客取得不足兩年的物件將縮手不賣、以避重稅，或轉為惜售、出租；加上上月商用不動產標售屢創佳績，表面上是卡位陸客自由行商機，實質則顯示市場游資仍異常充沛，因此業者對房市未來依然信心滿滿。目前我們所掌握資料顯示，不少地區即將會有大案供給量冒出，價格更仍居高不下，不少個案還會續創區域新天價。 由此看來，下半年台灣房市，似乎又將上演新一波價量齊揚行情。以下我們先來看看，上月各區市況如何，並概述六月和下半年的市場展望。 ◎台北市 相對低價者 突圍而出 單價水準最高的台北市，表面上當然受奢侈稅產生的氣氛影響，市況持續盤整。不過扣除特定區域，北市整體推案量本來就不多，可開發空間也愈來愈少，因此房價依然看回不回。 短期觀望氣氛籠罩下，近期北市少數表現突出的個案，都有特殊原因。中正區台北商業技術學院旁一宗熱銷個案，就是靠相對低價衝出佳績，不過這是因為該案為舊辦公室內部拉皮，成本相對較低。另一宗中山區熱銷案，則因為產品規劃得宜，是北市近年少有，四、五十坪左右的標準換屋產品。整體來看，如不是總價控制得當、產品規劃正確，大概就是相對低價。 展望下半年，北市房市供給面仍相當不均衡，大概以中山及南港等區案量較大，而這些區域先前推案量就不少。中山區會以大坪數，甚至豪宅為主，開價肯定破百萬，甚至有案例是位於以往較無市場性的地段，如榮星花園北側航道下。 南港的推案焦點則從經貿段轉到舊市區，由日勝生南港站共構、國揚大南港及南港輪胎等三大案領銜，其中後兩者都是工業區變更開發。不過根據目前本刊掌握資料，真正如期進場的，可能只有日勝生案；南港輪胎「世界明珠」雖上月底打出接待中心動工廣編稿，但據了解實際進場時間可能拖到年底，國揚大南港案甚至還未有任何新進度傳出。 下半年北市房市之價格走勢，肯定還是外界矚目焦點；而從目前所知資料研判，北市房價豪宅化趨勢，短期內還不會減緩。尤其上月底郝龍斌市長又宣示，會在北市多條幹道複製仁愛、敦南林蔭大道的質感。這會不會是台北房市全面豪宅化的另一起點？答案很快就會揭曉。 ◎新北市 首購型產品 表現較佳 前幾年大家說，台北市房價太貴、漲太兇，所以購屋族應移往新北市。不過現在，這描述的適用度恐怕降低不少；因為就以一般薪資族能負擔的水準計算，真正能買得起的新北市區域，真是屈指可數。而奢侈稅公佈後，新北市房市幾乎是靠相對低價產品及內需市場撐場面。 汐止地區受奢侈稅衝擊的程度相對小些，原因除了開價格較其他一線區稍低，平均仍維持三字頭外，主要也是內需力道夠強。因此二、三房相對低總價反應稍好，大坪數產品則幾乎停滯。 說到內需型市場，中和、土城及樹林也是典型代表，加上成交行情和汐止相仿，近期市況也相對穩定，大致也是相對低總價產品撐大局，大坪數產品反應緩。土城「京美」則算是特例；該案的確是靠二、三房產品拉出銷售佳績，不過買單者則是區外客居多；這和其二十來萬一坪的成交價及區域質感，都有關係。 北大特區表現則算差強人意，目前已無一字頭成交價可尋；不少表定新案則改為先建後售、繼續緩推。另，根據了解，未來新案推出時售價都將堅持三字頭，顯示區域價格還在拉高中。 下半年新案 開價續拉高 新莊及林口先前價量擴張速度最快、投資比例偏高，因此是奢侈稅風暴的重災區。奢侈稅三讀後，來人略有回升，但這是自用客詢價居多，買賣價格認知差距仍大，故成交持續低檔。林口近期則有兩宗建案反應稍好，是位於同街廓、同建商推出的「新北郡」及「佳昂幸福市」；前者是換屋產品價格低於同區同型產品，後者首購型產品居多。 雖然不少區域五月間仍籠罩在奢侈稅風暴下，但待奢侈稅正式上路後，不少區域還是『蓄勢待發』。首先市府所在地板橋，未來新案價格將繼續開高。如去年成交行情還在二字頭的重慶國中、小一帶，將有開價四字頭新案問世。號稱鄰近新站特區，但區域質感落差不小的海山地區，更將有開價破六十萬／坪新案推出。 再看去年出現開價三字頭推案，技驚四座的深坑，即將出現開價超越木柵部分個案的最新案「帝品苑」。該案農曆年前後就掛出看板，不過本月才會正式公開銷售。該案基地千坪，全部規劃換屋型產品，開價四十五萬／坪當然又再破區域紀錄。 奢侈稅上路後，三重房市將是目前所知最熱鬧處。其中重陽段最新指標案，據了解成交將堅持四字頭，故開價肯定再創區段新高。市區新莊線菜寮站一帶則是另一推案集中區，還將有開價五字頭個案問世。 ◎桃園縣 也有觀望氣氛 影響較小 前面提到，新北市五月期間以內需型市場及首購型產品反應較好，而這正是全桃園房市的具體寫照。尤其扣除桃園、中壢、八德及南崁，多數地區還是以透天產品為主，而這正是區域消費者較喜愛的產品型式。 北桃園兩大重案區，近期推案大樓居多的八德及桃園市，近期市況則多少受奢侈稅產生的觀望氣氛影響，市況仍緩。而或閉O平均單價稍低，因此八德來人較桃園市稍多些。不過目前來看，兩大區域不但有新案持續推出，房價也還是繼續拉高。 南桃最大城中壢市，市況相對穩健，主要是內需市場，來人未減；奢侈稅成為客戶拿來當作殺價的最佳籌碼，不過實際建商價格仍很堅持，甚至還有上漲者，由於來客多為自用為主，因此最後還是下手。結果就是，彼此拉鋸氣息濃，成交稍微趨緩。 中壢市區表現平穩，但平鎮南勢地區則否；當地目前透天總價已逼近千萬，失去原先的低價優勢，在少了區外客支撐下，市況仍低迷。楊梅則還是透天產品遠遠優於大樓；後者一方面非區域客喜好，再者潛在客層購買力更加不足，在貸款持續緊縮、業者難祭出低自備誘因下，大樓買氣很難提振。 較特殊的算是龍潭。該區同為自用內需市場，但也受奢侈稅觀望效應影響，新案尚未進場；近期包含市區及石門風景區，來人都減少。不過下半年龍潭將相當熱鬧，因為渴望園區會有不少高價別墅案進場，總價動輒需兩三千萬。預料這些高價案媒體量肯定不小，是否能帶動整個龍潭房市之人氣與買氣，且讓我們拭目以待。 ◎新竹地區 供給再增 稀釋效應持續 根據本刊統計，截至上月止，全台灣線上銷售個案數及待售戶數最多的區域，前兩名竟然都在新竹，分別是竹北及新竹兩市。其中光是竹北市全區，待售戶數就逾五千五百戶，有些地區以往累計好幾年，都不見得能出現如此龐大的供給量。 因此，就算沒有年初調高公告現值，電子產業景氣沒有上下波動，官方沒有推出奢侈稅等，光從供需角度都很容易判斷，新竹兩都會區房市，遲早都會產生稀釋效應，市況陷入盤整。至於相對屬內需市場的竹東、湖口、新豐等區，供給量本來就不大，受奢侈稅影響的程度也低很多。 而繼年初因公告現值大幅調高，建商稅負大增，必需轉嫁至售價之後，現在新竹推案又有調高價格的新理由。據了解，新竹市部分線上個案已準備『反映成本』，亦即將奢侈稅負轉嫁至售價上。這樣的發展，對新竹兩大都會區房市後市，會產生什麼影響？值得密切注意。 ◎宜蘭縣 市況仍平穩 近期新案多 內需為主的宜蘭房市，幾乎看不到奢侈稅的影響；唯一區外客市場為主的礁溪，近期市況轉淡，也與奢侈稅效應關聯不大；是因為天氣轉熱，泡湯觀光外客減，連帶使房市來人減少、銷售速度趨緩。 其實奢侈稅對礁溪房市還是有另一影響，是最近有更多西部建商到礁溪探路，甚至購地，開出價碼當然較當地建商為高，因而帶動當地土地、房價又上揚。原來，奢侈稅效應讓西部業者轉而東進，加上陸客自由行題材，因此兼具觀光優勢的礁溪，成為西部建商眼中的新寶地。 宜市方面，大約還是以總價八百萬到一千萬左右的透天產品銷路最好。不過除了外圍地區外，目前宜蘭市區房價依然持續墊高，其中又以運動公園附近最貴；主要是業主看好本區位未來商機，加上當地人認為第一排透天多有店面價值，故總價相對頗高，動輒兩、三千萬，連第二排一般住家產品也要一千五百萬。 溪南地區近期則仍是五結線上推案最多，且交流道周邊最集中，總價帶及流行在市區幹道旁設接待的狀況也沒改變。不過近期梅雨報到，加上奢侈稅形成觀望低氣壓，使得近日當地台北客明顯減少，總來人量較先前相比近乎腰斬，在只能靠內需支撐下，成交速度放慢不少。 ◎基隆市 仍受天氣制約 市況低檔 多雨的基隆，天氣仍是影響近期市況的關鍵因素；五月初梅雨鋒面報到，使得以往撐起區域房市人氣的台北客數量大減。至於奢侈稅，還是造成觀望氣氛，建案因此減少廣告量，來人更難增加。不過時節即將入夏，按往例，是當地房市旺季，因此業者準備再釋媒體強銷。 前兩年頗熱鬧的市區，最近有些乏善可陳；目前當地以暖暖「台北大鎮」及「豐禾」兩大案曝光量最大；兩案原本都以拉攏台北客為促銷主軸，也都在五月中重新強銷，不過來人還沒有明顯回升。 相對算是內需型市場的七堵，在都市計劃外之綠葉山莊區塊，有丙種建地新案進場，規劃六樓電梯公寓，開價則再創區域新高，已逼近三字頭大關。按以往當地個案之推案模式及其價格，恐怕也須仰賴相當比例的區外客。 去年度曾因超級指標大案而掀起旋風的安樂區，該區早年造鎮案「台北花園」系列最新案，則會在七月登場；據了解，業者設定價格也不低。這顯見，儘管基隆近期房市表現不算理想，但趨勢和其他地區仍雷同，即價格還是不斷墊高。 新稅衝擊鈍化 價量將再揚 六月終於正式進入奢侈稅起步課稅時代；回顧二月底該稅草案公佈後，三月房市交易立刻急凍，同時出現逃命潮等負面說法。四月之後風暴逐漸消退，來人緩步回升；不過買方仍認為房價該下修，賣方則根本沒鬆動價格的打算，加上新增來人以自用為主、考慮期本來就長，因此成交未明顯加速。 來到五月初，原先趨勢是，預售紛紛轉邊建邊售或先建後售，藉以避開奢侈稅產生的濃厚觀望氣氛。但之後奢侈稅話題效應轉淡，加上政府反向推出刺激買氣方案，市場人氣緩步回溫。因此雖然短期內有新案仍按兵不動，但其中也有不少已確定會在六月後陸續進場，從上述分區市場概述中都可看到。 再者，先前走避奢侈稅，暫緩強銷的舊指標案，也將恢復造勢；這是否代表，奢侈稅正式實施後，利空出盡鈍化，第二波房市價量齊揚行情將啟動？果真如此，對奢侈稅當初推出時，官方信誓旦旦的宣示而言，當然是種反諷。 說到此處，不能不提上月政院推出的多元安居方案。根據官方說法，此措施是要讓年輕人買得起房、安心成家；這當然會被業界解讀成重要政策利多，甚至是行銷訴求新重點。但且讓我們理性評斷，這項政策的實質面，及能否達到政院宣稱的居住正義。 首先，合併財政內政兩部優貸之最高額度七二○萬，似乎不無小補。不過其門檻不低，很多首購族恐怕看得到、吃不到。況且，釵h準購屋人還是想擠進大台北一線區；以目前房價論，一般二、三房總價還是動輒千萬上下；等於還是得準備兩百多萬自備款，否則一切免談。目前房價並未鬆動，值此房價與薪資比仍偏高之際，加碼補貼政策、動機的確可議。 多元安居方案 非關居住正義 光是短短兩、三個月內，政策態度大轉彎，就夠惹人非議。資金行情房價狂飆，導致民怨四起，官方急推奢侈稅，結果交易急凍；然後又變成擔憂市場被打趴，經濟受創，故回過頭來刺激買氣？這不是頭痛醫頭，是什麼？ 綜合以上，無論奢侈稅或多元安居方案，其實都非關居住正義！ 回歸個人購屋大事，撇開房價仍居高、利率持續上升、物價上漲通膨壓力等經濟面因素，目前政策面的確是雜亂無章；房貸補貼看似誘人，但是否真有利，最好是精算後再下定論。無論如何，購屋人都不該誤判形勢，還是回歸理性，從自己經濟實力及需求出發，才是上上策。 台中房櫥 奢侈稅衝擊 但後市仍多不看淡 奢侈稅打房的寒蟬效應持續發酵。台中多數建商抱持觀望心態，紛紛將進場時間從第二季，順延到第三季或第四季。台中市建築開發公會指出，今年原本預估大台中房市推案量將上看二千億元，但受奢侈稅影響，全年推案量將下修30%，僅剩約一千四百億元。 惠宇機構惠昇建設總經理莊季雄指出，奢侈稅效應將在上半年最明顯，原本預估上半年推案量達一千二百億元，目前下修40至50％，降到約六百億元。 市況顯示，台中房市上半年推案主力集中於七期及十二期重劃區，不過在奢侈稅打房效應下，釵h豪宅預售案順延推案，例如精銳「市政北二路」、寶輝「市政北七路」、聯聚「仁和大廈」等，建商因建照未取得或奢侈稅效應等，紛紛順延到第三季進場。 莊季雄說，北部房價飆漲，政府祭出打房手段，原本想要打擊投機客，抑制房價持續上揚，不料卻讓房價本來就不高的中南部受創，業界情何以堪。 莊季雄表示，後ECFA時代，大台中房市有釵h不同的基本面與利多面做為支撐，包括遺贈稅調降，帶動台商資金回流；台中升格，2011年將啟動水湳經貿園區五百億投資案、台中舊都心開發案等，以及中科發酵、外資及北部財團爭相進駐卡位，在重大利多帶動下，「台中房價有支撐，供給量也不成問題」。 聯聚建設一馬當先 因為看好大台中升格後的房市前景，目前已知2011年推案量超過百億元的建商，包括聯聚、龍寶、寶輝、由鉅、富邦、太子、親家、富宇等知名建商。其中，聯聚建設將一口氣在七期推出「聯聚里仁大廈」、「聯聚仁和大廈」及「聯聚保和大廈」，總銷金額逼近一百六十億元，2011年也是聯聚推案量最高的一年。 科技業這塊購屋市場，過去是台中缺少的，莊季雄指出，全球晶圓代工大廠，台積電中科廠已動工建廠，將為台中帶來八千個就業人口，包括四千個中高階主管；友達后里廠也已營運，帶進四千多個就業人口。 隨著中科園區的發展成型，大批員工都需要在台中落地生根、找房子住，今年將會出現一波明顯的購屋潮。張麗莉說，高房價的台中七期、八期，向是台商與台北客的最愛；而中科中高階主管對於中科特區及十一期、十二期特別偏好。 國泰建設於去年十二月底，以每坪二百五十九萬元，標得市政北二路、惠中路角地；再以每坪一百七十八萬元，買下市政北一路、惠中路口五百三十四坪土地，投資近二十三億元。在地價高漲帶動下，七期房價今年每坪有機會站上五十萬元區域高價，部份精華地段每坪甚至上看六十萬元。 另一方面，台中商用不動產景氣加溫，尤其是精華區的店面產品，更是受到投資人青睞，台中知名的逢甲夜市，近幾年就成為台北投資客的新標的，黃金店面、商場一一成為北客的最愛，成交金額動輒數億元。 縣市合併互蒙其利 看好大台中升格前景，不只本土財團，還包括港資、中資全都積極搶進大台中卡位。其中，香港第二大地產商信和集團，就準備砸下二百億元，啟動大肚山二十餘公頃土地開發計劃，規劃打造一棟六星級觀光酒店、二棟酒店式管理公寓及一百多戶頂級別墅。 大台中升格後，台中縣市距離拉得更為緊密，本來大台中地區的鄉鎮市，就會往台中市中心消費，升格後對於區域的重大交通建設規劃更為完善，市中心的商業需求也會慢慢提升。 至於縣市界線消除後，市中心與縣市交界處將是最先獲益的區域，尤其是鄰近中市的大里、龍井、烏日、潭子等地，房市可望優先受惠，吸納到首購族與首次換屋客層。縣市交界的土地，預期未來將會因為重大交通建設通過、水漲船高，已吸引釵h建商搶進。 高雄房櫥 市況多變預售喊卡 海空經貿城題材再起 在財政部推出奢侈稅後，高雄房市整體買氣大受影響，尤其在四月份，房屋買賣移轉件數更是一口氣摔至3164件，較三月份驟減27％，相較於台中月減幅17％，還高出近一成，市況之艱辛可見一斑。 奢侈稅議題首先衝擊到市場買氣，民眾購屋心態轉趨觀望，不只成交狀況差強人意，連來人量也大受影響，市中心多個豪宅建案，每週來人量不足10組者所在多有；尤有甚者，代表高雄建商由保守提升至積極搶市的預售屋推案，看到苗頭不對後，紛紛打消原意，改成先建後售、緩推或暫時停推，而京城建設旗下的推案就是最好的例子。 預售雖多緩推　來人明顯回升 高雄最大咖的在地建商京城建設，年初時計畫推出六件預售案，但現已改弦易轍，「京城帝寶」就是最好的例子；「京城帝寶」位於凹子底森林公園第一排，原先規劃以預售模式銷售，但據傳如今可能改為先建後售，基地目前已經動土，總銷初估約85億元，據了解，該案目前只有進行潛銷，公開日期仍未確定。 事實上，預售案在高雄消聲匿跡多年後，重新出現本是一件頗富指標意義的事情，而預售案的銷售成果優劣也能窺見建商、民眾心態的轉變。惟奢侈稅公布後迄今，多個預計公開的預售案都已喊卡，除了京城建設外，巴巴事業預定在中華五路、旁鄰宜家家居的獅甲案，和中華三路、中正路圓環的前金案等兩件預售案，目前都暫緩推出，未來公開時程將再視市況而定。 依此觀之，若預售案要像去年的「溫莎堡」一樣，重演一個月內被『秒殺』掃光的美好光景似乎難以復見，因此，現今高雄建商推案心態瞬間又回歸到保守觀望，以成屋案為主要銷售形態，而純預售案僅剩農十六內的「國王城堡」。 然而，當時序進入五月中、下旬，奢侈稅利空日益鈍化，看屋的客戶像燕子般陸續現蹤，彷彿預告遲來的春天即將降臨高雄房市，買氣已有回溫的味道，市中心的大樓建案，以及外圍的透天案均頗有斬獲，前鎮區經貿園區指標案「貝拉•莫里」，和三多商圈的「棋琴九重奏」，兩案銷售率皆已逼近八成，而「國王城堡」的來人量則急劇上升，據悉客戶回籠的意願頗高。 利空日漸淡化　總統大放利多 從上述三個換屋型產品觀察，在奢侈稅風暴漸去後，高雄換屋型產品在固定客源的支撐下，銷售情況漸次轉佳；市區少有的首購型大樓產品「捷市旅」，由於主打低總價，加上靠近凱旋捷運站而熱銷，尤其在民眾久候房價下跌未果後，這類產品銷售情況更呈加速發展；至於首購客偏愛、介於6百至9百萬間的低總價透天，即使位在市區外圍仍受到首購族青睞，受到奢侈稅影響相對較小。 高雄房市五月中、下旬的市況，和四月底至五月初相比，有如倒吃甘蔗般發展，高雄房屋市場調查協會鄭景鴻理事長認為，未來奢侈稅實施後，對高雄而言反而是個利多，其原因是中、北部投資客為求多元布局、降低風險，應會轉至高雄買房，而且最重要的是，高雄房價總價相對較低，即使奢侈稅課徵百分之十或十五的金額，對於賣方影響相對輕微。 鄭景鴻表示，在奢侈稅推出後，發現有北部建商和投資客南下獵地，預備未來推案使用，證明高雄房市仍具增值潛力；無論這些大膽南下買地的建商傳聞是否為真，這依然可作為高雄房市多空發展的判斷參考之一，尤其是本月馬英九總統南下時，再度宣誓規劃投注兩千餘億預算，要將高雄建設成『海空經貿城』，更證明南下買地的建商可能『賭對了』。 馬總統這番談話，是否代表數度胎死腹中的＜高雄海空雙港經貿園區發展條例＞可能捲土重來，值得業界關注；倘若該計畫及經費獲得通過，則龐大預算不僅能增進地方產業發展和就業情形，亦能間接促進房市繁榮，後續演變令人期待。 「住展房屋網」www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare