從媒體報導和市場上的產品來觀察，無論真正成因為何，國內近一年多來的房屋市場，似乎真的走入所謂『換屋時代』，全國指標房市區台北市尤其如此。然而，這樣的趨勢，真的是各區皆然嗎？

稍有注意近期大台北房地產市場的人，應該都會發現，近一、兩年不僅是房價上漲的力道兇猛，就連產品面的規劃坪數也跟著一起『膨脹』，而且還有愈放愈大的趨勢。

最近半年，北市新屋市場已很難找到20~35坪這種一般首購產品。放眼望去，動輒都是50坪以上的產品，而且更大的規劃坪數也不在少數。

台北縣方面，雖然坪數放大的趨勢較不明顯，推案還是以各式通吃多格局規劃的個案為主流，但新板特區內，就出現多以換屋為訴求的個案。

換屋目的各異 大戶未必吃香

一般談到換屋，馬上想到的多是由小換大，從一般規劃轉成高級產品，由二、三房晉升四、五房。當然，如果所有的換屋客都要換住更大、更好的地方，中大坪數產品自然會無往不利。

不過，這一波換屋潮中，卻不見得所有換屋客，都是因為想要更大、更好而進入房屋市場；這中間，有因土增稅調降誘因者，也有因近期房貸利率較低、想要換房兼轉貸者。而這類『時勢造換屋』的消費者，就不一定有能力，或希望換較大坪數，甚至類似豪宅的房子。

因為各類誘因而『提前』或『趕場』換屋的消費者，在這一波所謂換屋時代中，其實還不算少數；畢竟原來是10%的增值稅，一下調降一半；原來被動輒6或7%以上高房貸利率壓得喘不過氣來的民眾，突然有機會可透過換屋解套；說起來，確實是極具誘惑極俱說服力的進場動機。

所以，這次的換屋時代中，除了那種考慮較長、較斤斤計較的『一般』換屋客外，也出現釵h稍有急迫性的另類換屋族。在這樣的狀況下，較大坪數規劃，不見得就都能無往不利。

那麼，以換屋產品最多的台北市來說，哪些區域較大坪數的換屋產品，較能為市場所接受？

暢旺換屋區域 首推內湖、文山

如果我們把市場接受度，也就是銷售狀況考慮進來，那麼這一年來儼然成為最熱絡推案區的內湖，顯然是換屋產品走得最順的區域。而讓內湖正式走入換屋紀元的，則是銷售期跨92、93年的「台北光點」。

「台北光點」推出之時，整個北市其實還是以挑高小坪數產品為主流。然而該案的『逆勢操作』，顯然抓住了區域換屋客之需求。因此，當時該案儘管開價超過30萬/坪，推出後銷售狀況相當不錯，不足三個月時間便出清結案。

在「台」案開啟內湖換屋市場後，內湖地區就連續推出釵h換屋型個案；一直到近來推出的四大案—「香草山莊」、「昇陽之道」、「榮耀世紀」及「大衛營」（依推案順序排列），內湖房市的換屋風潮正式達到最高峰。目前內湖仍有大坪數換屋案出現，但在單價和區位上，顯然四大案仍各擅勝場。

另外，文山區去年整年也幾乎是換屋產品充斥的狀況，但推案狀況比較不同；較早期是以舊木柵區的推案較多，「國泰御園」、「大都市秀明」是去年度文山區的兩大指標換屋案。目前則以位於秀明路，萬興國小對面的「神奇山莊」打頭陣，政大二期也漸有換屋推案。

而去年下半年，舊景美區換屋案也逐漸出現，以「德安家康」和「台大新天地」為代表個案。而從「德」案及之前「台大JIA」之兩房產品，反應較三、四房略差的情形看來，文山區市場確實轉以換屋需求為主。

至於其他地區，雖然也以換屋產品為主流，但市場接受度，似乎就沒有內湖及文山區來得這麼『全面』；基本上，仍是『個案表現』。中間的關鍵，則在於區域特性、地段及價格；當然，產品本身的規劃格局也會有影響。

換屋產品市場 個案表現時期

北市大同區為例：由於屬於舊市區，市場以區域客為大宗，因此房市獨樹一格，換屋產品一直是主流。不過，這不代表只要是換屋案，就是順銷的保證。像目前銷售中的「貴德經典皇家」，產品從53坪起跳，是標準的換屋案。

然而該案位在所謂『迪化街歷史特定區』內，小環境固然充滿歷史風情，但巷道狹窄，缺乏一定氣勢。因此儘管價格合理，但因地段之故，銷售成績完全無法與同期推出、開價三字頭的「大道ソ城」相比擬。

信義區也可以算是換屋天堂，像是信義計畫區南側，吳興街、莊敬路一帶，近期就幾乎都是換屋推案。然緊鄰山坡地區的「綠光101」，儘管打著信義計畫區一半的價格，但小環境生活機能不理想，格局規劃也不算好，因此推出後表現只是平平。

至於有淡水捷運線加持的北投區，近一年來也是以換屋產品為主流。位於捷運北投站附近，從套房到四房皆備的「Club Mate」，是目前區內指標案。本案整體銷售狀況其實不錯，但由於捷運站利多加上強銷主訴溫泉，因此小坪數產品反而比大坪數較為市場接受。

而緊鄰坡地的「新天鵝堡」，則是純換屋規劃；不過地段位置上稍顯偏僻，出入動線有些狹窄，因此儘管有景觀條件，開價也只有30萬/坪，然表現也不算好。

至於前陣子被「星光大道」等案炒熱的『華山藝文特區』，當時除「星」案外，還有「藝術台北」及「一品花園」共三個換屋案同台競爭。然撇開藝文特區不看，過去林森北路、長安東路口附近，其實是以中小坪數產品為主流，小區域換屋需求並不大。

結果，大陸工程的「一品花園」戶數較少，價格也低，短時間內即銷售完畢，目前剩下另兩個換屋案繼續奮鬥。這兩個換屋案要面臨的，除了小區域換屋需求可能支撐力道不足外，價格高於行情，也是它們較難突破現狀的關鍵問題。

而一向是北市換屋主戰場之一的大直地區，雖然之前同區、同為換屋案之「八方」銷售亮麗，不過「聖荷西2期」規模較大，擁有第一利多濱江雙語學校，可惜聲勢開高走低，且基地離基河國宅不遠，因此銷售不如預期。不過開價略高於行情，似乎才是其中關鍵。

至於台北縣，除了進行式的板橋新站特區外，新店市區應該是另一個有中大坪數換屋產品的地區。不過目前該區指標案「碧潭有約」，走勢和同樣具有捷運站利多的北投「Club Mate」類似，大坪數產品反應不若小坪數。

另外，建物共兩棟的「湯泉首席」，也是以一般RC結構棟別、相對小坪數（40坪）反應較好。SRC棟別、大坪數規劃者，顯然因為價格稍高，銷售速度較慢。從新店兩大指標案之表現來看，新店的換屋需求似乎有暫時冷卻或觀望之狀況，大坪數產品需求，也很可能趨近飽和。

地段及需求等 影響接受度

以北市近期換屋案的趨勢來說，坪數規劃確實有愈放愈大的狀況。不過同樣是換屋案規劃，大坪數產品卻不見得在每個地區都能熱賣。舉例來說，同樣有各種坪數的規劃，內湖「大衛營」是相對大坪數銷售優於相對小坪數，但跑到中山區民權東路上的「麒園」，就變成相對小坪數反應較佳。

上述兩案的所在位置、基地條件、規劃、價格等等，其實都不盡相同；事實上，上述一些個案換屋或相對大坪數反應稍差的理由，也各不相同。然從中我們仍不難歸納：地段、環境條件、格局規劃、價格，甚至是銷售訴求，都會影響大坪數換屋產品的市場接受度。當然，市場需求，仍是最關鍵因素。

新聞來源：住展雜誌