| 《 開價漲翻天（下）創新高價個案的失敗案例 》 |
| 來源：新聞來源：住展不動產 |
北投「璽硯」
位於北投區捷運新北投支線上的「璽硯」，恐怕是近年來台北市最『長壽』的個案。本案92年推出時，其實已是二推。開價33萬/坪，以現在的觀點看並不高，然而本案卻是在房市仍低迷時，便開出此一價格。本案標榜捷運利多，然其距離新北投和北投站都不能算近（在兩站約中間的位置），而且距離高架捷運太近。
結果，本案轉手多次，多家代銷進駐銷售，都沒有太好成績。現在儘管是成屋，而且價格因近期整體的房價上漲而被『合理化』。然區域客早已知道本案的歷史，因此並沒有太大進展。
士林「領袖圓山」
與「璽硯」『齊名』，同樣成為代銷界銷售『高難度』個案的，則是位於承德路上的「領袖圓山」，或者是「福益圓山藝術花園」等等。本案比「璽」案稍強的一點，在於每次更換，代銷銷售單位都會更新案名。
本案與「璽」案命運類似，推案及換手的頻率也同樣高；45萬/坪的開價，無論是推案初期或現在，都不算低。不過有趣的是，每次該案換新案名、打出新報廣，還是會吸引一些來人；不過這些客人一到現場，發現該案就是過去那個開價偏高的個案時，就又打退了堂鼓。
萬華「大都市花園」
在成幼蚳狺丑A遠雄集團一家就包辦兩個。不過，同樣是遠雄集團，也是有失敗案例，那就是位於萬華東園街的「大都市花園」。
目前，我們雖然看到本案銷售逐漸步入尾聲，但如果從預售時間算到現在，本案可是歷經了五年半的光陰，才有今天的光景；就算扣掉施工工期（以兩年計），銷售時間也超過三年。更驚人的是，89年該案預售推出時（當時案名為「富御」），開價竟然高達38萬/坪。
結果呢？當然是銷售停滯，不僅區域客對SRC結構沒興趣，無法接受這個超出當時區域行情（約23萬/坪）太多的個案，很難吸引區外客的萬華區，也不能給本案一點『外援』。後來，本案在成屋階段改案名為「大都市花園」，開價一路從38萬逐步降到30萬，銷售才略見起色。目前，本案仍在釋出報廣、出清餘屋。
大直「極光」
近幾年竄起，地段價值一飛沖天的大直重劃區，先有永安國小，後又有美麗華進駐，儼然成為北市北區的一級房市區。然除了明水路水岸第一排豪宅林立，價格較高外，其他區塊的平均房價，大約都在40萬（92年）左右。
當然，近期房價整體性上漲，本區也不例外。不過以「太子美麗殿」為首的推案區，漲幅就不明顯，「太」案開價就只有47萬/坪。
然「太」案推出之前，去年七月就有一個案，一下子把價格抬升至48萬/坪，那就是敬業一路的「極光」。目前該區塊除本案及「太」案外，還有同樣開價48萬/坪的「愛菲爾」。只是，「太」案為知名建商興建，「愛」案則為SRC結構；相較之下，首創小區塊最高價的「極光」，自然無法獲得太多認同。
木柵「國泰御園」
文山區的房價漲勢，也算是全台北市屬一屬二的地區；92年中，平均開價還在23~26萬/坪的文山區，當年年底就已漲到接近30萬/坪之價位。
去年文山區兩大指標案「大都市秀明」及「國泰御園」，雖非當區第一個開價突破三字頭的個案，但由於兩案產品類似，規模也都不小，因此最具指標意義。而34萬/坪之開價，當然是創區域新高。
只是，「大」案基地條件較佳，位於秀明、新光路角地；比較之下，「國」案雖號稱有河景，但基地氣勢相對不足。更重要的是，該案原址過去曾由同一建商推出「攬翠」一案，但因結構施工品質問題，未通過九二一地震的考驗。
這樣的『紀錄』，區域客自然望之止步，區外客也難以接受36萬/坪的中、高樓層開價。於是「國」案賣不到半年，就改變銷售策略；轉採先動工興建，希望成屋之後，銷售狀況轉好。
新案再創新高 即將接受考驗
從上面幾個成本P失敗的案例來看，創區域新高行情，幾乎是台北市的專利。然仔細觀察，其實各區房市都有類似的個案，只是出現的機率較低，而且多半不會像「大都市新天地」一般，新高開價一下子比區域一般行情高出甚多。
至於去年的板橋，之所以有高出行情甚多的個案，是在於土地成本高出甚多的新板特區；這其實和北市的試探區域新高，有些不同。換句話說，只有在台北市，才可能會有這種願意認同開價高出區域行情甚多個案的客源。
當然，目前大台北房市中，還有釵h創區域新高的個案正在努力當中，範圍則遍及大台北地區，包括蘆洲及土城（19萬/坪）等。北市方面，大同及萬華區則都有開價來到三字頭的個案。
當然，目前業界和媒體最矚目的焦點，其實是潤泰機構在仁愛圓環國泰世華大樓舊址之預售豪宅案「潤泰敦仁」。九字頭的開價，不僅是近年北市次高單價（僅次於「御之苑」的每坪100萬），其銷售情況，對未來將陸續推出的大安區豪宅，有相當的指標意義。
新聞來源：住展不動產
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