透天產品價格簡易評估說明：
透天產品類型主要分為透天店面、透天住家、社區別墅、假透天、透天套房等產品。
1.透天店面：
價格影響主要以地段、租金為主，一般以報酬率及未來性為判斷依據，個人認為年報酬率3%以上皆可認真考慮，計算方式如下：
甲透天店面，年租金100萬，其合理可購買價格為：100萬/年/3%=3,333萬上下，因必須在考量其路段的未來性！
2.透天住家：
價格影響與周圍小環境條件、安全性、生活機能、風水為主。不同土地坪數、建物坪數、屋齡，不可混為一談！如：
甲房屋，土地面積：20坪，建物面積：50坪，屋齡：5年，成交價：500萬，假設另有一間環境相當，乙屋，土地面積：25坪，建物面積：50坪，屋齡：5年，合理價格為？
甲屋成交價：500萬，土地單價：500/20坪=25萬/坪；建物單價：500/50坪=10萬/坪，那乙屋呢？
乙屋價格：土地單價25萬/坪x25坪=625萬，還是建物單價10萬/坪X50坪=500萬，其中就差了125萬，該如何評估呢？
其正確方式應為：
甲屋：500萬，因房屋條件相似，假設建物成本為200萬，故土地單價為(500-200)/20坪=15萬/坪，故乙屋合理價格為：25坪X15萬/坪+200萬(因房屋成本相同)=575萬！此價格才是合理價格喔。
當然如果建物條件也不同，則要另外計算了！
3.社區別墅(新加坡式與地下層式社區)：
首重『肉地』面積，除上述透天住家影響條件外，還有社區管理、棟距、停車位等因素。
何謂『肉地』就是建物真正座落土地的面積，一般社區型透天都會持分社區中庭及社區管理室或公設的土地，即土地權狀30坪的別墅，可能建物基地座落僅有25坪，其餘5坪為持分土地，這時必須注意『持分』的比例是否合理，個人認為在15%上下，尚屬合理範圍，因此此種產品不要只看土地權狀面積，否則可能會有吃虧的情況！
4.假透天產品：
土地持分，須注意面積大小及社區維護狀況。一般所謂假透天即建物屬透天產品，但土地持分，並沒有割出各建物座落基地予每一戶，以估價實務而言，常以建坪價來評估喔！即假設甲屋(假透天)土地面積：20坪，建物面積：50坪，成交價：500萬，則同產品乙屋土地面積：22坪，建物面積：60坪，則乙屋合理價格為500萬/50坪X60坪=600萬喔！此處之建坪單價不可以大樓或透天厝建坪單價來比較，會有失真之疑慮喔！
5.透天套房產品：
建議首重『安全性』問題，須承擔違建風險，報酬率高，管理成本也較高。目前市面上的透天套房產品，以舊透天改建為大宗(因利潤與報酬率較高)，故本人認為最重要的是『違建風險與安全』問題，其次才是報酬率問題，個人認為中部地區舊透天報酬率學區附近在6%以上、非學區環境在7%以上，即可認真考慮，即房屋價格應為：假設甲屋年租金30萬，其合理房價應為：30萬/年/6~7%=430~500萬，其中租金因套房租期較短，常有假租約之情況，故仍需仔細判斷其合理性喔！另外亦可用單間套房價格來做反覆驗證，如甲屋改建為透套房10間，每間0.5萬/月，年租金：60萬，假設成交價：700萬，報酬率=60/700=8.57%＞7%，即每間套房為700萬/10間=70萬/間；故另有一個類似透天套房產品，改建套房15間，其合理價格為：15間X70萬=1,050萬，此價格以估價理論而言準確度不高(因每間套房條件可能差異太大，無法比較)，但可來驗證乙屋價格之合理性喔！(還是以報酬率來判斷，比較保守與合理喔。)

小結：
如何評估價格及判斷其合理性，首重土地與建物坪數之相關性；透天套房則注重每間套房價格與報酬率。

發表人：睿城不動產估價師事務所 羅文克

相關經歷：
現職：
睿城不動產估價師事務所 所長
有巢氏房屋七期市政加盟店 合夥人及不動產經紀人
台中市不動產估價師公會 理事
證書：
(91)不動產估價師高考及格
(87)土地登記專業代理人特考及格
(89)不動產經紀人普考及格
部落格：
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