回覆 fb_1133599 於 ：2023-11-10 14:56:09 的發言內容
在房屋買賣流程中，很可能因為一個流程出狀況而破局，甚至還有「房財兩失」的風險。為了要保證買賣雙方的權益，就需要專業的房仲業者居中擔任第三方角色。究竟，房屋買賣流程有哪些眉角？想要安心賣屋放心買屋，不妨就透過專業的信義房屋幫你詳細說明吧！
房屋買賣流程中的「賣方」與「買方」介紹
在房屋買賣過程中，早期就有「買方」以為成交，直接將款項交給「賣方」；不料「賣方」卻捲款失蹤，或是趁過戶流程的時間差，把房子拿去抵押借錢。另外，也有佯裝「買方」的不肖人士先支付訂金，把房子迅速過戶；結果「賣方」根本拿不到後續款項，更不用說可能遇到房屋漏水、蟲蛀等狀況。
想要進入房屋買賣流程的第一步，信義房屋三和捷運店店長戴家浚認為，雙方的共識相當重要。且同時要建立在互信、互利的基礎上，曾經碰過雙方認知落差太大完全無法談的情形。故無論是買方或者賣方，都應以「成交」為前提再進入洽談程序。否則買房、賣房本是一件美事，到最後如果因為浪費溝通時間內耗就可能變成憾事了。
房屋買賣流程步驟說明
戴家浚說明，當真正進入房屋買賣流程之前，一定是雙方都已經對交屋條件認可，且同時也無屋況爭議，才會進入真正的買賣階段。買賣房屋流程，大致可分為以下4步驟：
➡️ STEP1. 付斡旋或要約書
當買方展現誠意有意願購買，就需付一筆斡旋金來確認買賣，在成交時會成為價款的一部份。另外，賣方也可要求提供要約書，買方沒有履行就會有賠償責任。而房仲的角色在這時就很重要，以信義房屋為例：收到要約或斡旋後，必須在24小時內將買方出價金額轉達給屋主。要注意的是，斡旋的前提必須是屋況條件、貸款需求、交屋條件都沒有爭議，才能算是成立。
➡️ STEP2. 簽約保障雙方
買賣合約書，基本上皆是按照內政部版本而定。但文字上仍會依據雙方約定而略有不同，例如：附贈物交付、交屋時間、其他特殊約定等。而在簽約時，雙方通常要準備的內容如下：
買方：印章、訂金、身分證
賣方：印章、身分證、權狀、印鑑證明
如以上無誤，就接著準備完稅資料，現場也會有代書來協助流程。
➡️ STEP3. 完稅準備交屋
這邊是指的是買賣雙方在政府相關規費上，是否皆已繳納完成。要注意就是這階段，信義房屋會協助買方檢視貸款條件是否核准，若都沒問題了才會完稅，以避免產生額外不必要的費用；而對賣方來說，這階段也要確認搬遷騰空進度，為交屋做準備的階段喔！
➡️ STEP4. 交屋移轉房產
當完稅事項都完成後，房屋登記就會準備轉移到新屋主的名下。而這時房屋也會改抵押登記在新屋主貸款的單位名下，點交時要注意相關費用如：水電、瓦斯費等是否結清，附贈設備是否如合約上所闡述，若點交都無誤即可完成交屋。
房屋買賣流程費用有哪些？
由於在房屋買賣流程中，雙方都會因應相關需求產生一些費用，故以「買方」可能會產生的費用來說，列舉如下：
☐ 簽約手續費
☐ 契稅
☐ 貸款（火險地震險）
☐ 銀行手續費
☐ 登記規費
☐ 仲介服務費
☐ 代書費
☐ 印花稅
☐ 履約保證費
（做履約保證可保障交易價金，透過信義房屋成交則不用支付）
戴家浚表示，以信義房屋為例，通常會建議客戶準備房屋成交價約2％。如果屋齡較新或者是鋼骨結構或者是比較特殊的物件，就可能會再增加，但一般常見的物件抓在2％內是可以的。而「賣方」需要產生的費用如下：
☐ 簽約手續費
☐ 仲介服務費
☐ 土地增值稅
☐ 財產交易所得稅（房地合一稅）
☐ 房貸違約金
（在綁約期內提前還清房貸就須負擔違約金，可在綁約期過後再申請清償證明辦理塗銷抵押權，就能避免違約金問題）
房屋買賣流程注意事項有哪些？
👉 買方注意要點
戴家浚提醒，若以買方來說，購屋前自身的財力及負擔能力的基本評估絕對是必須。除了自備款外，其償債能力也是相當重要。因為這會影響到後續貸款評估的關鍵，故必須要先了解基本行情，才能找出適合條件的物件。
當然，理解自己的需求也很重要。比方要有電梯或公寓低公設？希望房子新還是空間大？對未來持有的影響及風險都要衡量；若有鎖定地點的話，更一定要實地走過、做過功\課才行。很多人以前都是說要早、中、晚去看房子，但事實上應該是要著重公共空間、該區域環境，以確認是否為符合需求的物件。
👉 賣方注意要點
至於賣方，主要重點則是要先掌握近期周邊交易行情、感興趣買方。。由於行情有時會高高低低，無法判斷時，可以交叉比對週邊行情，再找出合理的價格範圍。至於很多人想說房子自己賣就好，何必要房仲？戴家浚解釋，若自住或時間彈性方便的狀況下確實是好方法。
但現代人大多相當忙碌，透過值得信任的房仲業者，不僅只有帶看的協助，很多時候不僅能幫賣方更具體了解委託內容。另外，確認合約是否有不平等條件等可擁有更專業的檢視；又或者有時買方開價過低時，也會提記得醒屋主等，以上可都是房仲的重要責任。
如同信義房屋所推出的「四大保障、兩大安心」服務，就是為了提供消費者更全面的保障。舉凡買賣屋過程對價金的保障，又或是遇到漏水、蟲蛀、凶宅等問題，都可以協助處理；重要的是，信義房屋全台直營，所以不管透過哪一家分店成交，都能有一樣的安心服務內容喔！
擔心賣房眉角太多嗎？使用信義房屋賣屋透視鏡，快速分析售屋需求、揭露適合您的售屋規劃！
房屋買賣流程案例說明
戴家浚也特別針對房屋買賣可能產生的糾紛項目提醒如下：
價格：是否有將房價灌在車位的價格中
屋況：中古屋或者公寓的壁癌、漏水等問題是否解決
交屋時間：屋主與購屋者的交屋時間認知有沒有落差
滯留物：交屋時相關點交物品是否無異議
故信義房屋提供履約保證價金信託、房屋漏水保固、高氯離子瑕疵保障制度、高放射瑕疵保障制度，構成「四大保障」；另為求周延照顧消費者權利，也推出凶宅安心保障服務、蟲蛀保障專案等「兩大安心」，盼讓消費者可以更安心成家。
信義房屋推「履約保證價金信託」
戴家浚舉例，信義房屋首創的「買賣價金履約保證」，今年起更升級為「履約保證價金信託」，只要是透過信義房屋成交的消費者，就不需負擔履保費用，還能享有房仲業界唯一由銀行擔任保證人、買賣房屋價金由玉山銀行信託管理的履保服務。
另外，像是漏水保固服務：只要是購買屋齡在30年內的房子，於交屋日起算6個月內，發現房子主建物的內外牆、天花板等位置出現滲漏水，信義房屋提供「每次修繕」費用最高補貼30萬元。且在保固期內，可以多次申請，總額沒有上限。
戴家浚就曾遇過買方購屋後，拆開原裝潢才發現嚴重的漏水鐘乳石狀況。而信義房屋當下也即刻介入協助客戶保固維修，並與前屋主協調做了最好的處理。而蟲蛀保障，則是信義房屋率先業界首創。
舉凡是買方購買的主建物範圍內，「非經毀損不能分離」的木質裝潢、木質固定物若被白蟻、粉蠹蟲、姬薪蟲，以及其他足以造成蛀蝕結果的蟲類蛀蝕，即可申請；若費用在5萬元以內，提供除蟲服務，若超過1萬元至31萬以下之額度內，提供木質裝潢及木質固定物補償（1萬以下及超過31萬的部分，由買方自行負擔）。
戴家浚強調，信義房屋一直是在站客戶立場考量。因此完全能夠理解住在新房時，遇到這些棘手問題心情所受到的影響。故房仲的角色，便是在要在最快的時間協助客戶解決問題；正由於呼應信義房屋「以人為本」、「先義後利」的最重要企業文化價值，相信這就是信義房屋打造出40年永續經營的最佳企業典範核心。
