上月十五號，立法院三讀通過奢侈稅條例，業界解讀為利空出盡，且隨即指出市場人氣已反彈。不過，如果奢侈稅開徵目的是平抑房價，則此預設功能仍未達成。近月市況急凍，只是買方預期房價下修之心理因素造成；整體看來，台灣各區房價尚無明顯下修之情形出現…

今年四月十五日，立法院正式三讀通過『特種貨物既勞務稅條例』案，也就是坊間通稱的奢侈稅；從行政院初審定案到立院三讀，總共不到一個月時間。

如此驚人的立法效率，官方看來是想要彰顯其整頓房市、抑制房價漲勢的決心。而從三、四兩月房市走勢變化來看，至少已經收到寒蟬效應之功效。
新案進度延宕 走避新稅風暴？

根據本刊市調人員持續探詢及觀察，儘管實際發生時間點，有約一週的落差，但各區市場人氣及成交情況，的確自三月中之後走低。影響所致，業者不僅大幅削減媒體曝光量，原本箭在弦上的預推新案，也多有故意延宕或暫緩強銷的情形。看來，原本供給量開高的民國百年上半年房市，因為奢侈稅風暴之故，很可能轉而走低。

業者更減碼廣告、緩推新案，肯定是打算走避奢侈稅冰風暴。不過平心而論，官方祭出奢侈稅目的，應該不是要使房市供給或交易降溫，而是希望房價漲勢減緩、乃至下修。那麼，這樣的預設目的又是否達到了？

就本刊觀察分析，目前為止奢侈稅造成的，充其量是買方預期降價心理；該稅公佈後，暫時逼退投資者，同期自用客則轉趨觀望或開始大力砍價，因而使得市場人氣明顯下滑、成交量萎縮。

希望房價修正，卻僅是靠打擊短線投機炒作者，效果其實有限。就以這兩、三年的房價漲勢來說，平心而論，受短線炒作者的影響有限；大家其實都明白，諸如台商回流、資金洪潮，乃至政府調降遺贈稅等，都是推升房價上揚的結構因素。以下的分區報導更說明，儘管目前市況低迷、建案推出及造勢活動趨緩，但房價依然是鐵板一塊，甚至還在小幅上探。

■台北市 新稅冰風暴 交易近乎結凍
在新稅風暴籠罩下，近兩年新案開價動輒百萬，或至少七、八十萬一坪的台北市市中心各區，的確因此出現人氣下滑、交易結凍的情形。

最高單價所在地之大安區，受特種消費稅影響，加上線上個案不多、地段也非最佳，因此成交幾乎掛零。不過多數個案仍沒降價。大同區舊案數量也不多，暫緩強銷者不少，預推新案則多半延遲推出。該區某舊案除媒體明顯減量，現場甚至已無人駐守，要電話預約才會帶看，這也算是因應新稅風暴的轉進策略之一。

原本頗受外界矚目的幾宗天母豪宅案，儘管外傳早就開始潛銷，但案場態度相當低調，對媒體堅稱尚未正式公開，開價也未定。

內湖區上月則有新案出現，不過都是舊案新推。其中有一宗九二年使照、八年屋齡舊案，開價仍達七十五萬一坪，其他舊案新推價格也動輒八十萬／坪起跳。這說明，當地房價不但沒有任何下修，新案開價還在墊高；潭美地區某舊案重推打出一六八八萬廣告戶價，宣稱是北市低總價，不過也只能買到兩房。
內湖其實預推案並不少，或搭建接待中心，或剛掛出看板。按目前進度來看，實際推案時間可能拖到五、六月，甚至下半年。

南港『新案』也是舊案新推；其中一案約三年前預售推出時，一坪賣六十多萬，上月以新成屋姿態重推，開價已來到九字頭，漲幅相當可觀。去年起就受外界注目的南港輪胎變更開發大案，目前在經貿段「首善」銷售現場醞釀，將分三期推出，總規模七百億，不過最快也是下半年才可能推出第一期。

奢侈稅公佈之初，受影響還不算明顯的文山區，約三月中後市況也快速下滑；其中，羅斯福路及景美幾個高單高總價產品，尤其首當其衝，巷弄內相對平價案表現則還算穩定，但成交速度仍有減緩。另外，幾個預推案，人員皆已進場，但媒體釋出計畫全部暫緩，這應該也是躲避奢侈稅風頭之權宜作法。

■新北市　打炒房箭靶區 市況低氣壓
戴德梁行顏炳立『群魔亂舞』論中，開A級價格之B級地段區域，指的就是新北市部分一線區。而從行庫進一步緊縮包括林口、三峽、淡水及新莊四區房貸之動作來看，說官方打炒房，新北市是第一箭靶區，一點不為過。而奢侈稅風暴，確實也讓新北市房市受到嚴重衝擊。

先看板橋；以年前大舉強銷、開價破五字頭的板橋大案「湛然新天地」為例，大約可看出當地市況演變。奢侈稅案公佈後，該案曾暫停媒體釋出，四月初重新曝光後改打防震牌，現場稱銷況已有回溫。但就本刊側面了解及研判，可能是有降價；即便如此，充其量是回歸區域行情，不能代表板橋，乃至新北市一線區價格已鬆動。

近年價格漲幅同樣驚人的新店，則是有異軍突圍的案例；推出臨寶橋路戶別銷售的「玉上園」，由於成交價在五十萬／坪以下，在目前市區屬相對低價，因此反應不錯，北市客源占了四成。至於其他高價案則表現平平，但仍有高價案伺機進場；其中三輝建設新案開價很可能見八字頭，如果屬實，則再創新店新高價位。

這兩年大台北房市最熱區域在新莊，目前受奢侈稅影響的確頗大。這是因為，先前頭前及副都心個案投資客比例高，如今祭出奢侈稅，投資客暫且退場之故。目前上新莊各建案，來人九成都是自用客，來人量及銷售速度自然不可同日而語；不過外傳該區出現退戶潮，則是有些言過其實。

根據本刊市調人員側面了解，奢侈稅對該區之影響，並非外界謠傳之退戶潮，而是客戶考慮期拉長、簽約速度減緩，充其量是先前付訂客戶要求退訂。目前以頭前段為例，成交價堅持五字頭以上者，銷售減緩較明顯，相對低價或炒房稅公佈前即開始簽約的個案，受影響程度則較低。

新莊林口 並未現退戶潮
和新莊相比，近年價量擴張程度不遑多讓的林口，同樣受奢侈稅影響甚鉅。年前原本大舉曝光強銷的「世界首席」，接待中心終於完工，但銷售動作依然低調。不過對當地來說，除奢侈稅外，機場捷運A9站共構『平價宅』帶來的利多影響也不容小覷。

這個由冠德得標的A9站共構案，目前其實尚未真正定案；但報章已大篇幅報導，將規劃每坪三十萬，總價約七百萬左右的二、三房產品。這樣的水準，多數庶民肯定仍覺得貴，但就當地業者角度看，這真的是低價，將造成若干衝擊；在此之前，A9站周邊行情就已拱高到三十多萬一坪，開價也早有破四字頭者。
當地已有謠言指出，附近個案都可能因此暫時收攤，或更改產品規劃，避開冠德案的二、三房格局。該區長虹指標案則可能延至年底推出，甚至改為先建後售。

不過這個消息，亦或是奢侈稅風暴，並未影響高價案的進度。桃園豪宅品牌建商之「中悅麗苑」，就仍表訂五月公開，開價四十八萬／坪，將是展悅「美術館」外林口第二高價。該案將採邊建邊售，工地不設接待中心，而是在南崁中悅總部銷售。

去年因輕軌捷運定案，房市迅速加溫的淡海地區，市況也有降溫；多數個案當然都歸咎奢侈稅，不過卻有少數個案提到，三月日本大地震後發生的海嘯(警報)。

無論實際原因為何，近期淡海房市人氣的確明顯下滑。影響所及，不少預推個案都有延後，或改為先建後售。半年前預售案「W丰上」熱銷時，市場人士評估，當地可能自此轉為預售型市場。目前奢侈稅罩頂下，算是把淡海房市稍稍『打回原形』。

■桃園縣 內需市況穩定 僅高鐵特區轉冷
和大台北房市型態大相逕庭的桃園縣房市，由於是內需為主、成屋居多，因此就全縣而言，受奢侈稅風暴影響不明顯。大約只有單價最高的桃市中正特區及台北南下投資客比例甚高的高鐵桃園車站特定區，看得到奢侈稅之影響。

先看高鐵桃園車站特區(青埔)；自奢侈稅進入立法階段後，市況就即刻轉冷，可說是桃園全縣唯一看到奢侈稅風暴影響之區塊。主要原因當然是投資客眾，且又以台北南下者居多。

桃園市其實也只有相對高價、目前成交行情都已逼近二字頭的中正特區，稍有感受到奢侈稅風暴之肅殺氣氛。不過，這也是因為因應奢侈稅，不少個案減碼曝光所致，使得來人量明顯減少；人氣降，成交狀況很難提升。

其他地區則仍穩定；像距高鐵特區不算遠，區塊橫跨中壢楊梅觀音及新屋的過嶺高榮地區，產品都是區域客較喜愛的透天產品，價格也平實，銷況穩健。不過屬中壢的過嶺重劃區，和屬新屋的頭州重劃區，情況仍有不同。過嶺近期產品都走大坪數、大地坪路線，因此單總價都高；頭州仍以六百萬上下總價為主流，反應更好些。

八德整體市況表現也算理想，除內需夠強外，廣豐開發題材及周邊高房價擠壓效應帶來外地客，也居功厥偉。上個月桃園縣府提出桃園捷運綠線可行性計畫修正案，據悉獲交通部核准通過，對八德房市也應有加分效果，若計畫最後能獲准，新一波炒作情事確實可期。

第三季八德仍頗熱鬧，推案主戰場則將在廣豐重劃區；包括竹城建設、桃大機構、廣豐建設等各路人馬，都匯集進駐到該重劃區推案，總戶數可望達千戶之多，由於該重劃區具備廣豐資產開發題材，加上先前發出打造桃園信義計畫區豪語，故區內房價仍在上漲。

■新竹地區 竹科概念區外 市況維持平順
新竹地區的情況也算相對單純，大致區分新竹、竹北兩市及湖口、新豐、竹東等外圍地區。前者有竹科人因素，預售案量多、投資風氣盛，當然受奢侈稅影響較明顯；外圍區域則大致為內需型市場，情況和桃園類似，市況波動有限。

先看新竹市，目前新案量仍主要集中關埔重劃區，加上當地竹科人購買及投資比例較其他區塊高，因此受炒房稅影響較明確。但市區外圍的牛埔、南寮及香山，則因為產品多走相對低價路線，且以區域客為主，竹科人買盤較少，因此近期市場較看不到炒房稅負面效應。

以牛埔及香山為例，總價超過一千萬者，來人減幅較大，相對低價產品的人氣、成交則維持平穩。像香山之浸水重劃區，平均總價僅六百萬左右，來人反應不錯。南寮情況則特殊些，線上個案多半都已銷售一段時間，市況稍差。然據本刊人員側面了解，當地土地交易仍熱絡，未來仍可能演出大批推案冒出的戲碼。
湖口房市也是內需型態，近期銷況平平，則並不能算受到奢侈稅影響，而是當地入春前風勢較大，此季節算是區域房市淡季。不過新豐情況則又有不同；新豐原本也是內需市場，不過去年竹北房價上漲，新豐因此再現竹科人購屋足跡。

此等外來買盤出手較區域客果斷、手筆也大些，自然容易推升當地房價，甚至因此出現更多預售案。但弔詭的是，價格墊高後，竹科人反而縮手；這一方面說明，前往新豐的竹科人口袋深度有限，再者，此一買盤退場後，新豐房市回歸內需型態，市況自然下滑。當然，奢侈稅產生的預期(降價)心態，也是成交減緩的另一肇因。

■宜蘭縣　礁溪房市 風暴下全台縮影
桃園多數區域屬內需市場，奢侈稅影響甚微；類似情況除了適用於新竹市郊香山及湖口等地外，當然也適用於宜蘭縣。

就以宜蘭市為例，目前市區透天案一般總價大約在七百到九百萬間，宜蘭大學及運動公園周邊較高，但大致也在一千萬上下。如此總價水準，和前幾年相比漲幅不算小，但和西部相比仍是小巫見大巫；加上區域自住客青睞，因此銷況始終平穩。外圍鄉鎮如壯圍鄉，一般總價水準則更低，也能滿足部份區域庶民需求；當然也有部分個案走高質感、高總價路線，這時訴求的當然就是台北客。

說到台北客之於宜蘭房市，當然不能漏掉礁溪。礁溪是宜蘭各區中，唯一自始至終都以訴求台北、外地客為主的房市區，因此理論上應該會看到奢侈稅衝擊。事實則是，當地中高總價產品，近期銷況確實趨緩，來人減少，但外圍區域或平價案，反應則仍不錯。簡單說剛好就是北台灣房市之縮影。

溪南地區同樣是內需市場、市況穩定，其中又以五結鄉較熱鬧。近期五結新案不算少，預售案比例不低，且因基地多距離五結交流道不遠、總價合宜，因此不但可吸引不少羅東客源，台北客也不少，平均約有兩成比例。

相對平價區域 未見衝擊效應
看到近期礁溪市況，似有種看到全台市況縮影的感覺？的確，炒房奢侈稅籠罩下，買賣雙方認知差距拉得更大，高價位或投資比例較高區域，人氣大減、成交結凍的情況更為明顯。但像是桃園多數地區，新竹市郊，宜蘭甚或是新北市鶯歌、五股等區，受衝擊程度都小很多。

奢侈稅話題發威後，坊間認為目前已轉為買方市場，但對消費者來說，情勢其實同樣險峻。不但貸款難度增加，行庫還陸續限縮房貸；以現況而言，消費者至少得備妥四成自備款才行，且這還沒計算，央行三月底升息半碼後，還款負擔又加重不少。

此外，奢侈稅三讀通過同時，仍有學者及社團質疑，未將預售屋納入課稅。財政部則是宣示，過去一直有在執行，只是外界沒注意，未來將持續針對預售屋買賣查稅，上月更陸續公佈查察結果，甚至已下最後通牒。不過我們要問的是，如果以往真有切實執行，又怎會看到近年這般，炒作氣焰如此高張的景象？
無論特種消費稅是否具有官方所稱之效果，在目前觀望心態持續濃厚、消費者普遍認為房價應該下滑之下，短期市況將很難明朗化；畢竟無論基於成本或未來推案考量，業者短期內並無修正價格的理由。

從以上敘述也可發現，至少從二月底奢侈稅公佈、三月相關話題風行草偃，到四月中三讀通過，被解讀為利空出盡為止，新建案房價還是硬得很。此外，房仲業者很早就放出價格下修消息，但這恐怕只是業者自行修正，而非賣方姿態變軟；至少就坊間或網路流傳之說法，並不支持房仲業的說詞。

實踐居住正義 奢侈稅非解答
如先前本刊分析，這兩年多來，大台北房價已攀高不少，央行實施選擇性信用管制、緊縮貸款加升息，也有一段時日。這代表短期套利、口袋不深者早就退場；取而代之的大咖大戶，肯定沒在怕這兩年期限的交易重稅。

未來房市是如部分業者所稱，四、五月出現逃命潮，六或七月奢侈稅上路後待售物件大減，房價更難下修，八月就明顯回溫，還是如某教授或國泰庶民經濟調查所得：房價會持續修正，且下修一到三成才停止？這點，惟有時間能驗證。

但有一點是我們可肯定的，那就是，如果馬政府認為推出奢侈稅，就能實踐所謂居住正義，那就是大錯特錯！要讓房市健全發展、住者適其屋，不可能光靠抑制房市短期炒作套利行為的交易重稅，而是必須從整體稅制改革、交易資訊透明化、保障弱勢居住權益，乃至平衡區域發展落差、改善貧富差距等方向多管齊下，才有可能達成！

台中─利空籠罩房價仍穩　建商再試各類商品
台中近兩年房價在七期重劃區標售土地、豪宅推案這兩俱雙引擎的帶動下，台中房價持續上漲的形態一直持續到農曆年前。常言道：『樹大招風』一點也不為過，七期重劃區因炒作傳言甚囂塵上，民意代表更召開記者會表示，七期疑為炒房天堂，入住率根本不及三成。

該民代出示數據顯示，七期內有六千多戶成屋，但多達四千多戶無人居住，證明投資客橫流，炒高台中房價，希望政府重視；而七期的炒作問題也的確引來國稅局關切，並命重劃區內建商交出預售時的客戶買賣資料，欲查緝逃漏稅之事證。

七期內建案不僅要面對國稅局查核投資客資料，導致購買力強的投資客退場，還得應付奢侈稅的衝擊，買氣大幅下滑，像區內的豪宅建案「漢宇仁和」、「東方帝國」，或如高總價的透天案「大日光霽」等，賣得就相當辛苦，這在以往是很難相信的。

高單總產品將陸續面世
然而，即使七期房市受到政策壓抑，且3月在台綜院召開的奢侈稅論壇上，產、學界一致看衰台中房市，認為台中餘屋量過多，房價跌幅將最為劇烈，但目前看來，七期乃至全台中的新成屋及預售屋房價並未出現明顯下修。

隨著奢侈稅定案及利空逐漸鈍化，建商似乎信心已然止穩，包括鄉林建設先建後售的百億豪宅案「鄉林皇居」，以及在地建商豐邑建設在七期惠國段預推的百億商辦大案，預計會陸續推出，其中鄉林建設還高調在「鄉林皇居」舉辦台灣、天津兩地工商企業科技論壇暨簽約儀式，透露出建商已另闢客源來支撐房市。
不只是七期個案重整旗鼓要挑戰市場，寶美建設在五期重劃區忠明南路推出的「智富」，係屬透天建案，是五期內少有的透天店面產品，而要價自然不菲，每戶開價逼近4千萬，定價遠超過一般自住客所能負擔，故主攻金字塔頂端客層，據傳頗受自營商青睞。
原屬台中縣的大里二期重劃區，漲幅也不遑多讓，大里二期重劃區在98年中時，每坪地價平均約在15萬至16萬左右，但升格後現在光房價每坪就已逾越98年的地價，仁和發建設的「大器NO.2」，每坪開價超越第一期，並直逼二字頭；「侑信敦陽NO.6」每坪開價更在22萬以上。

企業投資可望挹注房市
事實上，台中各重劃區房價皆大幅走升，並非只有七期獨走而已，除了上述的五期或大里二期，還有富宇建設先前在十一期重劃區推出的指標大案「富宇觀頂」，該案地點雖然較偏，每坪開價卻高達21萬至30萬不等，但仍賣得動，跌破不少區域客眼鏡。

富宇建設近期又於沙鹿區的東晉一街推出「富宇帝苑」，該案為預售透天案，地點依然較偏，生活機能也不夠完善，但產品主力總價還可開到1300萬至1700萬之間，從地點相對較偏的推案價格仍高揚來看，代表市況並未硬著陸，而沙鹿區甚至還出現市況熱絡時才有的學生套房投資型產品「大學1號館」，也說明建商依然看好後市。

雖然台中線上銷售中或新公開的個案價格仍舊穩定，但奢侈稅和國稅局的利空籠罩猶未退去，這點並不容置疑，但台中房市並非沒有好消息，全球最大晶圓代工廠台積電，其位於中科園區的廠房即將完工，未來將引進萬名員工，可望帶動周邊房市需求；雖然此效應不一定會立即顯現，但現在園區旁已成為房仲新戰場，足見台積電不僅為台中捎來就業機會，還帶動一股強勁的房市商機。

高雄房市逆勢走揚 3月成交增7%
俗稱奢侈稅的「特種貨物及勞務稅條例」，已經在四月十五日在立法院三讀過關，高雄市房地產業者認為，在預期開徵奢侈稅的心理影響下，三月以來委託量增加大約2成，不過房價倒是未見鬆動，畢竟高雄房市的投資比例偏低，受到開徵奢侈稅影響而急賣的房屋應該是不多。

高雄市經濟發展局表示，高雄市建物移轉二月以來成長約一成，成交行情也呈現漲幅，顯示體質良好的高雄市仍是深具發展潛力的「宜居」、「移居」城市。不過三月的成交資料尚未公開，所以奢侈稅對高雄交易量的影響，目前尚未得知；不過確定的是，相對於北部區域房市，高雄房市所受到的衝擊有限。

連續兩月標地熱絡 好地不受影響
高雄市政府三月十六日標售多筆土地，結果共有十四標順利標出，標脫率高達82%，成交總金額近十億元，平均溢價約為26%，顯見奢侈稅對於高雄的房市影響，不如北部來的明顯且直接。

標售的土地包括美術館特區、河岸景觀及公園第一排等搶手土地。其中備受矚目的美術館特區，美術北美三路附近特定商三土地，得標金額比底價高出32%，換算得標價每坪約五十九萬元。四月二十六日高雄豪宅聚落農十六土地出售，面積約五百坪，底價八億三千萬元，每坪約一六六萬元。

由此可見高雄的好地段，精華區土地還是很搶手，管他奢侈稅還是緊縮放款，這股由自用需求冒出來的買氣，成為奢侈稅風暴下的最有力支撐者。

各界看好高雄房市前景
高雄市前代銷公會理事長黃炯輝表示，大高雄去年每戶平均總價達1,269萬元，較前年的平均總價991萬元，高出約278萬元，顯示高雄市總體房價呈現穩定上揚趨勢，在地業者對景氣復甦回升持樂觀態度。

政大地政系教授張金鶚也是對高雄房市信心滿滿，他認為，依據國泰房地產指數的調查資料顯示，南高都會區的房價水準，近十年來一直維持平穩，而且是全台灣都會區平均單價最低水位，南高都會區的房價，購屋壓力小，購屋壓力指數低於五，處於合理範圍，張教授認為高雄是最有機會領先回春的區域。

戴德梁行總經理顏炳立，也是看好高雄房市，包括美術館區後排、大公園旁、看得到高港及捷運周邊的房子等等，他認為都是值得投資的優先選項。台北房價快速上漲，主要是台商在買，在奢侈稅利空下，房價仍有所支撐，關鍵就在於全台都在賭陸資一把，他表示，台商後面就是陸資，對岸資金正等著進場，目前「高貴不貴」的高雄房地產將會從醜小鴨變天鵝。

在地房仲業者也是對市場看好，知名房仲公司便指出，四月份相對於北部區域的交易量減少約五成，高雄房市的交易量萎縮大約是兩成；業者統計，高雄市的三月成交件數，也追上過去單月最佳紀錄，相較台北市三月買賣移轉棟數較一月還少，高雄房市表現還是相對亮眼。

根據高雄市地政處統計，高雄市三月的買賣移轉棟數為2,327棟，和一月份的2,182棟相比，增加了7%，若與去年同期相比，年增率更達26%，奢侈稅席捲全台的風暴下，高雄地區還能有這樣的交易表現，算是全台房市難能可貴的異數了。
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