| 地坪？建坪？使用坪？ |
| 發表者：想有一個窩 發表數：4 IP：218.172.83.* | 2008-03-06 22:52:56 |
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這幾天在安南區看了一個建案，地坪２８坪，建坪４３坪，使用坪５７坪，請問售價是以建坪或使用坪來計算的呢？為什麼使用坪和建坪差了12坪之多呢？日後會不會有違建的問題？(因為看房子的時侯沒注意到這點，回家後才在銷售人員給我的小紙條上發現這條注釋)| 回覆者：Nac Nac 發表數：140 IP：140.116.253.* | 2008-03-08 15:31:23 |
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回覆 王子 於 ：2008-03-07 21:07:38 的發言內容
感謝王子大大的說明!!地區的差異會反應在地價上(土地成本) 關於前面舉例的兩案, 其地區差異會反應在地價上一點 不好意思想要進一步請教 我們想問的是, 建商取得土地時與售屋時的地價是否也會有所差異? 另外, 以僑昱建設愛您館與雕刻家來比較, 我們以為雕刻家的周遭生活機能應該比愛您館來得好 雕刻家的建築設計, 也比愛您館來得有特色 可是開價卻幾乎一樣? 另外, 好瀚建設天璽與之璽, 都有林默娘公園與安平港灣的景色 雖然之璽的坪數比天璽來得大一些 可是客服人員卻強調景觀角度有所不同 開價差了一千萬! 我們想問的是具體問題是 那些所謂"安藤忠雄"理念或是戶外景觀的部分 該怎麼融入建商成本等的估價? 總覺得談到這一塊時 就變成跟客服人員之間的"有眼不是泰山"與"敝帚自珍"的拉鋸.......... (這是誇飾法啦! 呵!) 再次跟您說聲謝謝喔!! |
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| 回覆者：原來如此 發表數：89 IP：59.116.102.* | 2008-03-08 09:14:51 |
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依土地它的" 建蔽率" (建築物可覆蓋土地的面積比率) 是多少, 容積率(可蓋的\"建坪"比率)是多少,合法申請建築執照. 建照下來以後蓋好再申請"使用"執照, 而且要建物實際測量並做登記. "使用"執照下來以後再蓋的(不管使用執照下來多久), 多蓋出來的面積並沒有登記, 因此是違反建築管理規章. 就是"違建" 因此43坪是原先申請面積,若非有公共使用坪,另外14坪應該是空地比 (原來規定必須要留空地的,後來把它加蓋起來, 就成了"使用坪數"57坪. |
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| 回覆者：王子 發表數：76 IP：219.86.71.* | 2008-03-07 21:07:38 |
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地區的差異會反應在地價上(土地成本) 這要看生活機能、學區、交通便利性... 還有臨路幾米也有很大的差別喔 就你說的這兩個案子 如果A案跟B案土地一坪差5萬(也許更多) 30坪就差150萬ㄌ 就我所知B案土地坪數比較小 但它建坪比較大(容積率問題) 而且它建材明顯比A案好 每坪建築成本比較高 所以價差200萬左右是正常ㄉ 買房子...不可能十全十美 看你自己的取捨囉 是比較重視哪方面 我也還在尋找自己理想的房子當中~~~ 
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| 回覆者：cc 發表數：6 IP：61.61.254.* | 2008-03-07 14:01:39 |
使用坪直接說就是違建, 建坪４３坪，使用坪５７坪, 也就是14坪是無法取得執照二次施工加蓋部分, 一般銷售人員都會說在這部份不會被檢舉拆除, 因為鄰居不容易發現看不出來, 只是好的建商在蓋房子時就會考量容積率等問題, 不會節省空間規劃問題, 這也是判斷建商之一 
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| 回覆者：Nac Nac 發表數：140 IP：140.116.253.* | 2008-03-07 12:14:48 |
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回覆 王子 於 ：2008-03-07 09:34:13 的發言內容
感謝王子大大的說明!基本上透天也是要用建坪乘以每坪成本去算 建案本身的成本的確比較好抓 但是我們另外的疑問是 類似的建案但是不同的周遭環境, 要如何估價? 以實際的建案為例 (無他意, 請網上的買家大大多包涵) 久誠建設的東京都與穎漢傑作 8期 (小坪數對小坪數) (我們猜想這兩個案子您應該也都看過) 因為地區不同所以也衍生了一些差異 我們想這些差異多少也會反應在價格上吧? 請問這些因素如何在議價時拿捏? 先說聲謝謝囉! |
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| 回覆者：王子 發表數：76 IP：59.124.127.* | 2008-03-07 09:34:13 |
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基本上透天也是要用建坪乘以每坪成本去算 但要加上土地成本 大樓土地持分都非常少 所以銷售時一般會直接用建坪去算售價 使用坪扣掉建坪(權狀坪) 這部份如陽台、廚房外推，露台增建...等 這些一般會用每坪建築成本的一半去算 其實建商的成本都很好抓 難抓的...是諜對諜的過程~~~ 
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| 回覆者：Nac Nac 發表數：140 IP：140.116.253.* | 2008-03-07 09:16:59 |
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回覆 想有一個窩 於 ：2008-03-06 22:52:56 的發言內容
您提到的應該是透天建案
但是"建坪一坪多少"似乎是大樓產品比較常用的算法...... 建商說的建坪可能指的是"權狀坪數" 使用坪則是包括一些持分, 二次施工, 露台, ....... 當然有些建商會灌水(您只要多比較幾個建案就會有點概念, 有些把使用坪灌太多了) 也有可能涉及法律問題 所以得自己多加小心了........ |
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| 回覆者：王子 發表數：76 IP：59.124.127.* | 2008-03-07 08:46:03 |
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沒有二次施工的幾乎不可能吧 至少我還沒看過~~~
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