| 如何算出合理的價位區間(歡迎購屋族或是建商一起來討論) |
| 發表者：wshli 發表數：12 IP：116.59.245.* | 2007-09-25 11:17:45 |
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提供另一個算法. 大家一起來討論! |
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| 回覆者：anita 發表數：30 IP：125.229.18.* | 2007-11-24 19:25:11 |
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知道的提供給大家參考： 土 地 成 本：問附近鄰居最準(因地段差異大)，收購比整筆買貴。 營 造 成 本： 新加坡式─ 約5.5萬/坪 一般獨院─ 約6.0萬/坪~ 管銷含營業稅：(土地+營建成本)*1.12 + 利潤=售價 PS.殺價是一定要的，殺的太誇張自己爽而已，重點是議價中的樂趣，但若出價沒行情也會被笑耶，不能看30坪出價600萬，40坪也出價600萬，雖然那是個人預算但建設公司不是依個人預算定價，所以我覺得用點誘餌(斡旋)以自己的心中理想價錢跟建設公司談可能比較有個依據。 |
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| 回覆者：貓熊 發表數：27 IP：220.142.4.* | 2007-10-07 23:32:48 |
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說的很好 我一開始也是考慮很多,所以都覺得很貴.... 後來有朋友勸我,如果是自住的,還是要挑喜歡的 因為如果因為便宜而有一些後續的問題,一定划不來 但如果是想要投資的,就不一樣了 
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| 回覆者：Nick 發表數：12 IP：211.74.108.* | 2007-10-07 23:06:56 |
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公告地價跟實際市價差很多， 一般只能作參考而已。 建商的成交地價他們一定不會跟你說， 所以最好的方法就是找建案厝邊的老人家問， 基本上建案的成交價都會有消息流出來， 嘴巴甜一點一定不會吃虧。 我之前買房子合理價位的計算方法是以土地購入成本加上建築成本(RC一坪約4.5~6萬是建材而定)， 再加上管銷費用(人事成本，廣告，規費等等)， 及合理的利潤約10~15%， 這計算方法是一位認識的建設公司工地主任教我的， 但是通常算出後都會很幹， 發現蓋房子真的是暴利難怪那麼多人都想蓋房子來賣， 但就算你算初建商的成本但是他也不會賺一點點錢就把房子賣給你， 因為市場行情因素， 因為只要有其他人對它的案子有興趣， 他就沒有必要賺你那一點點錢。 只要你急著買， 買方一定是輸家。 |
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| 回覆者：Celine 發表數：16 IP：61.64.176.* | 2007-10-04 22:16:07 |
嗯!!謝謝各位的分享！！不過對於外行來說..好像太複雜了些唷!!
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| 回覆者：wshli 發表數：12 IP：220.228.199.* | 2007-10-04 10:31:57 |
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回覆 ㄚ姐 於 ：2007-10-03 08:32:45 的發言內容
您可能遺漏了這一段文字〝將想像價位反推算回去再跟剛剛"已知""平均"價位做一下比較得知... "想像的數據來了!!三個售價依據價格高低打折, 取個"想像"的價位.." 731*80%=584.8 669*85%=568.7 606*90%=545.4 至於您的問題我想應該是如何得到這些數據吧!?我猜的! 想像的數據代表你心裡的預算或是直覺的判斷(週遭環境, 建材,便利性等等...) 我只是依照價位高低作一個我認為合理的折扣算出這些數據. 當然我有但書, 因為沒有去看過實際的房子, 所以只能說是初略概算!! 沒有驗證過, 所以僅指個人的主觀判斷. 若有不對, 望請見諒. |
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| 回覆者：ㄚ姐 發表數：55 IP：220.130.229.* | 2007-10-03 08:32:45 |
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〝將想像價位反推算回去再跟剛剛"已知""平均"價位做一下比較得知... 1. 假設不是代銷公司, 管銷+利潤=100萬 2. 合理地價區間約是:9.84萬/坪 3. 合理建價區間約是:3.75萬/坪 4. 合理售價區間約是:545~566萬 (不同建,地數會有不同價位)......〞 對不起！這一段看不懂，再解釋一下好嗎！ |
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| 回覆者：wshli 發表數：12 IP：220.228.199.* | 2007-10-02 16:19:01 |
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回覆 wshli 於 ：2007-09-25 11:17:45 的發言內容
我想討論區的目的正是如此, 愈討論愈能分析出真理.提供另一個算法. 大家一起來討論! 回應您的問題 1. 我想網路上或是公開的資訊裡, 公告現值或是公告地價等等都是屬於"參考""輔助"的資訊. 就算是有了切確的地號, 查詢到的數值, 我想僅能列為參考的資訊, 並不能代表真實的價位, 因為真實的價位只有買賣雙方才知道 例如: 新成屋的成交價位也只有買賣雙方才知道, 不是嗎? 2.至於, 買屋的折扣? 我想可以從幾個點切入, 例如: a.價位, 價位高當然可以想像是建商提供牌價, 所以打的折扣當然高, 這純屬買方合理想像空間 b.地點, 這包含週遭環境, 學區, 生活機能...這就屬於賣方市場了, 因為好的地點你想低價買入我想是有其困難度的 c.建材, 這需要比較專業的技能鑑定, 不過一般的常識應該也是足夠應付的. 再來就是舉例說明了... 我以 永康建案 為例好了!!(因為沒去看過, 只有網路上的資訊) A.已知資訊, 參考台南房地王 開價606萬起,店856起 地坪21-29坪, 建坪55-75坪. B.土地公告現值, 參考內政部地政司 假設是XX段, 約莫是15000~49000元/平方公尺 所以取個"平均" 得知: [(15000+49000)/2]*3.3=10.56萬/坪 C.再來就是假設性的數據了... 將最高與最低售價取平均 (606+856)/2=731 將最大與最小地坪取平均 (21+29)/2=25 將最大與最小建坪取平均 (55+75)/2=65 所以"平均"得到以下資訊: 731*40%=292.4; 292.4/25=11.696(地價) 731*40%=292.4; 292.4/65=4.498(建價) 731*10%=73.1 (管銷費用) 731*10%=73.1 (利潤) 另外是用"最低"得到以下資訊 606*40%=242.4; 242.4/21=11.54(地價) 606*40%=242.4; 242.4/55=4.407(建價) 606*10%=60.6 (管銷費用) 606*10%=60.6 (利潤) 兩者算出來的數值似乎有一點點相似, 為求慎重, 再假設個數值; "平均"與"最低"售價我再取個平均售價好了, 再驗證一下... (731+606)/2=669 669*40%=267.6; 267.6/23=11.63(地價) 669*40%=267.6; 267.6/60=4.46 (建價) 669*10%=66.9 (管銷費用) 669*10%=66.9 (利潤) 好了, 算的有點複雜了.... 想像的數據來了!!三個售價依據價格高低打折, 取個"想像"的價位.. 731*80%=584.8 669*85%=568.7 606*90%=545.4 將想像價位反推算回去再跟剛剛"已知""平均"價位做一下比較得知... 1. 假設不是代銷公司, 管銷+利潤=100萬 2. 合理地價區間約是:9.84萬/坪 3. 合理建價區間約是:3.75萬/坪 4. 合理售價區間約是:545~566萬 (不同建,地數會有不同價位) 以上, 沒有證實過, 但是總是有幾分依據, 給大家參考看看, 若有誤差, 歡迎指教! |
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| 回覆者：ㄚ姐 發表數：55 IP：220.130.229.* | 2007-10-02 14:16:29 |
| 這個算法很有趣，不過我想請問，如果找到公告現值通常和建商的地價差很多，我們如何算出合理的地價。另外通常大家買房子都是殺幾折購買，謝謝！ | |
| 回覆者：ㄚ姐 發表數：55 IP：220.130.229.* | 2007-10-02 14:16:13 |
| 這個算法很有趣，不過我想請問，如果找到公告現值通常和建商的地價差很多，我們如何算出合理的地價。另外通常大家買房子都是殺幾折購買，謝謝！ | |
| 回覆者：idream 發表數：297 IP：218.169.101.* | 2007-10-02 00:49:47 |
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地號是可以問的.看房子時有碰過朋友問.他會問你要幹嘛.你就說要請風水師算看看合不合我.就可以知道了. 另外是.問仲介.或自己多留意.. 此外一般市場行情.2手屋行情.也可以大約比較出來開價合不合理 |
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| 回覆者：toma 發表數：24 IP：59.113.3.* | 2007-10-01 19:44:10 |
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請問一下 這裡說的地價是指公告地價嗎? 本來想去政府網站查, 結果不單要路名, 還要有"地號"才查的到, 同一路名不同地號會有很大的價差...  請問大家看房子時會問"地號"嗎? 要不然要怎麼知道地價啊?? 
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| 回覆者：wshli 發表數：12 IP：221.120.58.* | 2007-09-27 19:59:50 |
| 謝謝指教! | |
| 回覆者：cba 發表數：20 IP：195.175.37.* | 2007-09-27 17:52:02 |
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這樣會不會太複雜了啊? 一般不是都用每坪地價跟每坪建價去算比較快嗎? |
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| 回覆者：cba 發表數：20 IP：195.175.37.* | 2007-09-27 17:43:42 |
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這樣會不會太複雜了啊? 一般不是都用每坪地價跟每坪建價去算比較快嗎? |
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| 回覆者：wshli 發表數：12 IP：220.228.199.* | 2007-09-26 18:33:18 |
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回覆 Qoo 於 ：2007-09-26 15:39:56 的發言內容
也可以反向問一下建商跟哪一家銀行合作,可以貸多少錢?是多少錢不是成數!因為他們一般都會說成數!?不是很清楚您這句話 *從他們的數據中就可以反推他們的"建議售價" ex: 建商總貸款成數是九成*?? 這樣一來或許有機會問出一點點落差(牌價跟貸款金額反推的價位)如此可以更了解一點真正的"建議售價) P.S.後面寫的九成只是舉例.... 至於牌價打的折扣可以由先前的公式大致算出一個價位, 要打幾折其實可以搭配服務人員開的價位以及算的價位來做推算. 不好意思, 可能寫的有點複雜, 不過我想合理的價位也也是有其他方法可以獲得啦!! 我只是習慣用已知的資訊反推建商所開的牌價是否合理, 所以才有此一文章分享給大家....若又造成困擾真的很不好意思... |
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