| 本想慢慢找新屋~可是聽說十一月過後利息升高?? |
| 發表者：小迷蝶 發表數：37 IP：122.123.154.* | 2007-06-30 00:56:48 |
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本想慢慢找新屋~可是聽說十一月過後利息升高?? |
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| 回覆者：Nac Nac 發表數：140 IP：140.116.253.* | 2007-07-05 08:07:26 |
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回覆 醉 於 ：2007-07-04 23:34:15 的發言內容
謝謝醉大大的分析與建議!每個人都有六大生活需要，食衣住行育樂，還要再加上預備養老金 我們的確曾經想要這樣子分析過 但是因為 1) 工作還不夠穩定: 雖然做來做去大概就是同一行, 但是工作地點有可能會換, 收入也有可能會變 2) 父母年紀漸增: 總得留一些積蓄, 以便必要時可以給他們好一點的醫療照護 3) 也許還會再生一個: 我們夫妻都戲稱小孩是"昂貴的寵物"........ 所以啦, 各項支出原則只能抓個大概 (很大概)...... 但是還是很謝謝您提供了您的思路模式! 對我們會很有幫助的! |
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| 回覆者：醉 發表數：975 IP：59.116.111.* | 2007-07-04 23:34:15 |
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每個人都有六大生活需要，食衣住行育樂，還要再加上預備養老金 你怎樣來分配你的可支配所得呢??我不知道 我是這樣分配的，當然這可能隨著我的可支配所得增減與人生的不同階段而略作調整 食_10% 衣_5% 住_25% 行_10% 育_15% 樂_10% 預備養老金_25% 就住25%來說，包括購房，水費電費瓦斯費，修繕費(含家俱冷氣機寢具) (電話費歸列在_行) (房屋稅地價稅等不含蓋在可支配所得裡，即可支配所得=所得-所有的稅負) 我想，每個人都應該作好人生規劃，收支規劃... 住=食衣行=育樂 坦白說，住的支出己是最大宗.. 你何不依樣葫蘆，依照這個比例，算算看自己各項支出呢?? |
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| 回覆者：Nac Nac 發表數：140 IP：140.116.253.* | 2007-07-04 08:24:30 |
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回覆 醉 於 ：2007-07-04 01:26:37 的發言內容
To 醉大大:”首先, 有一些行庫的利率確實比優惠房貸低 我們知道有很多話題並不是您開頭提起的 因為我們並不太在乎誰先提起 只要大家可以交流意見就好 沒有達成共識也無所謂啊! 也許我們知道的狀況的確只是銀行承做的特別案例 一段式房貸利率比政府的低 0.5%左右 有人的確是因此把政府的優惠房貸當笑話啦! 但我們並不想這麼認為 我們想的是原來房貸這一塊可以玩到這麼誇張...... 至於"房貸最好只佔你可支配所得的20%"的建議 我們不知道您是用算式推算 還是經驗法則 我們自己憑空亂估的比例也差不多是這樣 可以請您指教嗎? |
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| 回覆者：醉 發表數：975 IP：59.116.111.* | 2007-07-04 01:26:37 |
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”首先, 有一些行庫的利率確實比優惠房貸低 ”所以去年政府的優惠房貸借不出去 ”也許跟這個有關 ”這一點電視新聞好像也有提過 沒錯，不過是前二年比政府補貼的優惠房貸低，但二年後就高了些 房貸一貸20年，前二年只佔十分之一，先給你點甜頭，這種生意手法，太常見了... 還有，銀行貸款會收費用，約莫是100百萬100元，千分之一，這是0.1% 再者，房貸會要求特定投保對象的火險，這也是他獲利的來源之一，但消費者必需負擔比較高的保費 甚者，整批對保，銀行不用負擔風險，但消費者卻要負擔別人的風險.. 最後，銀行推出比優惠房貸還低的利率，是因為當時有爛頭寸.. 所謂戲法人人會變，巧妙各有不同 1. ”彈性”償還本金不是我說的，我是說銀行不會承作(除非利率條件不同另當別論)... 2. 我也沒有說銀行不會承作利率比優惠房貸銀行還低的Case，只是不合理的情況必有不合理的解釋.. ”問過辦放款友人,那張所謂2.18% ~2.95% 本息攤還的表格,如依我ㄉ算法是4%左右” 這句話並不是我說的... 3. 我只有一點建議：平常努力儲蓄，準備好，在房市最冷清的時候買，不要過度擴張信用，房貸最好只佔你可支配所得的20%，因為生活上還有太多，需要你用錢來支應..(房子只是食衣住行育樂六大需要，其中一項的一部份而矣) |
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| 回覆者：Nac Nac 發表數：140 IP：140.116.253.* | 2007-07-03 08:02:16 |
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回覆 醉 於 ：2007-07-03 01:32:14 的發言內容
To 醉大大:我想問題出在 因為我們的同是跟我自己都剛好到了買房子的階段 所以大家曾經對這方面交流一些訊息 ....... 首先, 有一些行庫的利率確實比優惠房貸低 所以去年政府的優惠房貸借不出去 也許跟這個有關 這一點電視新聞好像也有提過 ..... 另外, 老王大大提的是三段式利率 我們的朋友還有人貸到一段式的(去年下半年才開始, and 他在該銀行信用很好) 利率大約在三段式的第二段附近 (比優惠房貸還低) 但是因為三段式的前兩段為期不長 當時估算的結果是 所以只要在四五年以上才還清(實際上很少人這麼快還完的吧?!又不是借出來投資......) 就會比三段式便宜 只是不知道現在還有沒有這種東西可以選擇(或者銀行可能會提高這種房貸的限制) ....... 然後,也許是我們對於您[”彈性”償還本金的房貸 ]有所誤解 我們所知道的狀況是 除了固定每個月要付的本利均攤以外 如果有能力,還可以隨時還掉一部分的本金 (單筆金額有沒有下限就忘記了; 如果有, 印象中下限也不高) 所以 因為買房子不可能把所有的錢都丟進去 為了有能力應付家庭一些意外支出 大家多少還會留一點積蓄在身邊 我們的想法是 把這個金額略為提高, 並投入變現容易且低風險的投資產品 一旦房貸利率升高許多 就把家庭的週轉金拿去打房貸 這樣應該會比較有存活的機會 ........ 一點淺見 請指教! |
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| 回覆者：醉 發表數：975 IP：59.116.99.* | 2007-07-03 01:32:14 |
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我想問題出在 ”問過辦放款友人,那張所謂2.18% ~2.95% 本息攤還的表格,如依我ㄉ算法是4%左右” 你想想看，由政府補貼0.125%（半碼)的優惠房貸，都要3.16%(96.3~6月)，銀行怎麼可能會辦1~6月固定2.18%，7~24月2.45%，25月以後2.95%?? 那政府補貼，豈不成為笑話?? |
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| 回覆者：醉 發表數：975 IP：59.116.99.* | 2007-07-03 01:25:17 |
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”交屋時會對保對不成”?? 好奇怪的說法?? 房貸不是以房子作擔保品扺押借款嗎?? 為什麼還要對保?? 你又不認識你的左鄰右舍，那如果他不繳房貸，或繳不起房貸 那你的房子也要被拍賣嗎?? |
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| 回覆者：老王 發表數：74 IP：125.229.28.* | 2007-07-02 23:14:34 |
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謝謝醉大大提示,因辦理已過半年多,資料已不見,所說同樣每月繳7000元, 本息攤還要還20年,單繳利息與還本金十六年半清償,差了三年多繳費期, 7000元是加總平均值,不是利息∼是本息,我辦ㄉ是優惠房貸,前半年固定2.18%,第七個月起2.45%第25個月起2.97%(隨利率浮動加減）. 問過辦放款友人,那張所謂2.18% ~2.95% 本息攤還的表格,如依我ㄉ算法是4%左右,建議我不要採用,至於同一間銀行放款利息是有討論空間,提出貸款者信用證明或找有公教親人當保證人可優惠些o 牌告利率銀行已開放可自行調整競爭,差距不多,但可用來比價o 對不起∼我ㄉ算法是較無哩頭,但,我真ㄉ曾很認真ㄉ算過,並向友人與放貸者質詢,有空我會再查清楚低滴！ |
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| 回覆者：醉 發表數：975 IP：59.116.115.* | 2007-07-02 22:09:45 |
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1. 銀行不會承作”彈性”償還本金的房貸 2. ”但不計算利率變動” 這是不切實際的想法 因為現在的銀行不會承作固定利率的房貸 3. ”將銀行ㄉ本息攤還表加總平均,每百萬貸款20年平均,月繳約7000元∼ 你都沒有說利率多少??你少了一個參數，是怎麼算的喔?? 每百萬貸款20年平約月繳7000元，利率是5.71%，這個利率水準跟現在的3.36%，有極大的差距.. 若以3.36%，每百萬貸款20年平均,月繳約5728元∼ ”每月平均繳利息2000元加還本5000元,只要十六年半就繳完了∼ 你這話好奇怪??2000+5000=7000，你每個月都固定還7000元，跟月繳約7000元，不是一樣嗎?? 如果你的利率是5.71%，那麼你還是要繳20年，但如果利率是3.36%，你當然15~16年就可以還清.. 4. 現在的房貸利率大多是諸如：六大行庫平均一年定存+1%(或??%)的指數型利率，明定於契約上，沒有誰吃定誰的問題.. |
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| 回覆者：rolamce 發表數：162 IP：210.243.191.* | 2007-07-02 18:11:00 |
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不知升息喔,現在貸款成數也在降 昨天看報紙說南部市場,銀行大概只能貸7成.. 如果真是這樣,一堆人交屋時會對保對不成.. |
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| 回覆者：老王 發表數：74 IP：125.229.27.* | 2007-07-02 15:04:16 |
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我得承認是第一次貸款,不是專家,但不計算利率變動,相同條件下繳款： 將銀行ㄉ本息攤還表加總平均,每百萬貸款20年平均,月繳約7000元∼ 每月平均繳利息2000元加還本5000元,只要十六年半就繳完了∼ 以上是我實做列表比較過結果,貸款人員也不否認本息攤還表是有某些盲點,他無法解釋o 很高興大家來討論,一起找出最好ㄉ貸款方式 ~^v^~ |
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| 回覆者：醉 發表數：975 IP：59.116.110.* | 2007-07-01 13:39:52 |
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他的意思應該是除了利息，每個月再依能力”彈性”償還本金 可是問題是”20年房貸，要想在15,16年償還，那麼償還的本金金額，必然要高於固定金額的本息償還方式..負擔的了嗎?? 可是問題是：銀行會承作這種”彈性”償還本金的房貸嗎?? ”有些銀行會吃定長期本息攤還ㄉ客戶,升息絕不手軟” 銀行升息是依照貸款契約，”六大行庫一年定存利率的平均+1%” 六大行庫一年定存利率的平均，漲了就升息，跌了就降息，依照契約，怎麼說成是銀行”吃定”呢?? ”找家利率最低ㄉ銀行轉貸” 轉貸是發生在以前，以前的貸款契約並像現在”六大行庫一年定存利率的平均+1%”， 而且以前的利率很高，央行降息，銀行卻是拖泥帶水.. 現在不同了，現在的利率是跌到谷底後的往上走揚.. 最重要的一點：能不借就不借.. 房貸一貸20年，會從低率到高率，走一個循環以上． 現在3.36%，或許你負擔的起，那以後升息到6%呢?? (依過去的經驗法則，6%只是中性利率，現在國外早就超過這個水準了) |
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| 回覆者：喔？ 發表數：4 IP：219.70.88.* | 2007-07-01 00:37:06 |
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回覆 老王 於 ：2007-06-30 23:41:12 的發言內容
>一個建議, 千萬別辦理本息攤還,只還利息,本金每月再依能力還個x萬元,算算每月同樣的支出,.本息攤還要二十年還完, 分開還,十五、六年就可了結o如果買新屋, 建商與銀行都有簽優惠利率,半年內不受升息影響.,還ok 抱歉，這個觀點，我覺得怪怪的。 其實我會建議最好是用本息攤還，只繳息也只有前幾年，其實後來開始本息攤還的話，負擔會比一剛開始就選擇本息攤還來得更大。 再者，現在銀行除非客人條件不錯（例如軍公教或５００大的中階主管）要不然很難談寬限期。 另外提供個觀點，其實一般貸款戶在還房貸，約在７－１５年就可以還清了，以一剛開始就本息攤還而言，本金愈還愈多、自然要繳的利息就會變少，但若是堅持多那個一兩年的寬限期，之後開始攤還本金時利息還不是一樣多，所以何苦讓銀行多賺你利息？ 再者，除非真的是資金這一兩年內無法到位，要不然有時堅持寬限期（即只繳息）可能會讓銀行基於風險上的考量和你簽定利率比較高的借款條件。 ＞而且,簽約期為兩年一簽,每兩年還可跟銀行殺一次利率, 找家利率最低ㄉ銀行轉貸,別被綁死, 呃，轉貸也是需要成本的。 銀行手續費、代書費、設定費（每設定１００萬要１０００元）這些也都是錢，如果覺得利息偏高，就要和銀行談，但若繳息不正常，那連談的餘地也沒有。 ＞有些銀行會吃定長期本息攤還ㄉ客戶,升息絕不手軟o 這點不是很認同。 因為銀行每一個時間點都有他的資金成本的考量，所以今年新貸戶的利率說不定就和明年的新貸戶的利率不一樣。 而在利率方面，如果是選擇指數型房貸，其實不管是本息攤還或是只繳息，都是必須面臨升降息的風險。 再者，利率的高低取決於當初簽借款契約時的約定利率，自已的權益本應該自已爭取，如果連自已的利率條件都一問三不知，憑什麼質問銀行升息？ 就事論事，若有得罪，請多海涵。 |
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| 回覆者：老王 發表數：74 IP：125.229.27.* | 2007-06-30 23:41:12 |
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回覆 Nac Nac 於 ：2007-06-30 17:14:48 的發言內容
如果買新屋, 建商與銀行都有簽優惠利率,半年內不受升息影響.,還ok通常房貸大概都得一二十年才還得清 一個建議, 千萬別辦理本息攤還,只還利息,本金每月再依能力還個x萬元,算算每月同樣的支出,.本息攤還要二十年還完, 分開還,十五、六年就可了結o 而且,簽約期為兩年一簽,每兩年還可跟銀行殺一次利率, 找家利率最低ㄉ銀行轉貸,別被綁死, 有些銀行會吃定長期本息攤還ㄉ客戶,升息絕不手軟o |
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| 回覆者：Nac Nac 發表數：140 IP：140.116.253.* | 2007-06-30 17:14:48 |
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回覆 認真學習 於 ：2007-06-30 11:16:12 的發言內容
通常房貸大概都得一二十年才還得清若是指數型房貸, 是隨著利率每三個月調整一次... 所以在這個期間內遇到升息應該是免不了的 因此評估自己的償還能力時 最好預留一點空間以對付升息 (在還沒升息甚至遇到降息時, 這筆錢可以先考慮拿去投資) 所以我覺得現在影響比較大的是貸款成數的限制問題 不過也有人提過 有些建設公司會向銀行提報較高的成交金額 這樣就可以幫助買家貸到較多的款項 ...... 好好評估自己的狀況吧! |
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