| 砲校旁邊的活力城 |
| 發表者：小琪 發表數：13 IP：220.142.28.* | 2007-01-03 20:16:32 |
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前幾天又去看了一次活力城... |
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| 回覆者：anita 發表數：30 IP：59.127.67.* | 2007-03-23 21:50:33 |
我已經買了喔(東3區的),其實當初未了價格也盤算很久.因為當區.真的是"孤門獨市"沒得比較.所以不能像看永大路的房子ㄧ樣行情固定在550~650之間.所以怎出心裡有個底.但以我們找房子已經2年的經驗.通常成本我們算得很高興.但人家不賣又怎樣.還是沒賺到ㄚ.最實際的還是多問一些朋友有沒有關係談到好價錢才實在!!
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| 回覆者：B52轟炸機 發表數：14 IP：59.127.67.* | 2007-01-07 18:55:52 |
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回覆 rolamce 於 ：2007-01-05 18:57:15 的發言內容
其實買賣雙方對價格的認定ㄧ定會不同,有沒有買貴或賣便宜也沒有ㄧ定的標準,重要的是房子及地段符不符合自己的需求,如果有,再各憑本事談價錢囉.
算這種建築成本只是算給"自己爽"而已啦~ |
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| 回覆者：Andersen 發表數：284 IP：59.116.187.* | 2007-01-05 21:04:25 |
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回覆 AAA 於 ：2007-01-05 20:32:08 的發言內容
這個又回到經濟學的基本,供給跟需求的平衡,土地是稀有財,在永康目前只有大橋重劃區,皇龍又獨家標家第一期的土地,抵費地的地主都惜售,目前的供給只有皇龍,他當然慢慢蓋慢慢賣,房子愈蓋愈多,商店愈來愈多,他當然希望房價可以步步高升,因為皇龍在大橋重劃區算寡占甚至可以說獨占事業,獨占事業的定價,跟自來水瓦斯電力一樣,他們有自己的定價跟利潤計算方式,供給跟需求的平衡又跟平常完全市場不太一樣就是因為參考附近的房價跟建材才覺得他賣得太貴啊.. 房地產的建商品牌跟名牌的奢侈品很像,名牌建商享有較高的品牌溢價,如府都跟富立他們的大樓,起價每坪就比別家貴幾萬,皇龍聽說他有三個兒子,所以每一區的風格就多少有一點差別,皇龍大家都認為他們的建材內裝比較便宜,可是他們還是賣得很好,不過他們的售服都是蠻快速的,通知到看一個星期,比很多建商拖了一兩個月快很多,客戶多就可以建立基本維修能量,這也是他們的賣點ㄓㄧ |
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| 回覆者：AAA 發表數：25 IP：220.142.28.* | 2007-01-05 20:32:08 |
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就是因為參考附近的房價跟建材才覺得他賣得太貴啊.. 用的材料量大..建材比較差..建築成本卻跟其他賣場一樣說要五萬一坪.. 兩百多戶的建案產銷成本還跟我說要開價的13%.. 那兩百多戶的產銷成本不就要一億多.. 會不會太唬爛了一點.. 而且還說成屋比預售屋貴.. 我印象中預售屋都是比較貴的吧.. 成屋要是放半年賣不出去還能當新屋賣嗎.. 他的開價要是這麼好賣..不會過了這麼久去看還能隨便選自己要的了.. |
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| 回覆者：Andersen 發表數：284 IP：59.116.165.* | 2007-01-05 20:26:37 |
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回覆 rolamce 於 ：2007-01-05 18:57:15 的發言內容
這種算法的先決條件是目前買方市場或賣方市場,三年前我買房子的時候,景氣一片低迷,我曾經考慮買全家福的荷風,那時談到你們不會相信的370,三個月後我買別的地方,那邊已經從450開始了,現在那區大概500以上,買方市場的時候你給他15~20%,慢慢跟他磨你會等到,目前景氣比較熱,很多都是很久沒蓋房子的小公司,營造包給營造廠,銷售給代銷公司,所有的成本當然啦的很高,現在可能都要給他30%,我覺得過年前是買房子的好時機,包商等著拿工程款,建商也想要落袋為安,慢慢談不要讓你的底線露餡,一邊表現很有意願,讓建商暫時保留你中意的那一間,一邊跟他耗時間,多殺個十萬冰箱冷氣都有了
算這種建築成本只是算給"自己爽"而已啦~ |
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| 回覆者：rolamce 發表數：162 IP：210.243.191.* | 2007-01-05 18:57:15 |
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算這種建築成本只是算給"自己爽"而已啦~ 我看了10年房子,這種算式我很早就會~ 也常拿來談價錢~ 10年下來的結論是...買不到房子.... 成本估算是一門很大的學問~ 材料成本,時間成本,風險也是成本~ 其實,真正的成本...只有建商自己知道~ 光用建坪幾萬等等去算太粗簡了~ 我自己也開家小公司,每月成本開銷的概況,跟精算雜項與就折舊攤題兩種結算成本,差距的相當大 想知道你該買多少價位,去了解一下那地區附近的"成交行情"比較實在,再參考它的建材來加減價,這樣比較有可能成交..不然..你只會將成本算給自己爽而已喔~ |
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| 回覆者：AAA 發表數：25 IP：220.142.28.* | 2007-01-05 18:19:18 |
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回覆 Andersen 於 ：2007-01-05 01:31:13 的發言內容
那看來皇龍的開價毛利有差不多40%了..重劃區內不只有皇龍一家公司，皇龍是標得重劃區的拍賣地，平均價是六萬七，其中只有兩塊地是商業區，所以加計他們要蓋給政府的展覽館，住宅區沒有像他們號稱的9萬的成本，因為商業區的土地比住宅區貴，稍微折價算85000好了，22坪土地不到兩百萬，45000的造價乘上建坪（推估的造價）算60好了，470萬的成本外加廣告及人事管銷設計費30萬，成本大約在500萬，他們賣多少我沒問過，不過妳可以自己推估一下利潤跟你要買的出價。 一般來說建商應該要有多少以上的毛利才會賣呢.. 15-20%合理嗎.. |
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| 回覆者：Andersen 發表數：284 IP：59.116.162.* | 2007-01-05 01:31:13 |
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回覆 AAA 於 ：2007-01-04 22:00:47 的發言內容
重劃區內不只有皇龍一家公司，皇龍是標得重劃區的拍賣地，平均價是六萬七，其中只有兩塊地是商業區，所以加計他們要蓋給政府的展覽館，住宅區沒有像他們號稱的9萬的成本，因為商業區的土地比住宅區貴，稍微折價算85000好了，22坪土地不到兩百萬，45000的造價乘上建坪（推估的造價）算60好了，470萬的成本外加廣告及人事管銷設計費30萬，成本大約在500萬，他們賣多少我沒問過，不過妳可以自己推估一下利潤跟你要買的出價。其實也有心理準備可能會貴很多..買不起就多存點錢吧.. 郡豐買的重劃區土地，應該是跟原地主買的抵費地發回的部分，未來大橋重劃區內還有兩期土地會標售，如果台南縣政府還是搞那一套，一期一標，那房價還真的是跌不下來，不過全部24億的土地價款，皇龍大概有跟銀行融資聯貸，如果這一票皇龍全部開發完成，那鐵定賺翻了，如果銷售成績不佳，加上房地產整個景氣下滑，高比例的融資，不一定就沒有風險，以前三采都可以一股剩三毛錢，最後結果取決於皇龍的口袋深度還台南地區房地產景氣的走向。 |
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| 回覆者：AAA 發表數：25 IP：220.142.28.* | 2007-01-04 22:00:47 |
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其實也有心理準備可能會貴很多..買不起就多存點錢吧.. 我只知道活力城的這種品質跟坪數賣這種價格我實在買不下去.. 當然哪天突然想通了突然想買也說不定.. |
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| 回覆者：rolamce 發表數：162 IP：210.243.191.* | 2007-01-04 20:51:18 |
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重劃區內郡豐的那個建案會非常貴喔,要有心理準備~ 越靠近大橋國中會越貴,而且大橋國中旁的店面將會是天價... 光看現在國中旁大橋二街上一整排數都數不完的補習班林立,就知道國中附近店面很"值錢"了,明星國中的架勢.. 有錢的話..我會想在大橋國中對面買一間店面.. |
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| 回覆者：AAA 發表數：25 IP：220.142.28.* | 2007-01-04 19:54:06 |
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感覺是蠻有潛力的.. 不過價格感覺已經吃掉部分增值性了.. 加上主力產品的22坪地坪太小.. 建蔽率六成所以是內只有13坪左右.. 再扣掉樓梯間大約剩11坪而已.. 同事去看過都嫌太小.. 26坪跟28坪反而賣得比較好.. 26坪好像剩3間..28坪都賣完了.. 台南人還真有錢啊.. 附近還有郡豐的建案要蓋..且建地也還很多.. 且皇龍22坪的房子應該還剩很多.. 最近政府又是出很多房市利空的消息.. 建議你再慢慢看啦.. 就因為是重劃區就要比附近的房子多花一百萬.. 感覺不太值得..等附近起來再來賣這種價格還差不多.. |
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| 回覆者：eric1975 發表數：2 IP：218.175.234.* | 2007-01-04 13:16:30 |
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12月底也去晃進去了活力城的銷售中心, 銷售人員講的台詞似乎差不多... 就"都賣完啦!!""剛好有人想從住宅換成店面" "若有興趣可以先下訂"... 一時,還蠻心動的. 不知那附近是否真有發展潛力, 對活力城其實還蠻有興趣的. 可給點建議嗎? tks!!! |
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| 回覆者：HelloWorld 發表數：59 IP：220.130.95.* | 2007-01-04 09:15:35 |
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銷售人員說28及26坪的都售完了==>聴起來像銷售手法。因為28及26坪是商品中，以價格帶來說，最容易去化的。 一般來說，這種商品，銷售商不會怕賣不出去。 但大坪數，高單價的，畢竟客戶在金字塔上部的是少數，故去化較慢，接受度較低，這部份必需及早安排，處理。 同樣的，賣相差的商品也會在整個流程中依序安排。 以現在的房市氣氛，南部是價盤整量縮。觀望者多，實際成交量縮。 建議：多探查，應該會有，只是時間早晚。 |
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