| 桃市竹北與林口供給過多 面臨削價求售窘態【2006-05-18/經濟日報】 |
| 發表者：bin 發表數：984 IP：61.228.36.* | 2006-05-18 06:55:13 |
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北台推案熱門區 房價多殺多 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.28.* | 2006-06-25 10:12:10 |
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這幾年我們所津津樂道的全球房市浪潮即將過去，過幾年這段歷史將會是我們拿來教育下一代的經驗教訓。 所有人都在資金巨浪中載浮載沈，成功者抓小浪達彼岸，藝高膽大者，挑戰巨浪期能衝向遠方，卻不知，風將停、浪將止，最後一個浪頭推不到岸邊即要跌落。 不想冒風險者，就等風浪平息，從容渡過。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 房市熊市到，開始修正這幾年的膨脹泡沫，約需兩年完成。 意味，現貨市場行情約在2008-2009向下修正完成。 那麼，假使2008-2009那時現貨價縮回2-3年前起漲線，不囉唆，縮回7成好了，那表示目前預售的期貨價，到2008-2009交屋日有幾成的跌價空間？那投資客現在進場是不是表示現買現套？ ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 靠通膨堆砌的企業成長美夢，即將被全球升息壓力敲醒 謝國忠：股房市 兩年熊市來襲 工商時報 A4/焦點新聞 2006/06/21 【張志榮／台北、香港連線報導】 摩根士丹利證券亞洲首席經濟學家謝國忠（見圖）昨（二十）日指出，近來靠通貨膨脹堆砌的企業成長美夢，即將被各國央行火燒眉毛升息壓力敲醒，「全球股市與房地產將進入保守估計達兩年的熊市（ bear market）期，明年全球資金動能將面臨縮減窘境！」 謝國忠對於國際資金動能過熱，有所防備的的空頭論調，在外資圈雖已「人盡皆知」，但昨天直指「兩年空頭熊市即將到來」說法，更讓全球股市「銼著等」。 謝國忠指出，過去幾年各國都有或多或少通貨緊縮問題，多採取寬鬆貨幣政策解決，雖然通縮危機暫時壓下來，但「通縮掩飾通膨」結果，目前全球資金比起十年前要多了六○％左右，通縮壓力沒有了，但通膨危機卻來了。 「我舉個例子，印度很多鐵礦砂都是出口給中國，這一年來原物料價格漲了二、三倍，印度這些大企業獲利也當然水漲船高，但這些獲利來源靠的都是通貨膨脹，你說危不危險？」謝國忠直接點出全球通膨危機的要點。 謝國忠大膽預言：「未來兩年對付通貨膨脹將是各國央行最頭痛的問題！」只要各國央行以升息對抗通膨，資金動能勢將趨緩，影響所及過去大漲的資產價值勢必得再一次重估（re-pricing），預估將會下滑二○％左右，屆時，全球經濟肯定會跟著走弱。 謝國忠認為，美國與中國土地價格能否順利軟著陸（soft landin g），是明年全球經濟是否步入衰退（recession）關鍵，根據最近三次的房地產景氣走勢來看，空頭大都需要約兩年的時間走完，因此他評估這波全球房地產業景氣修正，也大概需要兩年的時間完成。 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.29.* | 2006-06-06 19:34:27 |
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回覆 bin 於 ：2006-06-03 20:40:26 的發言內容
借一段蘿蔔老前輩的文章貼貼..話題：銀行緊縮 刷卡購屋被堵 利息負擔不輕鬆 陸續退訂【2006-06-03/聯合報】 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 其實許多個案銷售率都是灌水，在看了大家的討論實在想說一些話。我曾在某大上市建設公司擔任高階主管十多年，在六年前脫離此行業，對此行的一些手法上相當清楚。由於上市公司有業績壓力，針對尚未完工的個案，建商在會計上可以「完工比率法」入帳，即個案銷售率超過門檻時，可以銷售成數乘以工程進度比率計算業績及入帳。 所謂入帳門檻即土地成本加營建成本之總和，一般約為總銷售金額之六至七成。同理，如未超過這個門檻，該案在未完工交屋前，帳上業績為零。 因此，上市公司為衝入帳門檻，就會利用員工親友簽訂假購屋合約，並利用合約向銀行取得信用貸款。雖然，員工可能承擔被套牢或偽造文書之風險，但為保住飯碗也不得不配合公司政策，所謂「員工是公司資產」這句話在此可謂發揮無遺。 民國83年我曾在報上發表台灣有80萬空屋，並預測房地產將有八至十年的不景氣，當時曾面臨不少同業圍勦，後來事實證明我的看法。雖然我已退出這個行業，但對房地產的動態仍很關心。 根據我最近的觀察，房地產銷售從業人員的銷售手法，和十年前一樣，並無多大長進，仍然以假客戶，虛報業績，運用媒體製造利多，包裝不實的夢吸引買購屋者。 在資訊被壟斷，不透明的不對稱情況下，買方永遠是弱者。惟一有進步的是現在網路普及，有些資訊與不像過去封閉。如果有空，我很想將過去的心得提供大家分享。 轉載自 話題：建議大家繼續觀望...促使房價下修... http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=120833&cat_en=realestate_north2 話題：截至5月底預售屋市場,北市保5、北縣保2、新竹保3、成屋為主的桃園也不足3... http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=316&cat_en=community125 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.27.* | 2006-06-03 20:40:26 |
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話題：銀行緊縮 刷卡購屋被堵 利息負擔不輕鬆 陸續退訂【2006-06-03/聯合報】 http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=118961&cat_en=realestate 話題：房貸成數萎縮 中古屋交易新隱憂【2006-06-03/聯合報】 http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=118959&cat_en=realestate |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.32.* | 2006-05-31 23:12:17 |
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回覆 bin 於 ：2006-05-31 15:56:52 的發言內容
以古鑑今，知未來？以古鑑今，知未來？ 文中最後一段，提到在嚴重供過於求、購屋者都等著房價崩盤的觀望心理下，「誰能告訴我們，賣得出去的價格倒底在那裡？」 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 誰來購屋？─探索房市危機（光華雜誌/一九九九年二月） 哪裡有「賣得出去的房價？」 景氣低迷，房市的促銷競爭已達白熱化。圖為一下高速公路交流道，路旁散發房地產廣告單的小弟們立刻圍攏過來、強迫推銷。 站在提振景氣、避免因信心崩潰而造成房市不合理崩盤的立場，振興房市方案有其必要性。但另一方面，無殼蝸牛則抗議政府干預市場，讓小市民買便宜房子的希望落空；輿論也以民國七十年代初期，國泰和太平洋兩大建設公司聯名在報章刊登廣告，以八折價促銷、刺激買氣而使房市起死回生為例，質疑建商為什麼不展開大規模降價行動來自救，卻要政府以納稅人的錢去補貼房市？ 面對這類質疑，全國建商同業公會理事江輝雄大呼冤枉，他以淡水為例：「淡水的平均房價，從四年前預售價二十二萬一坪，賣到現在十三萬還賣不出去。別說八折，就是八折又八折也沒用啊。」 高雄市建商同業公會理事長張調也指出，高雄市中心的公寓大樓，保證「一坪十萬有找」。至於雲、嘉、屏東等偏遠一點的區位，新成屋更是一坪六、七萬，依舊是空屋處處。 以前房市有句名言：「只有賣不出去的價格，沒有賣不出去的房子」，但在嚴重供過於求、購屋者都等著房價崩盤的觀望心理下，「誰能告訴我們，賣得出去的價格倒底在那裡？」張調質疑。 摘錄自http://www.sinorama.com.tw/ch/1999/199902/802080c8.html |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.34.* | 2006-05-31 15:56:52 |
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回覆 （貓王） 於 ：2006-05-28 23:43:40 的發言內容
以古鑑今，知未來？房價多殺多這是必然的現像,前一陣房市叫好的狀況下是換屋族的需求,真正一般的市民更本無法接受一下子房價貴好幾成的地步,除非大家的薪資也都有隨物價也一起調漲,但請問有嗎？這種急漲的情況,就會有如坐雲逍飛車般的上下,等劃破2008年做多的利空後,大家在看看也不遲,到時被套的建商及投資客一定賤價求售,物件一件一件的如滾雪球般殺出,要等那天到來將不遠了^_^ -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 誰來購屋？─探索房市危機（光華雜誌/一九九九年二月） 空屋知多少？ 建商一窩蜂搶推大樓產品，結果空屋處處，資源的浪費虛耗，令人痛心。 以耳目最靈敏的股市來看，去年一整年，營建業三十四家上市公司中，有三家因在倒閉邊緣而暫停交易、二十多家股價創下歷史新低價位，同時建築類股指數較前年重挫百分之四十六，是大盤跌幅的兩倍多。 再以房市的供需情況來看，主管建照發放的內政部營建署新任署長林益厚指出，民國七十九年曾經進行全國十年一度的住宅普查，當時國內有空屋六十七萬多戶。而受到民國七十六年到七十八年房地產飆漲的激勵，這幾年建商更是一窩蜂地猛推大案。 從八十到八十六年底，全省興建完工的住宅數量高達一百五十四萬餘戶，平均一年二十二萬戶。問題是國內一年的新增戶數不過十五萬戶，一年足足多出七萬戶房屋的供給量。 「六、七年下來多出四十餘萬戶，加上原先的六十七萬戶，台灣的空屋量有近百萬戶，絕不是危言聳聽，」林益厚臉色凝重地指出。 台灣房市嚴重供過於求，入夜後開車去台北近郊的淡水、汐止、安坑兜一圈，就可以看到昏暗燈火點綴在一片漆黑高樓中，空屋率之高，令人心驚，因此「去化餘屋（新成屋）」是這次振興房市政策的重點。 然而全省確實的餘屋量是多少？分佈在哪些區位？有多少餘屋是套牢在建商手裡？又有多少套牢在合建的地主戶或是投資客手中？由於沒有確實的數據，這些都是大大的問號。 營建署國宅組組長蕭家興感嘆，建商把餘屋量當做商業機密保守，讓政府很難取得正確數據；而經建會都市暨住宅發展處也曾發函給業者，希望能探知房市梗概，同樣碰到業者不願回函答覆的困擾。 長期研究國內房地產的政大地政學系教授張金鶚指出，業者不願據實回答餘屋數量，自然是怕數字不夠漂亮，會引得貸款行庫「抽銀根」。此外，建商推案，從預售到完工可能長達二、三年，而建商的業績若採「完工比例法」，銷售率必須達到七成以上，此推案的業績才能算數。為了早點計入業績，建商找人頭灌水的情形非常普遍，造成許多戶數表面有人頭購屋戶掛名，其實是滯銷的餘屋，業者又怎會從實招來呢？ 摘錄自http://www.sinorama.com.tw/ch/1999/199902/802080c4.html |
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| 回覆者：（貓王） 發表數：188 IP：211.76.97.* | 2006-05-28 23:43:40 |
| 房價多殺多這是必然的現像,前一陣房市叫好的狀況下是換屋族的需求,真正一般的市民更本無法接受一下子房價貴好幾成的地步,除非大家的薪資也都有隨物價也一起調漲,但請問有嗎？這種急漲的情況,就會有如坐雲逍飛車般的上下,等劃破2008年做多的利空後,大家在看看也不遲,到時被套的建商及投資客一定賤價求售,物件一件一件的如滾雪球般殺出,要等那天到來將不遠了^_^ |  |
| 回覆者：（貓王） 發表數：188 IP：211.76.97.* | 2006-05-28 23:43:18 |
| 房價多殺多這是必然的現像,前一陣房市叫好的狀況下是換屋族的需求,真正一般的市民更本無法接受一下子房價貴好幾成的地步,除非大家的薪資也都有隨物價也一起調漲,但請問有嗎？這種急漲的情況,就會有如坐雲逍飛車般的上下,等劃破2008年做多的利空後,大家在看看也不遲,到時被套的建商及投資客一定賤價求售,物件一件一件的如滾雪球般殺出,要等那天到來將不遠了^_^ | |
| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.34.* | 2006-05-28 09:54:06 |
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現在就像幾年前房市崩盤前的舊照搶建潮，建商在成屋潮現身前，努力做多，佯稱銷售率多高，漲價逆勢操作，讓老百姓誤以為一片大好，再不買就來不及，其實預售量早已遠大於需求量，成交率也連續三季下滑，上一季1-3月更是跌破5成，建商朋友說這一季會更難看，於是使出三三四制的口號，其實是因為再預售階段根本就賣不出三成，只好向外界說惜售。 還有很多預售因為請建照塞車出不來，無法公開，已屆尾市，建商欲哭無淚。等下半明年成屋潮攤在大家面前，所有謊言一一揭穿，所有建案都在精華保留戶大公開，加上亟欲脫手的投資客，以及超級大量的中古屋翻新投資屋(現買方對投資裝潢屋多不買帳)，一定產生成屋多殺多，這時還有建照拖很久下來，正要公開的預售屋加入混戰，保證房價廝殺一落千丈。 轉載自http://www.qfun.com.tw/phpbb2/viewtopic.php?p=71654#71654 |
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| 回覆者：Sakura 發表數：2240 IP：219.84.152.* | 2006-05-18 08:34:38 |
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竹北比竹市貴 基本上 就是炒作 |
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