在桃園區租屋已快兩年, 想買房子在看屋也已快半年,
房市從去年到今年, 的確感覺鬆動很多, 有想下手了, 又剛好看到一間條件符合的房子,
仲介那邊的物件資料顯示, 屋主開價一坪23萬多(坪數是以內含車位下去算單價, 以下皆同),
屋主大概持有3年以上吧,
問題來了, 希望各位達人幫忙解惑一下,

1. 實價登錄上顯示的每坪單價是以總坪數下去算, 沒有扣掉車位及車位價, 對嗎?

2. 前年實價登錄上成交價落在16~17點多萬/坪, 去年落在17~18萬/坪, 還有一筆是奇怪的高價(25點多萬/坪).
我曾做仲介的學弟要我低於18萬/坪去出價, 他說今年的房價都在下修, 以買方的立場沒道理買得比去年貴.
我個人認為出18萬/坪下去談, 應該算合理, 但又覺得好像跟買方開價差很多, 所以我覺得很矛盾,
會不會被仲介笑說不懂行情, 因為畢竟藝文特區或是類藝文特區附近的稍有名氣中古大樓, 開價都23萬/以上,
想請問我該如何開價比較恰當.

謝謝大家了!