| 專家：掌握房市趨勢及購屋撇步非夢事 |
| 發表者：大光 發表數：34 IP：59.126.31.* | 2010-03-17 11:59:27 |
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【優家網黃敏筑／整理報導】 |
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| 回覆者：johnson 發表數：553 IP：125.230.69.* | 2010-05-20 12:25:20 |
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房價高低、建商好壞的省思(置頂) 有些朋友對同地段房子的價格高低落差很大似乎不太能理解個中道理！所以不管買屋或蓋房，價格成為第一個考慮的要點，我認為這也許是房市滿意度一直低落、糾紛頻傳的重要原因之一。也印證我長期的觀察：價值與價格是不同的概念及一分錢一分貨的不變道理！ 去年(2008)下半年至今，在台中市七期重劃區，豪宅價格漲跌的差異，正說明不管買房或蓋房，每家公司的內涵所顯示出的差異，其實是很明顯的。 多數七期內所謂的豪宅房價跌愈三成，只有極少數公司的產品不僅沒有下跌，還一屋難求！ 何以致此？ 自然是最簡單的經濟學原理"供需關係"使然！多數公司的產品品質普通缺乏內涵，求售多於欲購自然下跌；極少數公司的產品品質優異極富內涵，供給少需求卻強烈自然抗跌甚至上漲。 土地開發→規畫設計→營造施工→售服(社區經營)是一個社區或大樓開發的過程，每個環節都有差異，累積型塑出的整體格調及內涵差異就很大了。 影響房價最大的因素是地段，我就從土地談起： 土地開發： 土地坐落的位置是影響房價最大的因素，由於都市計畫土地分區的不同，建物的使用用途也受到相對的約束，同一地段同一地目、產品定位相當的產品比價才有意義。很多人對少數土地狂飆不能理解，其實物以稀為貴的道理在房地產是很明顯的，土地是唯一不能進口的東西，用一塊就少一塊！但是絕大多數土地稱不上稀有替代性很高，所以並不會像少數土地如台北市的土地或台中七期或高雄美術館特區的土地那樣，易漲難跌！ 規劃設計： 多數建商在買了土地以後就急著推案，往往連建照都八字沒有一撇呢！可以想見，這種急就章的公司推出的個案規畫設計會好到哪裡去！可悲的是，這是建商為了節省稅金費用縮短經營期間的常態做法，所以多數人對所買產品並不滿意，在這一階段已經註定！ 現實上，當然是有規畫設計周延優秀的公司，這種公司經過時間的考驗，多數能擠身牛耳，多探聽一下就能得知。 有些公司由傑出的建築師、設計師設計，有些卻是由名不見經傳的人所設計，有些則是由建商老闆土法煉鋼、掛名的建築師只是完成畫圖請照手續而已，這當中的差異所呈現的結果可謂天壤之別，朋友們很容易就可以從眾多已建好的成屋中可以體會我所說的意思。 營造施工： 多數公司用最聳動最感性的廣告語言賣屋，卻企圖用最便宜的造價完成。這也是多數不滿意的購屋人所能見到的事實，不過，我必須在此說句實話，如果存在這種表象，那你所見不到的缺失恐怕甚於您所見到的多得多！ 營造施工所涉及的項目繁多，每種建材每項工種甚至施工人員，都有上下優劣之分，建材有上品中品下品甚至庫存瑕疵品之分，工人則有老師上師一般工人，甚至學徒之分！各位可以想見其落差之大，有時是難以想見的！ 您能夠期待：便宜的房屋是由您所期待的上品加上師的組合嗎？或您期待學徒下師+下品建材的便宜組合？我想期待建商做虧本生意是很不實際的奢望？ 去看看那些說大話的公司所蓋過的房子吧，不管她怎樣自吹自擂，看看、甚至去聽聽他的已購客戶的評語，那才是真實的參考資訊。 售後服務： 多數建商所謂的售後服務就是維修服務，縱使如此，多數公司仍然做不好這項最基本的內容，更別談其他必要的服務了！甚至有些雨傘公司，連這項基本服務都不願做，交完屋就解散說再見了，這種公司通常是賣最廉價房屋的公司，一味求便宜的朋友真是需要小心啊！ 在二十年前，能做好維修服務的公司已經很令人欣慰了。然而時代不同了，光提供硬體居室服務的公司，在現在只能算是二流甚至三流公司了！ "社區經營服務"已經成為頂尖的建商所追求的境界！最成功的一家公司以『幸福生活的實踐家』自居，獲得99%客戶的肯定，您一定見不到該公司的廣告，因為他們的產品供不應求；我認為其他公司若以此為目標，不失為有理想的建商，假以時日也是可以成功的！ 外行看熱鬧，內行看門道！規畫設計很優，但在施工時收頭收尾粗糙，缺乏藝術涵養的老闆或團隊易患這個缺陷。多數老闆沒有人文、藝術修養，想要做好有其先天性困難，所以您買房子時認識那個老闆也是很重要的！ 常常被問到為什麼房價差異這麼大，有些簡單解說似也無法令人理解，隨寫為文供朋友們參考。若能幫朋友們正確購屋，也是功德一件！ 原載： http://blog.sina.com.tw/4167/article.php?pbgid=4167&entryid=591114 |
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