| 乙工建案∼難認定違法 |
| 發表者：lawrence 發表數：1 IP：210.64.157.* | 2005-04-26 11:02:20 |
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針對「工業住宅是否違法？」乙事，熟悉相關業務的台北縣政府官員表示，業者依法請領建照且銷售，嚴格來講並無違法問題。但從都市計畫的角度來看，目前坊間多數「工業住宅」與使用目的不合，但除非有不實廣告或其他明顯違法事證，否則只能說這類產品有爭議，難以認定違法。 |
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| 回覆者：yuppie 發表數：19 IP：219.84.134.* | 2005-04-27 14:43:54 |
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2005.04.27 工商時報 乙工商務空間漸成SOHO新天地 蔡惠芳/台北報導 最近「工業住宅」頻遭嚴打，但是隨著都市計畫法台灣省施行細則第十八條於民國九十三年放寬土地使用項目後，工業區已大幅開放作為「一般事務所」、「一般商業設施」等使用，相對地，帶動去年以來「乙工建案」風潮，最近台北市更首度出現「乙工商務空間」的開發案，大大顛覆傳統的「工業住宅」思維，也躍居為電子新貴族、SOHO族另類的住辦空間。 儘管「工業住宅」的使用合法性，近來引發各界關切，但其中有關作何使用才涉及違規方面，存在若干迷思。事實上，近一年來，風行草偃的「乙工建案」(土地使用分區為乙種工業區的預售個案)，與八○年代初期台北縣中和、新莊引發的「工業廠房住宅」違規使用風波，大相逕庭，部分「乙工建案」的建商也有苦難言，少部分個案有零星退戶案例出現，大多數個案寧可先暫時停止廣告攻勢、偃兵息鼓；但第二季至下半年，據估計北台灣至少還有三百億元的「乙工建案」，準備登場。 營建署都計組官員表示，工業區使用問題早在九十一年八月全國經濟發展會議時即有共識，以促進工業區土地的使用效益；九十三年三月二十二日營建署正式修改都市計畫法台灣省施行細則第十八條(以下簡稱第十八條)，大幅放寬土地使用項目，可申設公共服務設施、公用事業設施、一般商業設施等，並放寬工業區土地總面積的一○％，作為商業使用。 其中，一般商業設施包括：一般零售業、一般服務業、餐飲業、一般事務所和自由職業事務所、銀行、信合社等金融機構分支機構、大型展示中心或商務中心、倉儲批發業和旅館等。 因此，「乙工建案」若合法取得建造執照，只要登記使用用途不作住宅使用，嚴格來說並不違法。 最近，依循法令、照規矩推案的建商，也因應「第十八條」大幅放寬後都市計畫變遷的趨勢，開始朝向辦公、居住二合一的「乙工商務空間」來規畫，甚至台北市都將首度出現「乙工建案」。 橡垣開發公司負責人褚定義表示，內湖「大直之星」即朝向「LOFT空間」、「商務空間」的產品定位規劃，目標是鎖定內科的電子新貴或企業負責人，讓外商客戶、顧問和高級主管既可辦公、又可居住；對於企業來說，比安排住觀光飯店還便宜、也比租賃民宿的居住品質要高。 2005.04.27 工商時報 工業區購屋 詳看建照分區確保權益 蔡惠芳 購屋客戶要如何避免買到違規的乙工建案，首先，可從建造執照中的「使用分區」欄，查詢建築物是座落在「住宅區」或「工業區」；其次，可在買賣契約中所記載土地「地號」，到地政事務所申請地籍圖，並到地號所在的鄉、鎮、區公所，申請「土地使用分區證明」，如此即可掌握所購買的房子，坐落何種使用分區。 至於購買到合法使用的乙工建案後，有關水、電、稅費、房貸申請資格和日後轉手難易度方面，權利義務又如何。根據稅捐處、自來水公司、台電公司、北區房屋公司及金融機構的綜合分析，水費、電費費率都和一般住宅相同；地價稅、房屋稅、土增稅稅率只要符合相關規定，都可享有自用住宅優惠稅率。 至於是否可享有行政院優惠房貸，根據央行頒訂作業準則規定，申辦建物所有權狀主要用途欄，登載有「住宅」或「住」字樣，始可申辦；如乙工建案的建照、使照，以「一般事務所」、「一般零售業」名義申請，則無法申辦優惠房貸 2005.04.27 工商時報 續推乙工建案 應告知客戶 蔡惠芳/台北報導 最近開發乙種工業區的建商，銷售計畫大多按照進度進行中，據調查，台北市內湖、台北縣淡水、三重、桃園一帶將有三百億元的「乙工建案」等著登場。建商表示，都市計畫法應該每五年通盤檢討一次，都會地區不少工業區早已放寬作為一般商業設施使用；因此，在銷售上，業者務必會作到標準動作─主動告知客戶所有資訊，並誠實說明購屋後的各種權利義務，以避免造成爭議。 「乙工建案」鑑於建地取得成本低廉，在土地成本的取得上即佔很大的優勢，因此反應在售價上，往往較周邊一般住宅低廉許多，狂銷熱賣的盛況，屢見不鮮。 解編腳步 落後市場 記者林美芬╱專題報導 當市區已經擠滿了居住的人口，周邊都是商業區、住宅區的同時，矗立其中荒廢的工廠依舊荒廢，即使形同廢墟，還是不能改為其他使用，如同都市之瘤，讓周邊居民恨得牙癢癢，也讓手中有市區工業地的投資者如手握燙手山芋。 如何解套？各有說法，解編市區工業區土地，活化土地資源，幾乎是一致的看法，但實務上卻是困難重重。 「政府的都市通盤檢討步調太慢，過程的冗長與糾葛也導致變更步調緩慢。」一位資深建築師說。 增進土地資源的有效運用，是受訪者一致的概念，在作法上，則呈現多元的看法。 包括地政司長張元旭、營建署長陳光雄都認為，分區使用管制有其必要性。張元旭說，如果沒有分區管制，住宅和工業混雜使用，彼此干擾，對彼此都不好；陳光雄則認為，都市計畫有其理想性，分區使用管制還是要維持，否則，在商人利益取向之下，人民生活品質下降，受害的還是百姓，也是政府失責。 不過，富邦建設副董事長薛昭信則認為，城市設計應該回到都市的核心價值來思考，新的都市發展概念應將「界限發展」取代原有「擴散發展」，「可開發區」及「不可開發區」的界限要清楚。 薛昭信不客氣指出，台灣現有的都市計畫，都還是工業時代的觀念，應該要重回人和生態為主的設計。乙工的問題，根本就是政府都市計畫檢討機制速度太慢，逼得百姓違法；乙工土地為什麼可以推得出來？因為沒有工廠的需求，且從高強度使用的工業用土地轉化成弱化使用的住宅用地，這其實是減少污染，朝解編方向走才可以解決問題。 薛昭信認為，從政府角度應該思考的是，如何加強利用已荒廢土地資源，而不是鑽研各項落後法令來管制或限制使用，如果整個改為自由市場機制，全部解編，市場自會節制，且會導引房價下降，平衡房價，對消費者應該是好事。 信義房屋研究室協理張欣民就指出，都市檢討速度太慢，對於整個都市發展及實質需求都無法配合得上，落後於市場，才會導致更多的違規問題；張元旭進一步指出，如果都市計畫能走在市場前面，則現有的問題都沒有了！ 陳光雄指出，違規使用的問題，幾乎不勝取締，但他同意，都市計畫通盤檢討的流程，速度可以加快，在既有的制度下，採取較高效率的審議手段來解決這些問題。 都市計畫區內工業用地解編，一定會全部推為住宅，或是一定有市場需求嗎？ 薛昭信認為，回歸到市場機制最重要，包括地段條件及生活圈品質等，消費者評估，具有購買的條件，如價格、生活條件等，才會考慮，如果在生活機能不完備的工業區、甚至是一般住宅區，依舊是乏人問津；政府似乎不必緊張於這個問題。 再從土地利用的角度看，薛昭信及張欣民都認為，和工廠相比，一般事務所或住家的環境品質較佳，政府應該更歡迎如此的改變才對，想不出有什麼理由來反對或限制。 業者說法--依建照行事 無違法問題 記者林美芬╱專訪 「乙工開發案的建照是合法的，在稅捐處的認定，也可適用自用住宅，為什麼說是『違法』？更何況，沒有影響到公共利益，政府憑什麼斷水斷電？」洪圓建設董事長洪村騫對於最近的都市計畫內乙種工業區興建住宅被指是違法，相當不滿。 洪村騫指出，依照現有法規，家中如果重新裝潢，改變隔間，就是違規使用，因為更改建照上的設計，就是違規。依現有法令，都市計畫內乙種工業用可以申請為一般服務業、一般事務所、旅館、宿舍等，在申請建照時，包括隔間、陽台與使用項目等，都已記錄在建照。施工完成交屋，只要沒有擅自變更隔間等事情，怎麼會「不合法」？ 「商業區中的一般事務所、辦公室等，都可以做為住宅使用；為什麼工業區中的同等一般事務所、辦公室卻不可以做為住宅使用？」洪村騫相當的不以為然。 明明是一般事務所，卻以住宅銷售，對於消費者怎麼交代？洪村騫說，業者從開始銷售，就應清楚的跟消費者說，土地使用分區是都市計畫乙種工業地，登記使用用途是一般事務所或是一般服務業，絕對不可規避這項重要的訊息。 洪村騫強調，在稅捐處的實務認定上，無營運的事務所可適用自用住宅稅率；且即使作為住宅使用，並沒有影響到公共利益；只有影響到公共利益的八大行業，政府才會斷水斷電！ 洪村騫強調，工業土地取得便宜，建商也沒有把錢放進口袋裡，而是以較低的價格賣給消費者，一般是比週邊住宅價格每坪便宜1成多到2成，對消費者是有利的。 法律觀點--93年已修法 開發大解禁 記者沈居正╱專題報導 工業區給人的印象似乎只能蓋工廠，其實不然；由於台灣都市計畫法容許「混合使用」(Mix Use)的特色，加上法規的修正，目前的工業區可以申請商業用途，依法可興建為事務所、商店、商品展示中心、宿舍甚至旅館等。 最近房屋市場上引起話題的「工業住宅」其實不是傳統的「工業用地廠房住宅」，較為精準的用語應為「工業用地事務住宅」，也就是在工業用地主要申請興建為事務所等，再透過事務所在使用管理上的障礙，局部作為居住使用。 營建署都計組副組長陳興隆日前在立委彭紹瑾主持的記者會，在被詢及工業區如違規使用時指出，依都市計畫法可處以停水、停電，甚至拆除。這項說法，引起眾多購屋者的關切。 陳興隆事後則表示，當天的記者會他的發言僅約1分鐘，是在被詢及違規使用時的回應。他也指出，91年8月全國「經發會」決議，應修正都市計畫法台灣省施行細則，以促進工業區土地的有效利用；營建署後來在93年3月都市計畫法台灣省施行細則第18條，這些放寬與容許措施使得工業區開發出現了新的風貌。 營建署建管組官員則透露，此類開發案迥異於10年前大舉出現的「廠房住宅」；當前的「事務住宅」雖然有局部違規使用的爭議，但是由於法規的放寬、產業的變遷、都市的發展、水費、電費與稅捐政策的放寬等，最重要的是地方自治法的實施，地方政府實質上將很難查緝，甚至連查緝的意願都沒有。 地方政府官員則指出，目前連嚴重違規，潛藏在全國各地數萬戶的「工業用地廠房住宅」都束手無策，更遑論違規爭議較少的「工業用地事務住宅」；而且依照地方政府的實際執行，目前僅違規嚴重的特種行業會被斷水斷電，實務上，並未有違規使用招致斷水斷電或拆除的案例。 官員透露，關鍵就在於都計法施行細則第18條的放寬，使得目前的開發案可以依法申請為「一般事務所」或「一般商業設施」等；加上建築技術規則也不再強制規定單層最小單位面積必須在150平方公尺（室內專用面積約45坪，銷售面積約達60坪）以上，也取消廁所必須集中設置的限制。官員說，這些放寬都是因應時代的進步，也確有必要；但是也因此讓「事務住宅」應運而生。 工業區的英語為「Industry Zone」，「Industry」除了翻譯成為「工業」之外，最主要的意思是「產業」；目前的產業型態多元，如資訊業、顧問業、服務業、軟體業、創意文化產業等，都是新型態的產業。 這類產業規模小，生活與工作的介面模糊，工作場地和居住場所幾乎差不多；過去的廠房還有生產機具可供辨識，未來的事務所與住家的混合使用，即使地方政府想要從嚴取締，都將面臨認定困難的挑戰。 市場反應--買家暫觀望 退戶率不高 〔記者林美芬、沈居正╱台北報導〕以申請為一般事務所或商店為主的「乙工建案」躍上檯面，在傳出政府可能嚴打的傳聞後，引起北縣與桃園地區的房市大震撼！推案業者噤若寒蟬，原本熱賣的建案暫時靜觀其變，一場場的危機處理會議召開。周邊的住宅個案，立即全面搶進，爭取消費者認同，一場房市大戰同步展開。 以市場現況，「乙工建案」由於工業住宅問題升溫後，已有業者遭到購屋者退屋的要求，也有消費者急著詢問合法性，更有消費者是回頭殺價。不過初步市調結果發現，退戶率並沒有預期的高，甚至有「零退戶」的情況，購屋者的反應成為各家業者關切的焦點。 市場人士觀察，去年初以來，工業住宅幾乎是案案大賣，包括大樓案、透天案等，都以比周邊便宜1到2成的價格出售，幾乎是席捲市場，尤其是基地位在市區、交通便利的個案，再加上不錯的規劃，銷售可以用「狂銷」來形容。 一位建商指出，工業住宅對於房地產市場是個強大的市場破壞者，包括環境及價格的破壞等，政府必須好好處理，才能保護消費者。 但手上有「乙工建案」的業者則指出，消費者可以用較低的價格買到價廉物美的住宅，不算是價格破壞；只要事先據實以告，就沒有違法之虞。 另有業者指出，這些土地在都市計畫上雖然劃設為工業區，可是，如果真正開發為廠房，可能遭受到周邊居民嚴重抗議，因為廠房噪音、可能的污染等，都已經跟當年劃設的情況大不相同。 根據業界調查，北台灣市場上現有乙工建案約是300億元左右；北縣部份已經申請的建案大約有8萬坪建地，桃園地區則約有30個大小不等的乙工建案，預計在今年中大舉進軍房市，成為房市最大震撼彈！ 未來因應--資訊全公開 防買賣爭議 記者沈居正、陸敬民╱特稿 針對乙工建案所衍生的工業住宅爭議，目前政府僅能從「不實廣告」或「違規使用」等來約束。業者應秉持「誠實為上策」的態度，主動提供購屋者充分的訊息；只要購屋者獲得充分的訊息並按規定使用，就沒有上述爭議。 建商取得工業用地的代價通常低於住宅用地，因此乙工建案的每坪單價大多遠低於一般住宅，消費者省錢的幅度往往在數十萬、甚至百萬元之譜！這是不少消費者趨之若鶩的主因。 但乙工建案的貸款額度較低，購屋者必須準備較高的自備款，也無法適用一般住宅優惠稅率，這些重要的訊息業者均應事先告知，不應刻意迴避或隱瞞。 此次業者最被詬病的不是合法性的問題，也不是品質問題；最關鍵的是，大部分的開發案在產品類型上，都以「全住宅」為定位，對於「事務所」的使用則鮮少著墨，使得產品面臨「工業住宅」捲土重來的負面印象。 其實，數位化時代的來臨，在家辦公（SOHO，Small Office Home Office）已經成為趨勢，如何藉由乙工建案，提供國人兼具事業與生活用途的新型態土地使用，是一項值得產業、官方與購屋者共同思考的課題。 乙工建案方興未艾，業者在銷售此類產品時，更應主動告知消費者相關細節，並建議消費者應如何因應政府規定，以免衍生適法性的爭議。 此外，依據「都市計畫法台灣省施行細則」第18條規定，乙種工業區可申請設置一般商業設施，屆時除了事務所與辦公室之外，可能會有五金行、理髮廳、西藥房等行業進駐，甚至小型工廠都會進來，部份行業對社區環境品質可能造成影響，宜事先透過社區管理規約防範。 產業新 7象 新型態的產業，使用性質與面積跟傳統的生產事業大不相同，使得工業區開發出現轉型，目前的特色為： 1.小型化：5人以下的微型企業興起，使用面積縮小。 2.多元化：產業型態日新月異，呈現多元化的現象。 3.複合化：使用機能的複合化，一空間有多項機能。 4.高級化：生活水準提升，需要較高級的環境。 5.休閒化：生產與生活結合，附設休閒化的公共設施。 6.全日化：因應網路與跨國小眾貿易，全日化經營盛行。 7.自由化：由於產業自由化的政策，目前公司登記設立相當自由。（記者沈居正） 工業區種類 1.政府劃設開發的特定工業區：如南崁工業區、中壢工業區、觀音工業區、新竹科學園區，這些均有工業發展的重要用途，不得任意變更。 2.非都市土地的工業區：丁種建築用地（通稱為「丁建」），過去曾透過審議規範，從「丁建」變更為「甲建」（住宅用地）。 3.都市計畫的工業區種類： A.特種工業區：與特種工業有關之各項設施，應經縣（市）政府審查核准後，始得建築。 B.甲種工業區：甲種工業區以供輕工業及無公共危險之重工業為主。 C.乙種工業區：乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施，及工業發展有關設施使用為主，並得經政府審議許可之後，申請開發為一般商業使用或事務所等；目前市面上已出現以及即將出現的產品均屬此類土地開發案。 D.零星工業區：零星工業區係為配合原登記有案，無污染性，具有相當規模且遷廠不易之合法性工廠而劃定。（記者沈居正 |
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