＃＃ 新竹明湖路 別墅藏著收租婆 ＃＃【聯合晚報／記者游智文/新竹報導】 2007.02.22 02:22 pm

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「大自然社區」別墅一棟600~800萬元。
記者游智文/攝影

新竹市明湖路以青草湖風景區及高級別墅聞名，但因位居新竹教育大學及中華大學之間，距市區又不遠，近年也興起一股套房投資熱。房仲業者表示，當地以「透天改套房」為主，租況不錯，投報率則有8~10%的高水準。

明湖路位於新竹市東側，從市區南大路直走，不用轉彎，末端即可接上明湖路，而新竹教育大學就在南大路上。

中華大學則在明湖路的另一頭，沿著明湖路可接到柴橋路，一直走就可到達中華大學。如果開車，到市區教育大學，約10~15分鐘，到中華大學遠一些，約20分鐘上下。

北區房屋林森直營公司副總許清淵表示，明湖路開發很早，早期以透天住宅居多，因區域有不少山坡地景觀頗佳，後來也有不少建商興建別墅型社區，有不少別墅社區訴求景觀及建材，總價甚至高達4、5千萬元。

不過，投資客以投報率為考量，成本愈低，投報愈高，因此主要還是操作價格便宜的透天住宅或是舊別墅。

當地有兩種套房投資方式，一種是買現成的，已經改裝好的透天住宅，當現成的包租公。許清淵說，當地有人專門操作套房改裝前半段，也就是見買好房子，改好套房，並找好租客，然後轉售賺取差價。

這種產品，一般以套房數來計價，目前成交的投報率，則在8%左右。以一棟已改好10間套房，且有租客的透天為例，目前當地套房租金約6000元，如果租約上就是6000元，那總價就10間套房X6000元x12個月，然後除以8%，總價就是900萬元。

買這種產品，最大好處是事先完全不用張羅，房子一過戶就可開始收租，而且投報率就是8%，只要能持續維持房租水準，也不要出現空置，以上述買10間套房產品為例，每個月可坐收6萬元租金，約12.5年可以回本。

另一種方式是，自己買舊透天或別墅改裝。許清淵表示，當地舊透天地坪多在20坪上下，房價便宜，一棟只要三、四百萬元，不過，由於需改建，而非現成房子改裝套房，改建成本較高，連同購房成本，約需700~750萬元。

一般來說，建坪20來坪的房子，可以改出8~12間套房，視採光格局而定，採光愈佳，格局愈方正，改出的套房數愈多。

月租一樣在6000元水準，如果改成8間，以成本750萬元來算，投報率是7.6%，如果改成12間，投報率則可拉高到11.5%，以平均值來說，約有10%左右的投報率。

【2007/02/22 聯合晚報】
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資料來源: http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3735479.shtml