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監察院糾正內政部放任建築法規混亂、建物坪數計算不利消費者
發表者:johnson  發表數:553 IP:125.230.90.* 2009-09-05 12:43:57

今天報載監委糾正內政部,我要說一聲,監委真是太外行了!豈不知,羊毛出在羊身上及使用者付費的道理,如果法令修改為公設都不能登記,那麼房價勢必漲20~50%,絕不會是建商自己留存自用吧!?
越是豪華、公設越高是大家都知道的事情,消費者自己多做些功課便可,要買不買自己可以決定,外行監委恐誤導消費者了!

http://blog.sina.com.tw/4167/article.php?pbgid=4167&entryid=583347
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放任建築法規混亂 內政部遭糾正
更新日期:2009/09/03 17:19 林永富
【台灣醒報記者林永富報導】「放任建築法規混亂、建物坪數計算不利消費者,未善盡職責健全建物登記法制」,監察院今天對內政部提出糾正案,要求盡快改正對消費者諸多不利的法規。


糾正案是由監委程仁宏及劉玉山提出,他們表示,內政部放任建築法規不斷放寬,及地政法令常配合修正,造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算,買到太多虛坪,增加消費者負擔。


程仁宏指出,據消基會的申訴案件發現,房屋公共設施虛坪比,已從民國71年以前的10﹪以下,增至現在的50﹪左右;國內現行房屋交易是以建物登記面積作為計價基準,而公共設施、附屬建物(陽台、雨遮等)灌入坪數計算,影響消費者權益甚大。


他說,以台北市大安區一起房屋為例,雨遮寬度增加後,大量虛坪浮現,面積達15.93平方公尺(即4.819坪),該棟房價至少每坪新台幣50萬元,消費者就必須多付240萬9500元購買屋外人和物都不能使用的雨遮。


監委指出,目前建物公共設施分配、共用部分項目,及所有權劃分通常由建商決定,消費者不僅無從知悉亦無從參與,對消費者顯失公平。建商銷售廣告公共設施比計算方式,目前亦無法律規範,給予建商售屋廣告「低公設比」的機會,令消費者無從知悉坪數分配是否妥當,致引發虛坪、灌水等爭議,內政部卻放任多年不顧。

回覆者:johnson 發表數:553 IP:125.230.73.* 2009-09-22 07:24:36
消基會站在消費者立場為消費者權益發言,令人敬佩。


事實上,筆者在幾年前也曾擔任消基會義工,為相關房地糾紛排難解疑,但我不得不質疑,消基會的專家們對建築產業的了解有待加強,偏頗的發言有失其客觀公正的立場,也有誤導消費者之嫌。

首先,21.52%至52.65%及29.41%至66.01%這樣的數字,若不加以說明清楚,極易引人錯誤!


以我的理解,消基會把住宅用及商用建物混為一談,並把陽台雨遮這種明顯不是公設者列入公設面積,且把露台這種沒有保存面積的私有空間加入公設比,所以才會出現上述荒繆的數字,消基會諸公應該先充實房產知識,才不會混淆視聽。

在住宅產品裡,以最新建築法令規定,25~35%的公設比是合理的,要降都很難,因為最新法令規定一個梯間須有兩個逃生梯的規定,而公設比35%以上者多數屬於豪宅或商用建築,其使用目的及法令規章有些差異,不能相提並論!

其次,把陽台花台露台說成虛坪,後列比率竟又納入公設範圍,不但錯誤也易引人誤解!


陽台有其使用機能,是優良住宅所必須,其功能豈是曬衣而已,一般而言,陽台的功能有蒔花植草、休閒泡茶、洗衣、曬衣、儲藏、置放空調主機等功能,作為住宅,這些陽台功能都是必須滿足的,最優良的住宅還往往為了觀景或做為私家花園的功能而設計超大的陽台,消基會做此輕率評論真是需要慎重啊。


露台則是設計時產生的特殊空間,並非常有,其使用價值則因人而異,其價格也從1/2~1/3不等,值得注意的是大樓若有露台的戶別通常較受歡迎最快賣出,可以想見買露臺者與消基會所謂虛坪的看法懸殊!而一般而言,露臺並無保存登記面積,純粹是買使用權而已,根本不可能加入為公設面積!(私有怎是公設?)既然很受歡迎,豈是虛坪可言?

花台或雨遮,則較有成為虛坪的嫌疑!以現行法令已不容許設計花台,讀者若是在銷售圖面上看到則都是雨遮的另一加強功能。


然而雨遮或花台是否必要?


以筆者近二十年來的觀察,雨遮或花台常是優良的設計中所必須的;台灣多雨,若窗戶無雨遮設計,試問:下雨時是否不能開窗?既然不能開窗,是否須開啟空調?開啟空調必須用電!所以,良好的雨遮設計是節能及良好的通風所需............

摘自
http://blog.sina.com.tw/johnson/article.php?pbgid=4167&entryid=583347
回覆者:johnson 發表數:553 IP:125.230.73.* 2009-09-18 09:32:09
昨天鄉林集團發佈:士林官邸建地將推一坪三百萬的商業大樓。
相信看到的人一定會認為建築業一定是暴利!這對多數建築業者真是無妄之災啊!

本人無意批評鄉林集團,其箇中有甚麼內情也沒興趣了解!但房屋價格結構是由土地+營建+管銷+稅金+合理利潤所計算出來,只有極為特殊稀有的產品才有《稀有利潤》,據我所知現今多數業者利潤約15~25%,一個個案經營時間約1~3年甚至更久才能結案。

鄉林的新聞想必反映了多數人、監委、消基會的想法,只是這其實只是誤導!對很多建商而言無疑是一大打擊!


內政部長認為必須將實際居住的「主建物A」,和沒有居住機能的「附屬建物B」和「公共設施C」分別標示清楚,各依建造成本列出價格就能解決問題真是鴕鳥心態:

一、如果因這樣計算,結果建商沒有合理利潤,停止推案,結果供給減少,市場機制使然,房價必漲。

二、標示清楚是必要的,筆者過去服務的公司就有清楚的概念(如圖),奉勸業者也應有清楚標示的決心,不容模糊而引人錯誤!

三、附屬建物沒有居住機能所以不能比照主建物,這是極為錯誤的認定。營造成本比較低所以要賣較低價格也是一廂情願的說法。(如本人文章分析,優秀的陽花台設計真是高價值啊,營造成本絕不會較低!公設通常是大樓內最豪華的,造價怎會較低?)......

詳見:
http://blog.sina.com.tw/4167/article.php?pbgid=4167&entryid=592834
回覆者:johnson 發表數:553 IP:125.230.68.* 2009-09-10 09:55:11
建商真是需徹底檢討了
二十年前建商卻時有暴利
現在能有正常利潤就算不錯了
但一般人還以過去暴利時期視之
有良心的建商多一些才能扭轉形象
哈哈哈..........

陳中道生の夢幻&實境
http://blog.sina.com.tw/4167/
回覆者:Beauty 發表數:80 IP:114.43.12.* 2009-09-06 12:21:18
回覆 linext 於 :2009-09-05 22:26:35 的發言內容

你想內政部會修什麼好法?有利消費者! 就算修了,例如公設百分之卅的房子,一坪原本20萬,結果羊毛出在羊身止,消費者就得多花幾萬塊,去買公設不到百分之十結果30多萬一坪。最后還是建商賺更多了,這就是上有政策,下有對策!因內政部的法案是不需監察院同意,最后,在常規的操作下,還是會有很多單位配合演出修法,搞不好是惡法也不一定。

早該處理了,米蟲一堆不做事
回覆者:linext 發表數:39 IP:118.165.49.* 2009-09-05 22:26:35
你想內政部會修什麼好法?有利消費者! 就算修了,例如公設百分之卅的房子,一坪原本20萬,結果羊毛出在羊身止,消費者就得多花幾萬塊,去買公設不到百分之十結果30多萬一坪。最后還是建商賺更多了,這就是上有政策,下有對策!因內政部的法案是不需監察院同意,最后,在常規的操作下,還是會有很多單位配合演出修法,搞不好是惡法也不一定。
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