| 為何大家都用短期投資眼光來看房市呢? |
| 發表者：呂先生 發表數：7 IP：118.167.134.* | 2009-03-05 21:03:54 |
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亂世之中，台幣貶值、股價零落、結構債灰飛、利率達到歷史低點，現金應該如何處置，才能穩中求勝？精華區房地產在景氣寒冬中只回檔一到兩成，此時此刻租不如買，握有閒錢的自住客和換屋人，可以試水溫，逢低找尋合適物件，沉著出手。有土斯有財，好的房地產今年抗跌、明年回穩、後年增值；保值又富足的人生，就從耐心看房子開始。 |
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| 回覆者：南風 發表數：25 IP：118.165.4.* | 2009-03-08 13:36:31 |
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房價的決定要素僅來自於家庭所得?? 看看最近十年的房價波動和家庭所得波動並非成一定比例的原則. 房子是特殊性的商品, 豪宅是奢侈品,受景氣和所得影響較大, 而一般自用的住宅對大多數人而言是必需品, 有人終其一生最大的目標就是擁有一間屬於自己的窩, 舒適又安心的地方. 手頭資本夠, 換間更大更好的房子也是很多人的夢想, 房子的價值決非由它的價格來衡量. 試問, 若預期房價會持續性的大幅下跌, 有多少人會賣到目前手中屋住的房子改去租屋的??再問若看壞房市,租屋者會持續性一直租而不買?理性和感性之間的決擇最終總是感性的考量因素獲勝. 投資客的影響層面就不一樣了, 但低利率環境會讓投資客撐的比較久, 以拖待變, 但拖久了變數更大, 新成屋拖個3,5年變成了中古屋, 就算房價回來, 新屋到中古屋間的折舊也是一大筆損失.而投資的若是中古屋, 租金報酬率若高於房貸利率, 拖個3,5年未必是壞事, 這也是最近定存族考量轉進房市的因素. |
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| 回覆者：呂先生 發表數：7 IP：118.167.134.* | 2009-03-08 11:38:49 |
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回覆 空頭房市 於 ：2009-03-07 22:21:48 的發言內容
嗯~您這論點也沒錯...不動產的短期...10年? 20年? 30年? 等不到? 有點像張金鶚教授所提出的泡沫論點 因為能源短缺人口增加資源分配不均 造成物價與房價一直飛漲 但所得卻沒來得及跟上腳步 這也是累積十幾年的問題 不過以這樣來看... 不談需求面光就經濟面而言 所得既然追不上買屋又可能會賠錢 大家應該把錢都留身邊或買黃金比較妥當 不然就是看哪個建商或屋主願意降個4~5成 這時應該就沒有長短期的投資理論吧 只是...建商跟屋主都這麼不看好未來房價 那...你敢買嗎?? 這又是ㄧ個盲點... 
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| 回覆者：呂先生 發表數：7 IP：118.167.134.* | 2009-03-08 11:37:39 |
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嗯~您這論點也沒錯... 有點像張金鶚教授所提出的泡沫論點 因為能源短缺人口增加資源分配不均 造成物價與房價一直飛漲 但所得卻沒來得及跟上腳步 這也是累積十幾年的問題 不過以這樣來看... 不談需求面光就經濟面而言 所得既然追不上買屋又可能會賠錢 大家應該把錢都留身邊或買黃金比較妥當 不然就是看哪個建商或屋主願意降個4~5成 這時應該就沒有長短期的投資理論吧 只是...建商跟屋主都這麼不看好未來房價 那...你敢買嗎?? 這又是ㄧ個盲點... 
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| 回覆者：空頭房市 發表數：266 IP：61.230.0.* | 2009-03-07 22:33:02 |
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回覆 呂先生 於 ：2009-03-06 09:37:59 的發言內容
真正的低點, 是沒人談, 一談起來, 就說過去當時賠多少又多少, 後來賠錢賣掉了, 或是賣不掉..等等之類的話, 普遍的共識..外加政經狀況持穩, 低點才真的有機會來到, 多久? 誰說一定會再起來? 10年循環? 以過去200年來看, 是....滿清給日本, 後來國民黨, 200年? 100年就差不多要改朝換代, 重新洗牌囉....嗯~我覺得人總是有個預期心理  翻開歷史一看...嘩~~~能維持100年還真是不多... 這波...除了經濟, 尚有政治...過去...不是每一次經濟資源爭奪問題都是和平解決...萬一這次挺不過...黃金飆漲, 並非沒有原因的...
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| 回覆者：空頭房市 發表數：266 IP：61.230.0.* | 2009-03-07 22:21:48 |
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不動產的短期...10年? 20年? 30年? 等不到? 20年前, 內湖當時公寓16~18萬/p, 30p, 總價550萬, 利率8%, 貸款5成, 275萬, 20年本息攤每月23,000元, 北市年可支配所得 78年 53.37萬 79年 65.76萬 80年 76.43萬 81年 83.59萬 82年 95.12萬 83年 104.80萬 84年 111.62萬 85年 113.78萬 86年 119.13萬 87年 119.61萬 .... 96年 128.80萬 78到87年, 大家所得都增加一倍以上的狀況, 87到96年卻..增加不到..10% ? 20年前開始, 利率趨勢下降至今 http://investintaiwan.nat.gov.tw/zh-tw/env/stats/lending_rates.html 20年後的內湖"舊"公寓...25萬/p, 30p, 750萬, 貸款85成, 約640萬, 利率2%, 20年月本息攤32,300元 發生甚事? 利率越低, 同樣房子, 20年折舊不算, 卻多繳近一萬? 本金多借了...2.32倍 20年前, 所得向上, 人口向上, 經濟向上, 77年買屋時的房價所得比10倍, 到83年就只有5倍了, 當時買屋的..真有人繳到現在, 房貸才繳完? 依銀行提供的數字來看是..5~7年 現在, 所得往下修正, 人口停滯, 經濟向下, 房價所得比10倍, 到...103年, 幾倍? 5倍? 年可支配所得增加到..256萬?? 雙薪家庭, 夫妻兩人都是年薪123萬? 年薪14個月, 月薪..8.7萬 ? 工程師?? 哈哈.. 如果是夫妻只有一人上班, 月薪17萬?? 甚叫平均所得?? 是路上找10個人問, 5個人都說...月薪8~17萬? 是嗎??? 是嗎???? 問問仲介底薪多少? 問問30歲以前所得是多少? 3萬? 哈哈... 本金比過去增加2.32倍, 未來五年大家可支配所得增加...2.32倍? 能保持87年的水準就偷笑了...沒搞好..回到78年水準, 隨著經濟負成長...一路斷頭... 現在不是嘴炮式喊多, 房價就會漲, 提供炒作的資金活水斷了, 買屋是要資金, 喊多, 不如快去想辦法解套, 或是找生意...話說回來...不買, 頂多沒賺, 但肯定不賠, 想賺錢..投機...賺多少是不知道, 反轉..投下去資金越多, 賠越多, 如果還是借來的...現在要想小賠點出脫, 困難....
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| 回覆者：DANIEL 發表數：1008 IP：118.165.143.* | 2009-03-07 12:02:59 |
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回覆 呂先生 於 ：2009-03-06 09:37:59 的發言內容
那是當然囉嗯~我覺得人總是有個預期心理 因為往下走總想忍一下就可以省更多 往上走就會有不買以後就要花更多錢的感覺 |
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| 回覆者：呂先生 發表數：7 IP：118.167.132.* | 2009-03-06 09:37:59 |
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嗯~我覺得人總是有個預期心理 因為總統大選的預期所以成交量暴增 因為金融海嘯的影響所以成交量爆跌 不過這"預期"似乎只會讓大多數人買在高點 真正的低點反而是投資人敢於議價才買的到 不管是房市股市人們追高的心理總是不變 所以老是看到被套牢或認賠殺出的人吧! |
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| 回覆者：DANIEL 發表數：1008 IP：118.165.154.* | 2009-03-05 22:53:39 |
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小弟是認為房價與收入都走向階層化 落差越來越大 旦不知道為何有人把事情看的那麼單一化 小弟很早以前也提出混沌不明時是買房子的絕佳時機 ###以全面看空來說 不過開版大說的投資 也是要有銀子 所以大都銀子不夠的能參予討論的也只有要求建商降價 要大家先別買建商或是投資客或是一般賣家==>才會降價 說是認知不和諧或是只能這樣做都好 還有的是銀子不構卻想當投資客的人 希望逢低買進以後高價賣出 ###以全面看多來說 就是手中有一些不好清的 之前高價清不掉 這次開低一點 讓一些原本沒有預算來看房子的 敢議價或是不懂行情以為不景氣中賺到斷頭屋 在牛皮股都不保值了 跟精華區好房子相比牛皮股一點都不牛皮 |
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| 回覆者：年底還會跌 發表數：1438 IP：211.74.55.* | 2009-03-05 22:49:37 |
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舉個例,約幾年前有個建案在新歐洲附近當時是個新屋1p賣18萬,直至去年最高個人估計也只能賣18萬,因為它已經變成2手屋了,當然現在更不可能賣的到18萬,再舉個中古屋的例子,我家是買中古屋約買8年,買的前2-3年是開598萬,當時父親急著買,我回答現在房價正高檔開始回跌所以不用急,後來認為時間到了看了約20間房子,覺得4間可以考慮其中一間就是我們現在住的這間居然還再賣,但開價已經降到498萬,另一間屋主始終不願意降價所以只有3選1,最後殺到446萬成交,買屋後房價還跌了一年多,此時朋友才進場買,花300萬買了7年的27p房子,那間原屋主在當時買在高點花520萬買的,朋友買了約6年後去年房價高點時賣約460萬,現在已經套牢,也就是說新屋買在高點13年後還無法解套牢,用去年前年最高點算我家值750萬,但現在算應該約500萬,但過去有些人說他家以前買80萬現在值數佰萬,這種情況買的房子都是民國80年才有的情況,我家也是有這樣過,但他們這種理論故意不談通澎問題,當時我也不願意筆戰,反正當時還在漲說什麼也沒人會信也毫無意義 現在新屋房價利潤大部份都被建商賺走那有多少空間可以投資,未來就變中古屋的價格,沒買在低點如何談投資?所以買房子投資也得看時間點,如去年前年買屋者幾乎都套在最高點,這一票人要解套5年10年內都無法解套 賣房子與仲介簽約一般一次3個月通常賣不出去仲介會要求降價續約,此時屋主都不願意降,續約第2次後賣不出去就會換別家仲介,經過幾次簽約後就會降價,也因此房子一波不會像股票一樣一波通常10幾天能結束,我幫父親買也賣過房子所以有些心得,過去也曾有人說我買不起看別人買心酸,各人也懶得做一些不必要回應,這版過去有很多代銷,仲介,地主,投資客,都爾虞我詐,自己需小心,所以何時進場需自己多做功課,若eric不再亂洗版我才願意續談這問題 |
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| 回覆者：南風 發表數：25 IP：118.165.20.* | 2009-03-05 22:24:07 |
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嗯, 蠻認同您的論點喲, 從去年第2季開始就積極的看房子, 條件好的熱門中古社區房子, 跌幅實在有限, 實際在房仲那出價的二間房子, 一間被截標, 另一間屋主的價格根本不願讓太多. 真的有機會可議到2成左右的房子, 不是買不起的豪宅, 就是條件較差的房子. 外在利率環境是歷史的新低, 定存利率不到1%, 如果有好的房子出現, 又有幸可以8折左右的價格買到,應該是要勇敢出手的時機了. 與其等到房市跌到底時出手, 倒不如目前挑個好房子試著用力砍價買, 目前是買方市場才有機會挑房子買, 等到是賣方市場時, 就不容易買到物美價廉的房子了. |
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