更新日期:2008/12/18 10:39 【工商時報　馬婉珍／台北報導】
　房市反轉，2、3年前購屋的房貸戶，現進入第3段的正常計息階段，在爭取調降利率或轉貸時，連連吃癟。反觀銀行居上風，有鑑於目前房市冷清，銀行放款風險大於利潤，因此多半採「冷處理」的態度，條件較差的客戶，銀行甚至寧願他們轉貸，以降低授信風險。


　遠銀房貸主管指出，2、3年前房市蓬勃，貸款成數高，動輒8成至9成，假設劉先生花600萬元買屋，通常可貸到500萬元，貸款成數約8成3；然而，現今房市交易急凍，銀行鑑價大打折扣，房子跌價至今，可能僅剩500萬元的價值。


　以銀行房貸業務來看，前2年的還款期間，幾乎是還利息居多，其實2年下來，本金大約只還掉50萬元，也就是說，劉先生待清償的本金，尚有450萬元。


　但房市持續下探，房屋價值被降估，以上述劉先生的例子來看，房屋僅剩500萬元的價值，又逢房貸利率進入第3階段正常計息，劉先生打算爭取調降「固定加碼」部份，銀行房貸主管坦承，以現階段而言，若劉先生個人條件不佳、擔保品座落區域跌幅大，通常不會積極主動處理。


　銀行房貸主管說，有些房貸戶拿「轉貸」當籌碼，銀行也不像以往一般極力挽留，因為銀行會評估，這類房貸戶要搬家，其實也轉不走。


　以劉先生的例子來看，房屋價值從2年前的600萬元，降至目前500萬元，劉先生還款至今，仍有450萬元的貸款金額，若他要轉貸，等於是買500萬元的房子，卻要貸到450萬元，必須向新銀行貸到9成的成數，才能充分抵銷，這還不包括轉貸需支付的額外費用。


　銀行房貸主管分析，由於目前貸款成數緊縮，貸到7成已是上限，而劉先生若決定轉貸，將要承擔新銀行重新估價的風險且要貸到9成的高額成數，因此恐怕無法如願，此外，目前並非每家銀行，都樂於承作放款業務，甚至有銀行現階段先吸收資金，等到明年3月才開放轉貸業務。


　一般而言，指數型房貸會有3個階段的計息模式，銀行為吸引客戶上勾，前2年的利率較低，自第3年起，就會以指標利率（i）＋固定加碼的形式，機動計息，固定加碼部份，以0.6％至0.8％居多。