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中信房屋:6月中古屋成交量較5月下滑28.37%
發表者:Jack  發表數:282 IP:123.193.137.* 2007-07-14 19:28:26

中古屋市場 打起延長賽

【經濟日報╱黃啟菱】 2007.07.14 02:12 am

台股表現強勁,萬點行情不遠,吸引愈來愈多熱錢爭相投入股市,房市相對出現資金動能不足的窘境。房地產業者發現,近日房市投資客逐漸出場,導致今年第二季中古屋市場的成交天數拉長許多,整體市況陷入盤整。

據中信房屋統計,今年第二季中古屋市場成交量,較第一季成長19.79%,價格水準大致持平。其中,6月單月表現不甚理想,總體成交量較5月下滑28.37%。

值得注意的是,第二季平均成交天數為55.81天,比第一季49.88天,增加了六天之多。在預售市場方面,全台各地案場的來客與成交,也多有下滑跡象。

對此,中信房屋副總經理劉天仁說,雖然目前中古屋市場成交價量尚屬穩定,房市未見泡沫化跡象,但從成交天數來看,第二季的確已開始進入震盪期,盤整跡象顯著。

劉天仁說,房市高檔盤旋格局確立,賣方堅持高開價,買方則望之卻步,買賣方認知差距越來越大,造成買賣天數拉長。

住商不動產總經理林倩認為,成交天數拉長,最主要原因是股市表現持續亮眼,吸引國內的熱錢大量流入,導致向來交易最為迅速的房市投資客紛紛出場,轉戰股市。

此外,銀行持續緊縮放款成數,央行緩步升息,政大地政系教授張金鶚說,這些變化都讓房市投資客的資金成本墊高不少,造成投資客逐漸退場。

張金鶚認為,金融機構緊縮房貸與投資客大量出場,是目前影響房地產景氣的兩大關鍵因素。

不過,房地產業者也認為,房市資金動能不足,只是暫時過度現象。劉天仁就說,下半年應該就可看到自股市獲利了結的資金,逐漸回流至房市。

劉天仁還指出,據內政部資料顯示,5月份買賣移轉件數已有4萬839件,今年全年買賣移轉件數應該還是有44萬至45萬件的水準,整體成交量不會比去年少。

【2007/07/14 經濟日報】

回覆者:Jack 發表數:282 IP:123.193.137.* 2007-07-17 22:04:42
工商時報2007.07.17
非捷運小套房 土銀大刀砍房貸
【朱漢崙/台北報導】

全國房貸承作量最大的土地銀行,日前針對小套房貸款頒布最新內規,要求全省一○四家分行嚴格把關,只要距離捷運站超過五百公尺以上的小套房,貸款成數最多不能超過七成!

土銀總行日前發給旗下分行的公文指出,除非小套房距離捷運站五百公尺以內,貸款成數最多才能到八成,反之,不到捷運站五百公尺的小套房,不論所在區位,貸款成數一律以七成為限,此限制比起土銀一般房貸最高成數九成足足少了二成之多。

房貸餘額高達五千多億的土銀,不僅是國營銀行,同時也是房貸市場最重要的指標銀行,預料此舉將對其他民營銀行限縮小套房房貸引發連鎖作用。

此外,小套房由於坪數小,相對而言也增加拍賣上困難;目前多數公股行庫對於小套房貸款均保守以對,兆豐銀行的個金事業處長孫蘭英就明確指出,小套房一般都是投資客買來出租給上班族,或是學生,一旦價格行情下滑,租金收益下跌,甚至空屋率增加,投資人就會面臨無法繳足房貸的困境。

以租金年化報酬率經常連五%都不到的行情來看,再扣掉房貸最起碼必須支付的二.八%年息,不僅致使投資人作小套房出租生意時經常「賠本」,連銀行處分小套房擔保品,都經常僅能以市價六成求售。

土銀目前旗下約有三十幾萬的房貸客戶,此次土銀頒布內規限制小套房的貸款成數,最主要是考慮到小套房坪數小,原本處分上就較一般住宅不易,因此格外強調附近區位的交通便利性,以對價格「保值」,降低處分風險,是否鄰近捷運站附近成為最後決定貸款成數的重要指標。

另一方面,土銀此舉也為防範投資客過度投資衍生更多房貸逾放風險,因小套房大部分的持有者,幾乎都是投資客;土銀主管對此表示,已特別提醒各分行,倘若同時持有二至三戶以上房產,就須特別留心其是否為投資客,且進而注意是否財務槓桿操作比重過高,「最怕的就是投資客一口氣投資很多小套房,一旦房價下跌,連貸款都付不出來!」
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