| 房貸緊縮衝擊套房成交量下滑1.27% 套房投報率降至3%以下 |
| 發表者：Jack 發表數：282 IP：123.192.154.* | 2007-04-27 23:03:12 |
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房貸緊縮衝擊套房成交量下滑1.27% 套房投報率降至3%以下 |
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| 回覆者：Jack 發表數：282 IP：123.193.137.* | 2007-07-10 22:27:14 |
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套房殺手！華銀小套房利息調高至5% 房仲：超過投報率 鉅亨網記者陳美玲／台北• 7月10日 2007 / 07 / 10 星期二 19:20 銀行房貸政策拉警報，大型行庫之一的華南銀行率先將20坪以下套房的最低貸款利率提高至年息5%，創房貸利率新高水準。住商不動產總經理林倩表示，目前全台套房的租金報酬率約在3-5%之間，華銀年息5%的利率已高出全台絕大多數套房的租金報酬率，預料華銀此擧將衝擊套房市場的投資價值。 目前房市景氣仍處於高檔，加上低利高成數的房貸政策，許多投資者多以小額自備款甚至免自備款方式進入不動產市場投資獲利，以以租養貸方式購買小套房，坐享房價增值套利空間。 不過，近期台灣大型銀行紛紛緊縮房貸成數，甚至以調高年息來抑制投資客縮手，讓房價回穩。包括台銀、國泰等大型行庫拒絕承作15坪以下小套房貸款，即使承作小套房貸款的中信銀也將商品限制在10坪以上。 而承作套房貸款的銀行，其貸款成數也多限制在 5成以內，也就是說購屋民眾若要以購買套房作為投資獲利工具，必須比普通住宅多付 2成的自備款項。華銀此次大舉將小套房年息拉升至5%的做法，恐會引發其他銀行跟進效應，對於套房市場將是重重一擊。 目前市場上一般房貸利率前半年約在2.3-2.4%間，7-24個月最低利率在2.6-2.8%間，第 3年後利率在3.5%以下，極少有超過4%的利率。以總價 500萬的一般住宅與套房做比較，套房自備款高達 5成即 250萬元，而普通住宅則只要 150萬元的自備款。 除了必須多準備 2成的自備款外，若以貸款總額250 萬元計算，每月支付的貸款費用，套房產品利息將比一般住宅多付出2000元，無形中讓打低總價算盤的購屋者吃了悶虧。 林倩預期，銀行大動作調升年息恐將衝擊大台北區盛行的小豪宅市場，並促成20坪以上的坪數成為今年下半年房地產交易買賣的主流，也會讓購屋族的平均年齡向上攀升不少。 雖然市場上看空小套房，不過林倩認為，其實套房產品並非不可進場投資，像是部份分於辦公商圈精華區或大學校園附近的套房，租金報酬率通常高於5%，同時又有增值空間，因此仍屬理想投資標的。 住商不動產建議，有意投資套房的投資人，除了自備款的估算要寬裕些外，租金報酬率是否高於5%，以及未來是否有增值空間，都是未來選擇套房產品時的重要評估指標。 |
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| 回覆者：Jack 發表數：282 IP：123.193.137.* | 2007-06-29 22:33:37 |
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工商時報2007.06.29 第四季房市 出現下滑警訊 【王尹軒/台北報導】 內政部建築研究所昨（廿八）日公佈「九十六年第一季房地產景氣動向調查」指出，第一季房地產景氣對策訊號為綠燈，但是，房地產景氣同時指標、領先指標，均出現下修趨勢，而且金融、房仲等業者對市場狀況判斷亦趨於保守，預料今年第三季及第四季房地產市場發展，呈現不樂觀預期，成長力道恐減緩。 內政部建研所所長何明錦表示，第一季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為十二分，已連續第六季出現綠燈，領先指標為一○四．二三分，比前一季下降一．一四％，同時指標為九五．八八分，較前一季下降○．三八％，顯示第一季房地產景氣雖然持平，卻已出現內部結構調整的下修趨勢。 負責執行調查的政大房地產研究中心教授張金鶚分析，領先指標自去年連續三季上升後，首度出現下滑，不論建築貸款餘額變動量、營建股價指標、消費者物價指數、國內生產毛額及貨幣供給額等，五項指標無一上升。由於領先指標對三季以後市場狀況具有預告功能，因此房市雖不會急轉直下，但很可能在第四季出現下滑，市場交易應審慎看待。 根據五月份對廠商進行調查指出，整體廠商對今年第三季景氣預期偏向悲觀，認為景氣看好的業者為一三％，不變者佔四五％，認為轉壞佔則四二％，尤其以營造廠、金融機構，及仲介代銷業者，對第三季市場景氣看壞居多。 就房地產市場狀況判斷，業者除了對市場房價呈現正面樂觀外，其他在市場資金週轉難易程度、市場銷售狀況、金融機構承做房地產貸款意願等三項指標，淨增加負四○％，更顯示對下半年景氣下修的預期心理。 在不同地區廠商對市場景氣預測方面，北部業者出現少見的悲觀看法。張金鶚指出，由於過去北部業者普遍對市場景氣比中南部業者樂觀，第一季調查卻顯示，認為下半年景氣轉壞比重達四二％，已超過中南部業者的三四％與三七％，很可能是北部業者因為價量居高點，出現居安思危的下修預期。 |
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| 回覆者：Jack 發表數：282 IP：123.193.137.* | 2007-06-23 15:51:13 |
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中國時報2007.06.23 投資客退場 房市交易鈍化 【王莫昀/台北報導】 台北市向來是台灣地區外來人口遷入最多的都市，然而自今年初以來，卻持續出現台北市「移出人口」高居全國第一的現象，再加上央行調息、銀行房貸成數降低等因素，房仲業者預期，短期之內，北市房價追高不易。 群義房屋北區事業處總經理潘家成指出，近幾個月持續出現的一些人口移動與購屋交易數字統計頗值玩味，包括台北市移出人口高居全台第一，主要移往地區是台北縣及桃園縣，台北的投資買家持續出現在台中市等地的房屋市場。 此外，台北市中古屋交易投資需求趨於緩和、雖然自住需求仍大，不過除了大安區、信義區、中正區、天母及內湖精華地段物件因為生活教育環境機能完整，區域獨特人文氣息及交通便利等因素仍然搶手外，其餘多數地區的買賣方期望的交易價差已經明顯增大，加上一些銀行逐漸將部分都會區房屋核貸成數調降至8成或7成以下，更直接衝擊買方荷包及自備款準備金額，近月房市物件買賣有交易鈍化情形。 他表示，這些現象不限於台北市，包括台北縣、桃園縣、台中市等地也有類似現象。 但根據內政部新發布的96年1至4月中古屋買賣數量顯示，儘管台北市人口陸續移出，但在房屋交易物件統計中，北市、北縣與高市較去年同期成長，這顯示一地的房屋交易其實與當地的工商發展、政府資源投入、公共建設開發及捷運開發聯結有著極大關聯。 業者研究發現，雖然買賣價格認知差距拉大，投資客逐漸退場，但自住及置產型客戶卻也相對較前成長，在買賣交易比重上也由前兩年的3.5比3.5比3轉變為現在2比4比4，這也使得整體房屋交易價位波動比較平穩。 |
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| 回覆者：Jack 發表數：282 IP：123.193.137.* | 2007-06-22 22:15:18 |
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央行再升息 恐引爆套房賣壓 【聯合報╱記者林韋任、許韶芹／台北報導】 2007.06.22 02:09 am 中央銀行擴大升息至一碼（0.25個百分點），房地產專家昨天說，利用高槓桿財務操作的投資客負擔增加，恐引發套房拋售賣壓；如果利率急升超過民眾負擔，金額高達三兆元的低利優惠房貸戶，就是下一波受害者。 央行近三年來已連續升息12次，房仲業者試算，房貸利率每升一碼，以20年房貸、每100萬元貸款金額估算，每個月貸款成本約增加127元，大約是一頓商業簡餐的價格。不過過去升息只有兩次升足一碼，其餘都升半碼，房仲業者認為，到目前為止影響幅度有限。 永慶房屋代銷事業部協理王財旺擔心，升息後，房地產市場的投機客萎縮，「拉抬市場的人被殺，難免會震盪一下」，不過央行升息代表要對抗通膨，而房地產是抗通膨的最好標的，只要利率不急升、斷頭屋不跑出來，市場仍相對穩健。 住展雜誌研發長倪子仁發現，現在一般預售建案的銷售期比去年拉長，以一個20億元的預售案而言，去年大概三個月可賣完結案，但今年要拉到四個月左右。 王財旺說，主要是因為建商在推預售屋，要把「不可預期的建築成本加進去」，房價開價推向新高，如南港每坪開到60萬元、內湖挑戰80萬元，木柵每坪50萬元，預售房價拉高，才讓預售市場停滯期拉長；不過預售屋買方要兩年後才要正式揹房貸，對目前升息比較沒有感覺。 中信房屋特助胡佩蘭也說，昨天的升息對房市影響有限，目前房貸利率普遍大約在3%左右，但如果利率升得又快又急，一下子到4.5%，恐怕就會超越一般民眾所能負擔的範圍，沉重的房貸不僅會對生活產生衝擊，更會讓市場的購屋意願降到低點。 信義房屋企研室主任蘇啟榮認為，國內資金相當充沛，短期內房貸利率大幅上揚的機會不大，反倒是最近金融機構紛紛調降房貸成數，抑制了投資客投機行為，部分首購族的購屋需求也可能受到影響。 【2007/06/22 聯合報】 |
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| 回覆者：Jack 發表數：282 IP：123.193.137.* | 2007-06-19 18:15:59 |
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防投機客15坪套房 多家不承貸 【經濟日報╱記者呂郁青、陳芝艷、洪凱音／台北報導】 2007.06.19 04:02 am 早在立法院三讀通過「消費者債務清償條例」，各家銀行早已緊縮消費性貸款，尤其與消費大眾息息相關的「房屋貸款」，緊縮程度最顯著。 32歲的阿元（化名），不久前購買一戶信義區小套房，以為位於市政府捷運站附近，可以輕鬆貸款，沒想到，花了一個月時間，與超過八家銀行探詢，沒有一家成功完成申貸。台灣銀行更挑明，不論地理位置多優越，15坪以下的套房商品，將不再承做。 台銀坦承，不承做15坪以下套房商品，是近兩個月來訂定的新政策，除此之外，「三低」條件的個案也不承接，即總價低、門檻低（自備款低）與年齡低的族群，除了債務清償條例通過後的現實因素外，就是擔心房價一旦反轉，投資客無法獲利、出脫，造成整體市場惡性循環，銀行會成房市的最大受害者。 台北富邦銀行指出，同樣房貸商品物件，只要第一家銀行不願意承作，消費者再多申請幾家，結果都會一樣，阿元就是最好的案例，願意承做的客戶或商品，不論向哪一家銀行提出申請，都會通過。 另外一個案例則與阿元際遇大不同，在上市櫃公司上班的陳先生最近就收到銀行主動邀請函，願意將房貸利率降為2.35% ，陳先生一算，即使多付出抵押權設定規費、代書費等，仍比目前房貸利率2.9%優惠許多。銀行主動邀請的目的，就是希望收入穩定的上市櫃公司員工，能夠將房貸搬家，積極拉攏銀行眼中的好客戶。 華南銀行表示，受到債務清償條例影響，早一波已有緊縮政策，以台北市為例，最明顯就是貸款成數降低，過去平均貸款成數為85%，目前已降為80%；中信銀房貸成數最高只有75%，中信金個金執行長尚瑞強說，債清法過關之後，授信政策上一定會趨緊。 【2007/06/19 經濟日報】 |
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| 回覆者：Jack 發表數：282 IP：123.193.137.* | 2007-06-18 22:42:28 |
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拉抬雙率 央行本周可能升息1碼 【經濟日報╱記者黃琮淵、孫中英／台北報導】 2007.06.18 03:31 am 中央銀行拉抬雙率，防堵資金外逃，金融業認為，本周四（21日）央行理監事會，利率有上調1碼（0.25個百分點）的空間。但業者認為，最好防堵資金外移方法，就是降低台灣遺產稅率，稅率降到零，政府稅收起碼提高2,000億元。 美商雷曼兄弟選擇雲南麗江，舉辦大中華區資產研討會，出席的包括台灣各大金控，例如新光、富邦投資長、財務長等。他們認為，本周四央行理監事會，央行調漲利率幅度應有1碼空間。 金融界人士認為，央行升息是勢在必行，且央行最近動作加大，更令外界預期央行升息幅度擴大。自5月下旬以來，一方面緊縮市場資金，造成短期利率飆漲；另一方面又大舉拋匯回收新台幣資金，讓新台幣兌美元匯率回升。除了在雙率市場動作頻頻之外，日前更邀集台灣銀行等八大行庫董事長、總經理至央行開會，了解行庫資金調度情況。 在昆明主持台灣人壽高峰會的台壽保董事長朱炳昱也說，台灣利率近期應是「向上」，但他認為，政府要遏阻連續五年的資金外流狂潮，提高雙率只是方法之一，但關鍵，其實在降低遺產稅率。 目前台灣遺產稅率高達50%，但香港去年將遺產稅降到「零」之後，一年稅收反而以超過兩成速度成長。朱炳昱說，目前有錢人將資金移往海外的「節稅成本」是10%，他認為，台灣遺產稅率只要降一成，稅收就會增加。 朱炳昱說，外資花旗環球證券估計，台灣已外移海外資金，少則3,000億、多則5,000億美元，即新台幣9.9兆到16.5兆元，去年光是外移海外的台灣錢，就有1.45兆元。朱炳昱說，有錢人的錢為何非走不可？除台灣雙率低之外，就是要迴避「最低稅負制與遺贈稅」。 朱炳昱說，資金是流動的，稅率下降，資金和人才會回流，他估計，台灣遺產稅率降到零，政府一年稅收起碼增加2,000億元。香港立法局當初立法調降遺產稅時，就說，遺產稅率高「最傷中小企業」，因為很多中小企業主第二代為繳高額遺產產，被迫結束營業，最有錢的大戶，反而課不到。 【2007/06/18 經濟日報】 |
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| 回覆者：Jack 發表數：282 IP：123.193.137.* | 2007-06-14 22:34:02 |
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房市吹冷風 投資客漸退場 【經濟日報╱記者林淑媛／台北報導】 2007.06.14 02:40 am 經建會昨（13）日公布今年第一季房價綜合信心分數降至106.83，比去年第四季的110.27大幅下降3.44分，民眾對房市的看法趨於保守，其中想購屋者的投資比率出現大幅下降的情況，從去年第四季的24%滑落至19.6%，顯示投資客有逐漸退出房市的跡象，房價長期由看漲轉為持平看跌。 經建會昨日公布今年第一季台灣住宅需求動向調查結果，台北市的房價年所得比從上一季的8.8倍，降至8.1倍，但台北市民仍得不吃不喝8.1年，才買得起房子。調查主持人、政大地政系教授張金鶚認為，部分民眾買小套房，是房價所得比下降的主因。 值得一提的是，南部房市似乎出現回溫的跡象，調查顯示，第一季台中縣市與高雄縣市房價綜合信心分數分別是117.24與112.47，兩個縣市首度同時超越北市的108.25。 根據經建會委託國土規劃及不動產資訊中心調查顯示，整體購屋者房價綜合信心分數為樂觀，只有106.83分，比上一季大幅下降3.44分，綜合信心分數以台中縣市最高，桃竹縣市最低，而且桃竹縣市各項房價信心低於100分，對長期房價支撐力道不足。 經建會調查，對近期房價看法，有13.7%的人認為會小幅下跌、一年後有25.8%的人認為會小幅下跌。張金鶚則分析，房價看法短期偏向持平看漲，長期則由看漲轉為持平看跌。 此外，有關房市充斥投資客的問題，在此次調查中顯示有趨緩的跡象，第一季潛在購屋動機的投資比率滑落至19.6%，比上一季的24%減少4.4個百分點，投資需求出現降溫跡象。 以台北市為例，去年第三季想購屋者投資比率為28.1%，第四季則出現25.3%，今年第一季再度滑落至24.8%，已經是連續兩季出現投資客比重下降的情況。 有關房價所得比的問題，張金鶚說，今年第一季全國房價年所得比為6.6倍，與去年第四季持平，房貸支出占每月所得比為29.9%，研判是因為小套房產品增多，導致貸款負擔率些微下降。 儘管北市房價負擔減輕，但張金鶚認為，整體購屋壓力未有明顯紓解。 【2007/06/14 經濟日報】 |
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| 回覆者：Jack 發表數：282 IP：123.193.137.* | 2007-06-08 22:28:55 |
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北台灣房市景氣 三個月來最差 【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2007.06.08 02:20 am 住展雜誌昨（7）日公布5月北台灣房市風向球下降4分來到56分，是近三個月來的最低分數，燈號雖仍為綠燈，但來客、成交數依舊無起色，是近年來連續兩個月出現的特殊現象，顯見329檔期銷售率不如預期，下半年北台灣房市恐有變盤疑慮。 金管會開始對金融機構進行建築融資放款的金檢作業，最近又有閣揆換人等政治干擾，加上遲未開放大陸人士來台觀光等利空衝擊，造成5月購屋者嚴重觀望，例如台灣銀行已不承作套房案房貸，還有銀行將貸款成數降至五成以下，使投資性買盤在5月大幅萎縮。 從5月住展風向球六大指標分析，房屋供給量未見大幅減少，預售屋與新成屋分數雖各降1分，但5月大型的新推指標個案已不多見。 例如先前熱門戰區的北市內湖區及板橋新板特區，由於大型個案已快賣光，廣告量及來客量都大不如前；而下半年將出現補漲行情的北市文山區，大型建案如「遠雄日光」、「國泰御園」等，都還未進入強銷期，使4、5月的推案熱度無法銜接，造成來客數與成交組數均未見起色。 至於5月的土地標售熱度，似乎也出現降溫情況，標出的土地都是100坪以內的小面積土地，市中心大面積土地標售不復見，建商開始轉戰升格為準直轄市的台北縣。 【2007/06/08 經濟日報】 |
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| 回覆者：Jack 發表數：282 IP：123.193.137.* | 2007-06-05 21:36:35 |
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央行不排除擴大升息1碼 【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】 2007.06.05 03:15 am 中央銀行決定，第二季央行理監事會議將在21日召開。一般預料，央行面臨國內物價上漲壓力，將繼續升息，升息幅度至少半碼（0.125個百分點）；甚至這次不排除擴大升幅至一碼（0.25個百分點）。 但市場人士強調，央行為抑制物價上漲，最近已積極透過公開市場操作，沖銷市場資金，此舉已能達到控制貨幣數量的目的；再者，央行必須考慮到國內內需市場不振，利率升幅不宜太大、貨幣政策只能緩步、微調，不宜擴大升息幅度。因此本次升息幅度是否會擴大，仍有待觀察。 近來不少民生物資都已漲價，不是價格較貴，就是同樣的錢能買到東西分量減少。但經建會日前公布，4月分消費者物價指數較上月漲1.14%，較去年同月上漲0.67%。1至4月平均較上年同期漲0.9%，核心物價上漲0.67%，數據顯示國內物價仍屬平穩。 為消弭物價上漲預期心理，央行官員證實，雙率政策已經悄悄調整。一般認為，央行本月下旬將召開的理監事會議可望持續升息，幅度至少半碼，甚至可望擴大至一碼，藉此宣示央行抑制物價上漲的決心。 匯率政策方面，市場人士指出，過去兩個多月，台幣匯率因利差交易，使台幣面臨沉重貶值壓力，央行消弭預期貶值心理，持續不斷強力干預，5月下旬台幣終告止貶回升。 【2007/06/05 聯合報】 |
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| 回覆者：Sagitta 發表數：137 IP：219.87.129.* | 2007-05-15 13:03:38 |
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回覆 KING 於 ：2007-05-15 10:28:55 的發言內容
讓我猜：是您賣不好，所以在酸吧？酸葡萄心態吧 我一直覺得住展雜誌是站在建商那邊而非購屋者這邊，畢竟裡頭的廣告主都是建商而非購屋者，讀者付費買的那些錢還養不起住展那群人！ 所以呢！為何住展會如此說？又為何之前幫建商美言的經濟日報最近也有多篇警惕文？因為紙包不住火了嘛！還不快轉風向，到時可就臭頭了！ |
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| 回覆者：KING 發表數：15 IP：218.210.94.* | 2007-05-15 10:28:55 |
| 酸葡萄心態吧 | |
| 回覆者：Jack 發表數：282 IP：123.192.154.* | 2007-05-14 21:30:38 |
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住展風向球警訊 建商一頭熱購屋者冷淡 •倪子仁 2007/05/10 從329檔經過的第一個月份4月來觀察，出現推案量大、廣告量大，然來客組數與成交組數卻沒有相對提高，出現不增反減的市況，顯示房市已出現某種警訊，即推案業者一頭熱的推案、打廣告，購屋者卻冷淡以對的市況。 北台灣329檔推案量達1500億元，是92年SARS之後，房市反彈以來的最大量，然從329檔經過的第一個月份4月來觀察，出現推案量大、廣告量大，然來客組數與成交組數卻沒有相對提高，出現不增反減的市況，顯示房市已出現某種警訊，即推案業者一頭熱的推案、打廣告，購屋者卻冷淡以對的市況。 住展雜誌發佈329檔後第一個月的風向球，分數為60分，較3月份風向球下降了1分，風向燈號為代表復甦安全的綠燈。 從4月份住展風向球六大指標來看，因329檔推案量爆出天量，預售推案分數為16分，是今年以來的最高分，新成屋推案分數為8分，顯示年度的第一大檔期329檔，預售屋與新成屋推案一片火紅。 再從廣告批數分數與廣告實收金額來觀察，分數為14分與12分，可見329檔的第一個月份起，推案業者看好後市，紛紛砸下大量的廣告來吸引客戶，以遠雄建設的兩個造鎮案為例，亦重演去年包版打廣告的策略，4月份可說是周周都是廣告總批數的冠軍。 雖說推案量與報廣量都維持在相對的高檔，但4月份各指標工地的來人反應與成交狀況，並不如預期的好，有許多指標個案的每周來人，起起伏伏、時好時壞，並不穩定，北市士林地區的某個高單價指標個案，更演出房價開高走低，議價空間高達三成的血淋淋市況。 照理說，推案量大、廣告量大，來客組數與成交組數應該會相對提高，然4月份的來客組數分數與成交組數分數，較3月份都降了1分，出現建商一頭熱的推案打廣告，購屋者卻冷淡以對的市況。 4月風向球露出市場出現該注意的訊號，購屋者面對大台北地區高房價的轉唳點，已有部份購屋者不敢再追高，深怕成為景氣反轉下的最後一隻老鼠，而議價空間的放大，更突顯出買賣雙方的成交價差愈拉愈大，碰到一些亂開價的業者，購屋者可能看都不想看，使得4月份許多開區段高價的個案，演出「曲高和寡」的銷售市況。 住展雜誌研發長倪子仁表示，雖說4月份的房市出現警訊，惟就此斷定今年329檔出現變盤的走勢，景氣已出現反轉向下的訊號，住展認為，我們不應用一個月的市況來斷定是否會變盤或是走空，而應該持續再觀察幾個月，如果5月、6月的來人組數與成交狀況，仍沒有起色，那麼房市反轉向下修正的機率才會相對提高。 近來國有土地標售火熱，市中心土地更是頻創新高，加上原物料及砂石上漲的推波助瀾，使建商的營建成本愈墊愈高，最後當然是反應在高的房價上，最近產官學界對房市的關切度大為增加，對地產業者而言，實不應急行軍的將房價拉抬過快，使原本可以多走幾年的多頭房市，提前出現反轉的變數，安安穩穩有計劃性的推案，不一窩蜂推案才是房市的康莊大道。 |
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| 回覆者：Jack 發表數：282 IP：123.192.154.* | 2007-05-10 22:10:55 |
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2007.05.10 房市風險浮現 銀行緊控房貸成數避風暴 【中時電子報邱慧雯／台北報導】 房地產榮景已持續數年，現在房價已來到相對高點，加上司法院版「消費者債務清理條例」可能通過實施的不確定性，讓銀行業者大喊吃不消，紛紛謹慎管控目前房貸放貸情況。 銀行業者表示，司法院版的消費者債務清理條例會如此訂定，或許當初的確立意良好，不過若此版本通過實施，給予卡債族自用住宅長達十年的房貸喘息期，銀行業者只好進一步限縮貸款成數，尤其是針對一般住宅，而非豪宅。那麼，較無能力購屋的民眾，可能就更買不起房子。 目前幾家大型消金銀行，包括中信銀、台新銀與新光銀，房貸授信都已趨向保守，貸款成數皆限制在八成以下。以中信銀而言，近年第一季的房貸授信餘額已從二○○五年的3260億元、二○○六年的2910億元，降至今年的2840億元，貸款成數也從前述時點的83.6％、74.2％，降至71.8％。 台新銀行的房貸餘額則仍在成長，從二○○五年第一季的1890億元、二○○六年第一季的2120億元，成長至今年第一季的2130億元，不過台新金控財務長賴昭吟表示，目前貸款成數平均管控在七成五，且95％是以自住型客戶為主，75％客戶在北部，且98.3％的房貸屬一胎房貸，以逾放比來看，長期都未超過1％，因此風險仍在可掌握範圍內。 新光銀行的房貸占整體授信餘額的比重，則從二○○六年的38％，稍降至今年第一季的37％。新光金協理徐順鋆表示，目前新光銀房貸業務的成長趨緩，主要是因為授信更為嚴謹之故，新光銀已將鑑價中心獨立，讓房地產價格能夠更公平，同時也避免價格的競爭。目前新光銀未承作高成數的房貸放款，且規範放貸比例不得超過八成，來自大台北地區的房貸放款約佔40％，顯示新光銀亦正謹慎控制房貸風險。 由於去年深受卡債風暴之苦，面對下一波可能席捲的房貸風暴，這些大型消金銀行無不繃緊神經，甚至連老行庫也已限縮貸款成數，包括三商銀、合庫等，多已將貸款成數降至八成以下，且嚴格控管大台北以外區域的房貸成數。 |
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自宅借款規範 恐埋房市地雷 【經濟日報／記者 洪凱音】 2007.05.09 03:31 am 俗稱個人破產法的「消費者債務清理條例草案」，已於4月初在立法院一讀，條例中對「自用住宅借款」的相關規範，讓銀行一向偏好的抵押品房貸業務，馬上面臨緊縮和調整授信策略的壓力，恐怕讓房市泡沫化的危機提早來臨。 所謂「自用住宅借款」就是貸款人一旦還不出錢而申請破產，就能以債務人身分，要求銀行在一定期限內，不能拍賣房子，必須保障債務人的居住權。 政治大學地政系教授張金鶚指出，銀行已經開始預估這類風險，將依未來的房價趨勢，徹底落實「估價」政策，並嚴格審核貸款人的收入及還款條件，降低銀行放款收不回的風險，對房貸戶直接的衝擊就是房貸成數面臨緊縮，並衝擊整體房屋市場行情。 「消費者債務清理條例草案」一旦通過，由於銀行不能在短期內拍賣房子，房貸催收的成本肯定上升，加上落實估價政策及房價偏高的趨勢，房屋貸款的平均成數將從現行的七、八成降為五、六成，而總價低的小套房，甚至已成為大型行庫拒絕的房貸商品。 令人憂心的不只消費者債務清理條例草案通過，北部的房價近年來過度超漲也形成房市隱憂，統計顯示，台北市居民必須要不吃不喝八年十個月，才能買得起房子，比起中南部不吃不喝六年的行情，北部民眾房價負擔比率的確過高。 另外，過去幾年政府主導政策優惠房貸，希望提升國內房屋自有住宅率，在房價高漲的趨勢下，家庭平均收入中高達四成作為房貸用途，高於不得超過三分之一理想水準。 張金鶚擔心，繼卡債風暴後，銀行授信政策再趨保守，今年恐將出現「房債」、「房奴」的現象。而貸款人資金壓力大，萬一房屋資產縮水，極可能拒絕支付貸款，讓銀行風險提升。 張金鶚表示，在自備款成數增加的情況下，不但遏制投資客進場賺取差價，就連自住、剛成家的族群，可能面臨買不起房子的窘境，房市供給自然大於需求，連帶影響房屋市場價格，房市泡沫化可能提早出現。 【2007/05/09 經濟日報】 |
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投資套房 愈來愈沒賺頭 【經濟日報／梁任瑋】 2007.05.05 02:09 am 圖／本報系資料照片 套房是許多上班族與投資客，投資房市的最愛。不過近幾個月，銀行對套房產品的貸款日趨嚴苛，不僅核貸成數降低，甚至多家行庫不再承貸小坪數套房，使成屋市場套房成交量比，由去年第四季的4.99%，到今年第一季衰退為3.72%。 住展雜誌統計，北台灣套房推案量，從93年的5,517戶、206.6億元，增至94年的7,458戶、344.2億元，95年推案更一舉突破100件大關達到102件，推案戶數1萬5,285戶，是94年的一倍多，推案量604.1億元，較94年成長75%，也是近年最大量。 豪宅與套房熱賣，房價不斷上漲，讓政府相關單位感到不安，深怕建築融資與房屋貸款過於浮濫，會變成下一個卡債風暴，於是下令對投機性較高的產品，特別是套房降低貸款成數，使投機客無法運用高的財務槓桿套利。 事實上，降低放款成數並非全面性降低，以台北市而言，要貸到七、八成仍屬正常，但走出台北市，銀行就相對保守起來，新成屋賣壓大的地區，或是單一套房規模過於龐大的個案，都會從嚴把關，有的低到只願意貸款五成。 這種政策性的動作，已使套房的買盤出現明顯縮手，據住展統計，今年1至3月的推案量有27件，戶數2,813戶、案量139.4億元，預估全年推案戶數將減少至1萬戶左右，推案量也比去年減少二至三成。 中信房屋調查台北市套房產品租金報酬率發現，由於薪資及物價水平的調整波動，遠低於房價飆漲幅度，許多台北市區段套房出租投資報酬率已低於3%，套房正面臨政策與市場的雙重考驗。 中信房屋董事長特別助理胡佩蘭分析，單就套房投資報酬率來看，中山北路與林森北路一帶的出租套房，因地緣關係，有不少外籍商務人士及鄰近上班族客層，且房價漲幅相對低於大安、中正及內湖等商務區段，第一季以6%至7%的獲利空間居冠。 位居市區精華地帶的忠孝東路商圈、信義永康商圈，則因交通地利便捷以及明星學區的加持，投報率亦有3%至6%不等。 胡佩蘭表示，現階段買套房的客戶，以「自用」及「學區設籍」兩種為主。想要投資套房作為賺取租金型的理財方式，除非能找到較大坪數的中古公寓、華廈改裝，否則獲利空間非常有限。 賺取價差型的套房投資，則要視物件的地段、管理、居住品質等各項優勢，來期待房價續漲的空間。 住展雜誌指出，今年以來，地產業界對套房推案規模與分散地區，已有新的共識，不在同一個區段推出太多的套房案，不推單一量體太大的個案，以降低投資客的風險。 畢竟，單一個案的戶數如超過500戶以上，交屋後釋出的出租或賣出量體過大，如果沒有相對的需求，房價與租金勢必下修，投資報酬率可就沒有當初廣告時來得那麼令人滿意了。 中信房屋提醒消費者，選購套房產品要注意公設比是否過高，而影響居住品質、交通便利性，周邊生活圈族群的特性，也可預估未來的轉手性，千萬不要因為低頭期款及低總價的迷思，而由套房一族成為套牢一族。 【2007/05/05 經濟日報】 |
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