房價暴漲 下手要準

2007/03/16 09:47 記者:【蔡惠芳】

這幾年來房地產行情大漲，部分精華地段屢創新高，中產階級購屋族想要尋找房價合理，未來比較不會因為餘屋壓力而下跌的區域，以大台北地區來看，台北市可以找松山、內湖、大同，及萬華區；台北縣則要看新莊、土城、淡水等區。

要找到抗跌的好宅

依據最新統計，台北市在這六年來，中古屋平均大漲四一．四％，台北縣平均漲幅也有三○．九％。對於一般中產階級來說，現階段買屋所面臨的最大難題，就是要如何才能找到房價合理，且未來不會受到餘屋過剩，房價大幅下跌的「好宅」。

對於中產階級的購屋需求，房地產專家指出，這可以從房地產上一波景氣低迷的九十年，到連漲四年的現在，先掌握究竟房價漲了多少、那些區域漲最多、那些區域相對可能有補漲行情，來作為研判未來房價走勢的根據；然後再輔以區域供需的結構，就能掌握未來的潛力區。

興建中捷運線有補漲相

根據住商不動產企劃研究室比較九十年至九六年間，大台北地區的中古屋成交行情發現，這六年之間，台北市以平均漲幅四一．四％，大於北縣的三○．九％。其中，台北市精華地段表現最為明顯。

住商不動產機構總經理林倩分析，以台北市來說，六年來漲幅最大的區域，榜首是大安區、房價平均大漲五八．六％；其次是信義區、平均漲幅為四九．三％；中正區緊追在後，達四四．九％。至於台北市平均不到四成漲幅的區位，包括松山、南港、士林、內湖、文山、大同、萬華等區。其中松山、內湖、文山、大同、萬華漲幅較小。

林倩指出，若輔以未來即將通車的萬大、新莊、內湖等幾條捷運線，松山、內湖、大同、萬華等區後勢相當看好，在房價漲幅相對低的狀況下，值得自住購屋進駐。

在台北縣方面，六年來漲幅最大的是三重，高達五○．四％；五股則以四四．七％的漲幅，排名第二；至於蘆洲則平均大漲四三．八％。

以目前漲勢不高的新莊、淡水、土城，林倩認為最值得推薦。

新莊由於三年後新莊線通車，加上新莊副都心的規劃，將有機會成為台北縣的新焦點；而淡水在預計興建輕軌鐵路與新市鎮重新檢討後，未來將可能帶動大量人口移入；土城在看守所移出，以及捷運延長營運路段後，帶動土城內的整體發展。

鶯歌、泰山有餘屋壓力

但值得注意的是，目前有些房價較低區域，如鶯歌、泰山、林口，中古屋與預售屋價格雙雙推升，讓兩者之間價差拉近。未來如果沒有重大利多，可能會讓這些區域飽受餘屋壓力。

林倩指出，這一波大台北地區中古屋大漲一波，主要是因為豪宅效應帶動。其中以豪宅聚集地段的大安、中正、信義，漲勢最猛，平均漲幅都超過四四％，進而帶動週邊中古房價飛漲，平均中古屋漲幅更高達近六成。

三十坪中古屋有潛力

對於現階段想要購屋自住的消費者來說，林倩建議，與其獨鍾高價地段的中古屋，而遲遲不敢進場，還不如把重心轉往漲幅還不太的潛力區位，以相對較便宜合理的房價出手。

尤其近六年來作為房市主力的三十坪左右的中古屋，近兩年內在大台北地區少有新案推出，因此這類中等坪數中古屋，有逐漸向台北縣挪移的現象；證明中產階級、薪水階級，甚至年輕購屋族，正在往郊區化移動。

此外，過去只出現在台北市中心的百坪豪宅，也有往板橋、中永和移動的趨勢，但短期之內，三十坪左右的中等坪數住宅，仍為市場主流。

林倩分析，大台北地區的小套房與豪宅，已有不少投資客進入，一旦大環境不利，投資客將隨時出場，反觀以自住客為主的中等坪數產品，兩年後將因為推案少而奇貨可居，而如果地點好，生活機能佳，不論房價高低點，都是進駐好時機。