房市／板橋租賃投資市場錢潮洶湧、引領風騷！
東森新聞報 更新日期:2006/12/22 10:25 記者:本報訊

台北縣板橋地區在交通以及多項公共工程建設的利多影響，房市持續看漲；另外，受到致理、台灣藝術大學、亞東技術學院，以及亞東醫院等學區院區所帶動的租賃需求影響，板橋租賃投資市場更是錢潮洶湧，引領風騷！

隨著致理、台灣藝術大學、亞東技術學院，以及亞東醫院等學區院區、與板橋市各類服務業就業人口所帶動的租賃需求影響，本區舊公寓改裝套房雅房的租賃投資市場也相當發達。

東森房屋板橋加盟店店長廖長生指出，以目前銀行定存利率不到2％的狀況下，把錢放在銀行裡是非常不划算的，而其他投資工具風險又高，不像房地產投報率如此穩定。他說：「媒體曾經戲稱公寓租賃投資像是『養個啞吧兒子』，又孝順、又聽話、又會賺錢，還不會忤逆，在板橋就是這樣的。尤其是舊公寓頂樓加蓋的案子，只要稍加整理，投資報酬率往往超過定存利率，拿閒錢來投資、獲利又穩定，何樂而不為？」

至於頂樓加蓋會不會涉及違建的問題？合理房價該如何估算？廖長生說：「3、40年以上的舊公寓，頂樓加蓋幾乎是既成的違建，只要不全部拆除重建，只做內部整修，就不會涉及違法。在房價上面，則建議以投資報酬率來回推房價，因為頂樓與加蓋看似兩層、產權只有一層，以單層產權來看，房價是高到離譜；若是以投報率回推，就有進場的行情依據。」

「舉例來說，一戶30年的舊公寓5樓，單層面積30坪，頂樓加蓋20坪，使用空間約50坪、產權卻只有30坪，若單單要買來自住，怎麼出價都很難判斷。但這樣的產品，大約可以隔成7∼8間套房來出租，每間裝潢成本約在15∼20萬，租金從8000∼10000元/月不等，若以投資報酬率6％來回推，月租8千乘以 8間，再乘以12個月，年租金約76.8萬，除以6％，得出成本約在1280萬，扣掉裝潢成本160萬（以每間20萬計算，8間共計160萬），合理房價約在1120萬。若以30坪舊公寓買價1120萬，一坪就要37萬多，非常不合理；但若以投報率計算，則1000多萬上下的房價還有6％左右的投報率，就相當划算了。當然，成本抓得越低、投報率就會越高了。」

廖長生表示，在預售屋推案量持續增加、屢創高價，且各項公共工程建設都還在進行的狀況下，加上目前房貸利率還處於低檔的階段，2007年板橋房價還有成長空間，房市交易量體也還相當樂觀。

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