房屋買賣, 就是有人看空, 有人看多, 才會有交易
至於是空或是多, 實在是很難預料的, 因為通常預料都是靠過去的經驗法則, 但過去的趨勢並不代表未來一定會遵循....

在資產重分配中
一定要小心停看聽思考再思考
否則別放大屁吹大牛:錯了沒事
你卻中毒受大害
她呢?繼續吹繼續放
(包瓜阿瓜言行也一樣不可盡信)

鉅亨網記者林大正／台北•11月18日
2006 / 11 / 18 星期六 18:30

香港戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出，他看
空明年台灣「房價」，而非房市，理由是從2003年起房
地產復甦至今，「北熱南冷」的失衡現象非常明顯；而
北市漲太多，市場已出現對價格的存疑，加上投資客比
重增加，非主流產品中的套房、豪宅有「喧賓奪主」之
勢，因此明年整體在「價穩量縮」的格局中，他認為過
度高漲的房價很可能被市場修正。

「2006不動產交易會」在台北世貿的展期進入第 2
天，顏炳立應邀發表對台灣明年房市的看法。顏炳立指
出，房地產和金融業的生存息息相關，從2001年起觀察
銀行的不良債權 (NPL， Non Performance Loan) 由少
量至2003年SARS疫情後遽增，隨著SARS後房地產回溫，
去(2005)年 NPL又逐漸降低。

所謂的 NPL，是指客戶未能正常繳納本息，甚或債
權回收無望，而在會計上被打入「壞帳」(Bad debts)
項目的不良金融資產。

顏炳立認為，隨著北市房價的市場認同度降低，平
均成交天數拉長，高房價能否持續「支撐」下去還有變
數。一旦非主流產品需求出現鬆動，去化遲緩，加上不
動產事業在銀行放款業務中佔很大的一塊，營建業高財
務槓桿的操作模式將連帶拖累台灣的金融業，使其 NPL
上升。

顏炳立表示，整體而言，北熱南冷的畸形現象，更
凸顯了以台北市為首的北台灣房價的不合理性；舉例而
言，台北市大安區部分新成屋每坪開價60萬元，即使在
同一路段，中古屋經過「拉皮」裝修，居然也能喊到50
萬元，明顯不合理。

顏炳立提醒消費者，如果以北市中山、松山、信義
、中正、大安等區為 A級，每坪房價平均能賣到35萬元
，那麼 A級以外的地區，尤其是台北縣出現35萬元以上
的房價時，能否在投資當中獲得報酬就很值得考慮。

隨著北市的單坪房價越喊越高，讓許多薪水家庭根
本無力購置，市場漸漸形成富者的極端消費族群，而產
品上，也漸漸由豪宅與套房這種非主流性的商品比重大
增；加上中古屋價格被豪宅不合理的抬高，種種跡象顯
示，市場對高房價已經產生明顯的疑慮。

對於投資客而言，什麼時候房子才可以賣？顏炳立
表示，當大家都「樂觀」的時候，就是出脫的好機。從
03年到現在，房價已經漲升一段，顏炳立說，房價通常
會預先反應未來的趨勢；譬如高鐵通車，他不認為沿線
土地還有什麼投資價值，因為高鐵的利多都已經反應得
差不多了，接下來主要還是看通車後各計畫區的實際發
展。

很多投資客眼看房價在漲，自己又跟不到，為求心
安就跟著追進去買，好像買股票一樣，就被套在高點。
顏炳立認為，房價泡沫化的徵兆，可以從非主流的產品
消長進行初步判斷。

像是郊區的一些「休閒產品」，標榜養生、度假式
的房子，事實上隨著政府的土地政策移轉，郊區的土地
是否有開發與投資價值還有很大的疑問。他舉例，新店
碧潭有的建案每坪賣到27萬元，同一條街上在過去些，
1 坪掉到只剩一半。

顏炳立提醒，隨著市場餘屋增加，建商會透過「以
案養案」的方式，一旦需求無法充分支撐，高房價就會
產生不小的下修力道。

顏炳立表示，買房子要「以面看點」，如果某個地
點的房價比起周圍明顯高出一截，那究竟是地段好，環
境好，租金收益好還是價格低？此外，鄰居的好壞也決
定了房子的價格，這些因素都值得消費者考慮。

其實自住的房子, 賺或不賺, 要等你真的賣, 換到現金, 才算數,
如果你是自住, 其實一坪漲10萬, 你也不會賣吧, 賣了要住哪裡呢? 所以漲或跌皆無關
之前我也有房子被套了10年, 最近才解套, 所謂專家的話, 要看看他假設前提囉,
但實在建議..買房子除了需求外, 能力真的要多加考慮, 很多朋友收入近1/2都繳房貸, 搞到小朋友不敢生, 甚都不敢花, 這樣的生活品質..可能比租屋還糟糕

對,結論就是利率不升,房價不死.
至於什麼情況利率會調升? 一般來說,就是通貨膨漲的威脅,會讓央行逐步引導國內銀行調高利率. 像是美國聯準會就將利率由1% 調至5%,油價也由70美元掉至58美元. 那台灣也調了1%多,不過實際銀行調整只有約0.675% 左右. 但是台灣的通貨膨脹的減緩,並不是靠自己的調高利率,而是因為美國調高利率,讓油價與許多原物料的價格下跌,讓台灣的物價上漲並不兇猛. 所以央行每次都只調個半碼,意思一下,銀行也更客氣,只調1/4 碼. 最主要的原因是在台灣本身投資環境讓資金無去處,銀行滿手爛頭寸. 這也是為什麼銀行一直想要去大陸. 因此,其實三通反而會讓利率調漲,進而戳破房市泡沫. 因此,2008 年反而是房市返轉的時間點. 在這之前,銀行的資金無處消化,央行也拉不動,資金就會一直在房市打轉,因為沒有去處.

他的話真的聽聽,那時也是聽他在電視說看空,還好
那時時勢所逼,一定要買,結果現在一坪漲4萬多,
要是聽他話,現在應該還在租屋或是到處找房子(因
為要被趕走了,但沒一間買的起)
買房子看自己的能力和是否有需要吧! 專家的話參
考就好!

對,結論就是利率不升,房價不死.
至於什麼情況利率會調升? 一般來說,就是通貨膨漲的威脅,會讓央行逐步引導國內銀行調高利率. 像是美國聯準會就將利率由1% 調至5%,油價也由70美元掉至58美元. 那台灣也調了1%多,不過實際銀行調整只有約0.675% 左右. 但是台灣的通貨膨脹的減緩,並不是靠自己的調高利率,而是因為美國調高利率,讓油價與許多原物料的價格下跌,讓台灣的物價上漲並不兇猛. 所以央行每次都只調個半碼,意思一下,銀行也更客氣,只調1/4 碼. 最主要的原因是在台灣本身投資環境讓資金無去處,銀行滿手爛頭寸. 這也是為什麼銀行一直想要去大陸. 因此,其實三通反而會讓利率調漲,進而戳破房市泡沫. 因此,2008 年反而是房市返轉的時間點. 在這之前,銀行的資金無處消化,央行也拉不動,資金就會一直在房市打轉,因為沒有去處.

我不是學經濟的，有點看不懂。

不曉得結論是不是顏總說的：利率不昇，房價不死。
以及蘋果的比喻是不是：調低利率，通貨膨脹，財富重分配？

那麼利率會在哪種狀況會昇呢？