＃＃ 2006北市市區價高刺激第三波市區向郊縣移居潮 ＃＃
＃＃ 2007房市多空端看全球經濟、利率升幅及國內政治氣氛 ＃＃　永慶房屋 2006/11/08

回顧2006年成屋市場季節性因素，還遠不如單一事件所造成的影響，永慶房屋總經理葉凌棋表示，今年第一季在2005第四季市場雜音不斷的延續下，預估原本應是淡季，但在2008題材發燒以及三通效應的刺激下，換屋、投資買氣十足，價量持續衝高；應是旺季的第2季，在進入五月下旬後，在弊案頻頻及群眾抗爭的影響下，市場量能急轉直下，房價也頓時失去向上攀升之動能，房市「高檔盤旋」格局隨著政爭情勢延長至第三季尾聲；第4季是年底傳統旺季，也在紅軍退潮，焦點回到房市基本面後，成屋市場量能始反彈，買氣持續不看淡，「頭尾多、盤中挫」，應是2006年房市最好的註腳。

＠ 北市預售產品走勢持續兩極化 中古豪宅上演擴量行情 ＠

葉凌棋表示，北市今年初在聯勤標地後便一路水漲船高，未來市中心更是一地難求，明年大面積土地標售必定再創高價，因此，預計未來北市房市將呈現兩極化發展，一方面受到土地取得成本墊高影響，市中心區高總價產品房價勢必往上推升，難有下跌的空間，而明年建商推案也只有從豪宅跟小套房這兩種高單價的產品來下手，才有足夠的獲利空間，可以預見的，明年北市新推個案也將持續往小套房及豪宅產品兩極化發展，因此，2房、3房及4房自住需求的購屋族群，在環境與空間的考量下，只能往中古屋產品來挑選。
其中，特別是台灣中古豪宅市場近年來頗受「海歸派」華僑及台商青睞，以及在建商新推豪宅個案平均單價將再創區域新高，中古豪宅市場受到價格起漲的刺激，只要產品好與地段稀有的中古豪宅，在比預售、新成屋豪宅便宜3成至4成的優勢下，將使得成交量擴大。

＠ 市區高價擠壓 另一波北市向郊縣移居潮將湧現 市郊、北縣房市可望穩步 成交量將擴增 ＠

葉凌棋也表示，根據統計，北市房價自92年Sars後自谷底攀升，市區漲幅已大，以總價1500萬換屋族來說，已無法在市區購買到滿足其空間大小與環境的房子，市區內光是新套房也要700萬至1000萬之譜，若未來房貸利率破3%成定局的情勢下，對於薪水族換屋家庭及首購家庭來說，勢必只有順著捷運，往台北市郊及台北縣找尋理想房屋。

另外，台北縣市每坪價差差距高達20萬元以上，許多原本住在市中心的台北客，在市中心賣屋獲利了結後，開始往北郊及北縣移動，其中，以捷運已完工通車的成熟商圈為首要移居的區域，如：文山區、北投區、南港區、板橋、中永和、新店及土城；其次，則是預計在三年內通車的區域，如內湖、南港經貿園區、新莊、蘆洲、三重等；其他，較遠期完工通車區域，建議投資人進場需再評估其風險性。

＠ 高捷明年10月全線通車 帶動高市起漲行情 ＠

在全台其他重要交通建設部份，高雄捷運預定明年10月全線通車，今年10月至12月將進行紅線南段的試運轉，12月底將可先行通車；預期將可為沉寂已久的高雄房市注入話題與動能，紅線南段通車後，預計將為傳統的三多商圈帶來助漲效應，包含店面或住宅產品等將有新一波的起漲行情；待明年捷運全線通車，連結高鐵左營站，將讓高雄的運輸體系更加完整，預期區域規劃及生活機能已有基本規模的農十六特區以及高美館周邊房市將再掀漲幅。

至於通車時程一波三折的台灣高鐵，再度延緩通車，讓不少房地產業者和投資人「望穿秋水」，但根據永慶房仲集團十月份市調顯示，有5成6的民眾，對於高鐵通車後帶動其週邊房市熱度持樂觀或非常樂觀的態度，而最被認為具房市發展潛力的高鐵站區，首推位居台北縣行政中心、三鐵共構的板橋新站，佔3成以上。

＠ 高鐵搭配站區發展 牽引區域榮景 ＠

高鐵通車後所帶動區域房市的熱絡效應備仍須配合公共設施的興建以及聯外道路的完整建置等，同時，站區的主題及產業定位也必須有更明確的界定與規劃，吸引相關企業進駐，以發展產業腹地，始能帶動群聚效應，牽引出區域發展的榮景，並活絡各站週邊房市交易熱潮。
如桃園青埔站、新竹六家站、台中烏日站等，站區周邊房市的預期效應已熱絡許久，發展潛力無窮，但相關的公共建設以及交通聯絡系統仍需有更完整的規劃，才可展現具體成效；另如嘉義太保站以及台南沙崙站等位處偏遠，周邊開發不僅未見雛型，與主要都會中心的交通動線也未有完善建設，未來仍需主管單位妥善規劃站區的建設開發，連結生活圈的交通建置，始能帶動起當地房市的發展潛能。

＠ 今年全台買賣件數將破45萬件 未來房市將受全球經濟、利率及國內政治穩定度影響 ＠

今年1-8月全台買賣移轉件數與去年同期相較，仍小幅成長4.25%，預估今年第四季房地產旺季的推波助瀾下，全年件數會超過45萬件，超過前年及去年的41萬件及43萬件，因此，就成交量來看，今年成交量勢必創下近八年新高，預計明年全台也在交通需求及利率仍處低檔的環境下，交易量將持續成長5%。

葉凌棋表示，影響2007年房市走勢的主因為全球經濟、房貸利率以及政治穩定度。根據永慶房仲集團調查，七成的永慶房仲網會員對於未來房貸利率看升，預料未來銀行新承作購屋貸款利率會上升到3%，對首購族群購屋影響較為明顯。另一方面，美國經濟變化影響世界經濟，很多經濟指標，尤其是房地產等經濟領域的指標，都顯示美國的經濟發展正在減緩。根據國際貨幣基金組織，由於全球能源價格高升及美國經濟發展減緩，預計美國明年的國內生產總值會增長2.9%，而全球生產總值的增長率為4.9%。但是如果通貨膨脹率上升，美聯儲採取緊縮銀根的措施，那麼上述增長率就會更低；而且由於各國經濟體系越來越趨於相互融合，全球經濟就可能受影響，成為影響明年台灣房市發展的關鍵因素之一；另外，國內政治因素台灣房市影響雖已逐年減少，但未來若大型政治抗爭動作頻頻，政治穩定度低，整體購屋氣氛仍將趨於保守。

展望2007年台灣房地產，仍屬中性偏多的市場格局，成屋市場是「穩中帶堅 區段、產品差異」，預售市場「區域表現」的差異性將更明顯，而「國內政治和平指標」以及「美國經濟好壞」也將成為牽動台灣股市及房市好壞的主要關鍵；明年兩岸三通議題若能形成共識，減少政治層面上的紛擾，以及房貸利率急升的可能性降低，將為房市供給的去化注入更強的動力。
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資料來源: http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=3170