QQ，你的問題有些地方問的比較不精確。試著回覆...
房屋面積一般分為三大部分: 主建物，附屬建物，公設。
先說公設，公設基本上就是你跟大家一起用的部份，一般有人又細分為大公設及小公設。大公設時全體住戶一起用的，如門廳，交誼廳，小公設是只有你們那一層幾戶人家共用的。如樓梯電梯間及走道。公設指的還是在建物裡面的，如果有一設設施在戶外，如戶外遊樂場，戶外游泳池等，就不算公設面積。
再說附屬建物，一般有陽台、露臺、雨遮和機房。比較容易混淆的是機房，若這個機房在你自己的屋內，且只供這戶使用，就是附屬建物。若在公共區域，就算公設。雨遮也是一個比較容易忽略的。

主建物就是一般說的室內面積。

因為公設和附屬建物都不計入容積率，所以對建商而言沒有土地成本，只有建物成本。所以有才有陽台外推的狀況，當然正負也有規定附屬建物所佔比例的上限，所以建商會把附屬建物的面積做到最大，當然就會有人覺得這樣室內面積(主建物)所佔的比例很小，因此就產生了所謂陽台外推的違法使用狀況，或是房子莫名其妙有個機房在裡頭，然後改作為臥室使用。

不管中古屋或預售屋，建築公司申請建照時一定會將房屋的平面配置圖送到各縣市政府的建管處。您可以要求賣你房子的人附上平面配置圖，並成為約合約的一部份，到時候你可以拿這份資料跟建管處的資料比對，或是跟房屋現況比對。要知道面積，也可以從平面圖上看出來，因為上面都有標示尺寸長度。就算要現場丈量，也應該是為了跟平面圖的尺寸做比對。所以善用政府資源喔。我曾申請過，北市可以網路申請，北縣我不知道....