| 投資客還可以撐多久? |
| 發表者：培根加蛋 發表數：773 IP：57.72.66.* | 2006-06-13 09:23:35 |
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央行月底升息 至少半碼 即使調高利率0.25個百分點也不為過 |
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| 回覆者：JUSTFORFUN 發表數：10 IP：61.228.201.* | 2006-06-13 22:44:05 |
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1.實質利率（利率-物價指數）近於零 2.有人說央行壓抑利率，那是因為不懂。實際情況是央行拉不上來 3.國內外雖升息那麼多次，目前國內房貸利率要貸到3%以內，並不太難 4.別因為未購屋即偏空，也別因已買即偏多 5.積極投資，如果真的沒有投資管道，不動產是好選擇 請參考近期商業週刊 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：218.166.213.* | 2006-06-13 18:37:56 |
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討論一個想法，所謂合理的房價是一個社會(含國民所得、社會經濟力、國家整體表現)普遍所能忍受的價位，國際上一般使用的是家庭年所得的4∼6倍（另一說3∼5倍）作為估算標準。 亦即，若一個資產價值是由泡沫動力所支撐（如不明確的公共建設利多、虛假的政策利多、媒體政商勾結、不對稱資訊置入性行銷），那麼擠掉泡沫後所回復的認同價值，即可能回歸到家庭年所得的4∼6倍之水準。 那麼依據最新的調查數據，台北市購買35坪3房的預售屋平均要18.4年不吃不喝才買得起，台北縣的痛苦指數則為8.3年觀之，若一旦泡沫遭逢破滅，那房價下跌空間有多少？ -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 擠幹"泡沫":大陸房價有多少下降空間? 【大紀元1月3日訊】中國房地產市場進入新一輪景氣上升階段以來，許多城市不但房價穩步上揚，投資更是大幅增加。在外資加大房地產投資力度的同時，眾多國內非房地產行業公司也紛紛進入到房地產開發大潮中來。市場快速發展引發了許多深層思考，一時間，關於房價高低的爭論、關於市場是否產生“泡沫”的爭論此起彼伏。 統計資料顯示，深圳、北京、廣州商品住宅價格比較高。北京人均GDP尚不足3000美元，人均可支配收入也剛剛超過1萬元，房價與經濟發展階段以及與居民收入相比較而言處於全國領先地位。而同為國際大都市的上海市，人均GDP已經超過4000美元，平均商品住宅價格要比北京低1000元／平方米以上。2001年1∼10月全國商品住宅銷售價格已經達到2088元／平方米，北京、上海、天津、重慶商品住宅價格分別達到4589元／平方米、3407元／平方米、2351元／平方米、1272元／平方米，除北京市商品住宅價格比2000年有所下降外，其他主要城市大多有所上升。另外，2001年1∼10月全國以及各主要城市GDP以及人均可支配收入等也都維持了較高的增長速度。 新華網消息,從2001年第3季度全國商品住宅價格調查來看，雖然較上季度降低47元／平方米，但同比上升了5.62％，與1999年更是有了大幅上升。商品住宅價格普遍高漲，是否已經遠離了消費者的實際消費能力呢？ 按照目前比較常用的房價收入比（房價收入比＝套商品房總價／家庭年收入）概念對比分析國內房價狀況，可以發現：中國目前的房價收入比雖然高於發達國家城市水準，然而已經比90年代末發達水準較低與中等的城市數值低。單從購買能力方面來講，全國平均商品住宅價格水準與居民收入水準實際上已經和國際同水準國家比較一致，與目前中國經濟發展狀態也比較一致。隨著經濟增長、居民收入進一步增加，房價也應當穩步增長，房價收入比的進一步降低，將更依賴於居民收入的持續增加。 也就是說從消費能力來看，目前中國商品住宅全國各地房價收入比仍然有較大的差異，北京市房價收入比仍然遠遠高於其他城市，也較國外平均水準高。北京商品住宅價格仍然需要向實際消費能力靠攏，而國內其他城市商品住宅價格已經進入了一個與居民收入比較協調的階段。 隨著經濟的發展、居民收入的增加，房價收入比水準將向發達國家水準靠攏，目前許多經濟比較發達的地區與國家，對這一指標也提出了控制思路。1999年臺灣省經建會提出，臺灣地區以室內實際坪數30坪計（一坪＝3.3057平方米），合理價格應是每套300萬元臺幣至350萬元臺幣，為家庭可支配所得3.5倍至4倍。實際上，臺灣除臺北市外，其他城市平均房價為家庭可支配收入的3∼4倍。 深受高地價高房價之苦的日本，在其泡沫經濟破滅後的1992年，經日本內閣審定的“生活大國”建設5年計劃，提出大都市圈普通公寓房價格降到工薪家庭平均年收入5倍的目標，這主要是針對住房問題最嚴重的東京圈。據1990年日本國土廳所出版《國土調查報告》一書所載實際資料，日本泡沫經濟尚未形成前的1984年、1985年、1986年，只東京圈中高層公寓房每套價格為全日本工薪階層家庭年收入5倍多，大阪圈這3年都只為4倍多，名古屋圈都只為3倍多。 從以上例子也可以看出，在發達國家與地區重要城市商圈房價收入比也會比較高，但仍然會處於與消費能力比較相合的水準。中國目前除北京市外，房價收入比的降低將更依賴於居民收入的不斷提高。 |
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| 回覆者：cdy 發表數：1438 IP：61.228.199.* | 2006-06-13 18:05:47 |
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回覆 mm1 於 ：2006-06-13 10:46:19 的發言內容
會有這麼大的利差都是外資看好亞洲貨幣會因人民幣升值而升值,所以以這論調募集很多資金進入亞洲市場,當然包括台灣所以台灣與美國才會產生這麼大的利差,但這樣的情形已經開始在變化,這些外資現在已經發現他們高估了,所以資金慢慢再撤出,要能大伏縮小與美國利差,台幣對美元至少要貶值至34兌1美元以上,到時避免資金外留央行才會擴大升息利率,這簡單的利率理論不只我懂,建商投資客都知道,可惜很多人不知道,所以才讓有心人士用2008房地產會大漲使很多人盲目投入資金買屋
1. 現在同天期美元和新台幣利差約2.625個百分點，一旦Fed於6月底再調高利率0.25個百分點，美元和新台幣利差勢必會再擴大，帶動國內資金加速外流，因此央行可採取更積極的升息策略，即使調高利率0.25個百分點也不為過 |
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| 回覆者：日子真充實 發表數：17 IP：163.30.139.* | 2006-06-13 15:30:59 |
| 投資客的房子賣不出去，加上利率走高，拿出來租。只會讓市場上租屋族的選擇性變多。聯合漲價這種事本來就不符人性，當消費者出的價錢，賣屋(出租)者覺得合理，聯合漲價自然就不攻自破。 | |
| 回覆者：沒有 發表數：29 IP：220.130.132.* | 2006-06-13 15:18:23 |
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怕升息... 我想, 不只投資客怕, 我這個租房子住的貧窮老百姓也擔憂... 我真希望是我自己多慮了... 不知道會不會發生那麼一種情況... 投資客們炒房不成炒成房東, 利息就轉嫁給租屋者, "聯合壟斷"抬高房租... 
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| 回覆者：mm1 發表數：2681 IP：220.128.65.* | 2006-06-13 10:46:19 |
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回覆 培根加蛋 於 ：2006-06-13 09:31:02 的發言內容
1. 現在同天期美元和新台幣利差約2.625個百分點，一旦Fed於6月底再調高利率0.25個百分點，美元和新台幣利差勢必會再擴大，帶動國內資金加速外流，因此央行可採取更積極的升息策略，即使調高利率0.25個百分點也不為過重點 : Fed於6月底再調高利率0.25個百分點，即連續17次升息,且還看不出會停止的動作... 2. 央行總裁彭淮南多次指出，目前利率距央行心目中的合理水準還有一段距離 3. 升息，是投資客的最痛。 |
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| 回覆者：培根加蛋 發表數：773 IP：57.72.66.* | 2006-06-13 09:31:02 |
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重點 : Fed於6月底再調高利率0.25個百分點，即連續17次升息,且還看不出會停止的動作... 我們偉大的政府還可以壓抑低利率多久? 目前市場上已經有一家銀行提出有條件的定存利率5%,相信銀行界也早就嗅到高利率的時代快要來臨了... 當利率上揚,經濟持平,普遍購屋族的薪資所得負成長... 不合理的高房價還能撐多久? |
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